1. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite de lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets modifie en profondeur le cadre juridique de la rénovation énergétique et du logement décent. Elle s’inscrit dans une trajectoire visant, à l’horizon 2050, un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre, conformément au 5° du I de l’article L. 100-1 A du code de l’énergie.
2. Le texte organise un basculement progressif des logements les plus énergivores – les « passoires thermiques » classées F et G au diagnostic de performance énergétique – vers la catégorie de logement décent, en combinant : définition réglementaire des performances, renforcement du DPE, création de la notion de rénovation énergétique performante et globale, obligations d’audit énergétique, encadrement ou gel des loyers, et montée en puissance du service public de la performance énergétique de l’habitat.
3. L’ensemble repose sur une articulation précise entre le code de la construction et de l’habitation (CCH), le code de l’énergie et la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. La référence centrale est désormais l’article L. 173-1-1 du CCH, qui structure le classement des logements de A à G en fonction de leur performance énergétique et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
4. L’article L. 173-1-1 du CCH crée un référentiel unifié de classement des bâtiments à usage d’habitation, fondé sur deux indicateurs obligatoires :
4.1. La consommation énergétique, exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an.
4.2. Les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kilogrammes de CO₂ par mètre carré et par an.
5. Les logements sont classés par niveaux de performance décroissants dans les catégories suivantes :
5.1. Classe A : extrêmement performants ;
5.2. Classe B : très performants ;
5.3. Classe C : assez performants ;
5.4. Classe D : assez peu performants ;
5.5. Classe E : peu performants ;
5.6. Classe F : très peu performants ;
5.7. Classe G : extrêmement peu performants.
6. Un arrêté ministériel (construction et énergie) fixe les seuils chiffrés rattachant chaque logement à l’une de ces classes. Ce référentiel devient la base :
6.1. Du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
6.2. De la qualification de rénovation énergétique performante ou globale ;
6.3. De l’appréciation du logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989 ;
6.4. Des régimes d’encadrement et de gel des loyers applicables aux logements F et G.
7. Le diagnostic de performance énergétique est renforcé par plusieurs dispositions :
8. L’article L. 126-26 du CCH, modifié par l’article 153 de la loi, impose que le DPE indique désormais :
8.1. La consommation d’énergie finale ;
8.2. Les émissions de gaz à effet de serre induites ;
8.3. La performance énergétique et la performance en matière d’émissions de GES du bâtiment.
9. L’article 149 complète cette exigence en imposant que le DPE précise la quantité d’énergie renouvelable utilisée, en distinguant :
9.1. L’énergie produite par des équipements installés à demeure ;
9.2. L’énergie renouvelable fournie par les réseaux de distribution (électricité, gaz, chaleur).
10. L’article 157 ajoute que le DPE doit comporter une information sur les conditions d’aération ou de ventilation, afin d’articuler performance énergétique et qualité de l’air intérieur.
11. La loi renforce aussi le régime d’information de l’acquéreur ou du locataire sur la performance énergétique :
11.1. L’article L. 126-33 du CCH mentionne explicitement la performance en matière d’émissions de GES ;
11.2. Un III à cet article (article 154 de la loi) prévoit une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un non‑professionnel qui ne respecte pas ses obligations d’information.
12. L’article 155 insère un 17° bis à l’article L. 111-1 du CCH et définit juridiquement la rénovation énergétique performante, et, par extension, la rénovation énergétique globale.
13. Une rénovation énergétique performante est caractérisée par :
13.1. Un classement du bâtiment en A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 (objectif principal) ;
13.2. L’étude systématique de six postes de travaux de rénovation :
13.2.1. Isolation des murs ;
13.2.2. Isolation des planchers bas ;
13.2.3. Isolation de la toiture ;
13.2.4. Remplacement des menuiseries extérieures ;
13.2.5. Ventilation ;
13.2.6. Production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ainsi que les interfaces associées.
14. Des exceptions encadrées permettent de qualifier une rénovation de « performante » sans atteindre la classe B, lorsque :
14.1. Le bâtiment, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés, ne peut pas atteindre la classe B ;
14.2. Dans ce cas, la rénovation reste « performante » si :
14.2.1. Les travaux permettent un gain d’au moins deux classes au sens de l’article L. 173‑1‑1 ;
14.2.2. Les six postes de travaux ont été traités.
15. Une autre exception vise spécifiquement les bâtiments classés F ou G avant travaux :
15.1. La rénovation est dite « performante » si :
15.1.1. Le bâtiment atteint au moins la classe C après travaux ;
15.1.2. Les six postes de travaux ont été au minimum étudiés.
16. La rénovation énergétique globale est une sous‑catégorie de la rénovation performante :
16.1. Elle doit être réalisée dans un délai maximal :
16.1.1. Au plus tôt 18 mois pour les bâtiments ne comprenant qu’un seul logement ;
16.1.2. Au plus tôt 24 mois pour les autres bâtiments à usage d’habitation ;
16.2. Les six postes de travaux doivent être traités et non seulement étudiés.
17. Un décret en Conseil d’État doit préciser :
17.1. Les critères relatifs aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et aux coûts disproportionnés ;
17.2. Les délais exacts applicables à la qualification de rénovation globale.
18. L’article 158 introduit au code de la construction et de l’habitation un nouvel article L. 126-28-1, qui rend obligatoire un audit énergétique lors de la vente de certains logements.
19. Sont concernés les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation :
19.1. Comprenant un seul logement ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;
19.2. Classés D, E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 ;
19.3. Proposés à la vente.
20. L’audit énergétique doit :
20.1. Être réalisé par un professionnel qualifié, répondant à des conditions fixées par décret ;
20.2. Être communiqué selon les modalités de l’article L. 271-4 et de l’article L. 271-5 du CCH ;
20.3. Être établi par un auditeur indépendant et impartial, sans lien compromettant avec le propriétaire ou son mandataire.
21. Le contenu de l’audit est particulièrement structurant :
21.1. Il formule des propositions de travaux compatibles avec les servitudes du code du patrimoine ;
21.2. Ces travaux doivent avoir un coût non disproportionné par rapport à la valeur du bien ;
21.3. L’audit décrit un parcours de travaux cohérent par étapes visant une rénovation énergétique performante au sens du 17° bis de l’article L. 111-1 ;
21.4. La première étape de ce parcours doit permettre d’atteindre au minimum la classe E ;
21.5. Le parcours prévoit, lorsque c’est possible, les travaux nécessaires pour atteindre la classe B ;
21.6. L’audit mentionne l’impact théorique sur la facture d’énergie, les ordres de grandeur des coûts et les aides publiques existantes.
22. L’article L. 271-4 du CCH est modifié pour intégrer explicitement :
22.1. Le DPE et, le cas échéant, l’audit énergétique au 6° ;
22.2. L’obligation, en fin d’article, pour le vendeur de remettre l’audit énergétique dès la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble, y compris par voie électronique.
23. Un calendrier échelonné organise l’entrée en vigueur de l’obligation d’audit (article 158, VII et VIII) :
23.1. En métropole :
23.1.1. 1er janvier 2022 : logements F ou G ;
23.1.2. 1er janvier 2025 : logements E ;
23.1.3. 1er janvier 2034 : logements D.
23.2. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte :
23.2.1. 1er juillet 2024 : logements F ou G ;
23.2.2. 1er janvier 2028 : logements E.
24. L’article 159 modifie la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 pour introduire un dispositif spécifique appliqué aux logements de la classe F ou G.
25. Trois mécanismes principaux sont instaurés :
26. Premièrement, l’article 17, II est complété :
26.1. Lorsqu’un logement de la classe F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
26.2. Il s’agit d’une interdiction de hausse de loyer à la relocation pour ces logements.
27. Deuxièmement, l’article 17‑1 est complété par un III :
27.1. La révision annuelle et la majoration de loyer (notamment au titre de travaux) ne peuvent pas être appliquées dans les logements F ou G ;
27.2. Il s’agit d’un gel de la révision de loyer pendant la location pour ces classes.
28. Troisièmement, l’article 17‑2 intègre un II prévoyant que :
28.1. Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat de location pour les logements de classe F ou G ;
28.2. L’encadrement vise ainsi la relocation, la révision et le renouvellement.
29. Ces restrictions sont complétées par d’autres ajustements (articles 18, 25‑3, 25‑9, 25‑12) pour assurer la cohérence entre location nue et location meublée. Le dispositif s’applique :
29.1. Un an après la publication de la loi pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits ;
29.2. Après le 1er juillet 2024 pour les mêmes contrats en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte.
30. L’article 160 est central : il modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour intégrer le niveau de performance énergétique dans la définition du logement décent.
31. Le premier alinéa de l’article 6 est réécrit pour préciser que :
31.1. Le bailleur doit remettre au locataire un logement répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173‑1‑1 du CCH ;
31.2. La référence au seul « seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an » est supprimée au profit d’une approche bicritère (énergie + GES).
32. Surtout, de nouveaux alinéas précisent les classes minimales exigées pour qu’un logement soit décent :
33. En France métropolitaine, le niveau de performance d’un logement décent est :
33.1. À compter du 1er janvier 2025 : compris entre les classes A et F ;
33.2. À compter du 1er janvier 2028 : compris entre les classes A et E ;
33.3. À compter du 1er janvier 2034 : compris entre les classes A et D.
34. En conséquence :
34.1. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents ;
34.2. À partir du 1er janvier 2028, les logements F et G deviennent non décents ;
34.3. À partir du 1er janvier 2034, les logements E, F, G sont non décents.
35. Dans les territoires d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), un calendrier spécifique est fixé :
35.1. À compter du 1er janvier 2028, le logement décent doit être compris entre les classes A et F ;
35.2. À compter du 1er janvier 2031, entre les classes A et E.
36. La loi précise explicitement : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Cela emporte :
36.1. Possibilité pour le locataire de demander la mise en conformité ou une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts ;
36.2. Impossibilité pour le bailleur de se prévaloir d’un logement juridiquement décent en cas de contentieux.
37. L’article 20‑1 de la loi de 1989 est adapté pour encadrer le pouvoir du juge :
37.1. Le juge ne peut pas ordonner certains travaux de performance énergétique lorsqu’ils sont rendus impossibles par :
37.1.1. Le statut de copropriété et l’absence de décisions en assemblée générale, malgré les diligences du copropriétaire ;
37.1.2. Des contraintes architecturales ou patrimoniales, définies par décret.
38. Le renforcement des obligations de rénovation est adossé à une montée en puissance des aides et du service public de la performance énergétique de l’habitat.
39. L’article 151 du code de l’énergie (5° du I de l’article L. 100-1 A) précise que les objectifs de rénovation énergétique à 2050 reposent sur :
39.1. Une incitation financière accrue aux rénovations énergétiques performantes et globales (au sens du 17° bis de l’article L. 111-1 du CCH) ;
39.2. Un système stable d’aides (budgetaires, fiscales, CEE) ;
39.3. Des aides accessibles à tous les ménages et modulées selon les ressources ;
39.4. L’objectif de créer un reste à charge minimal pour les ménages les plus modestes, notamment lorsqu’ils sont accompagnés par un opérateur de l’État ou agréé.
40. L’article 164 du code de l’énergie redéfinit le service public de la performance énergétique de l’habitat (articles L. 232‑1 à L. 232‑3) :
40.1. Il vise à accroître le nombre de projets de rénovation énergétique et à encourager les rénovations performantes et globales ;
40.2. Il s’appuie sur un réseau de guichets d’information, de conseil et d’accompagnement, aux compétences équivalentes sur tout le territoire ;
40.3. Ces guichets délivrent des informations gratuites, personnalisées, présentant les aides nationales et locales ;
40.4. Ils orientent vers des professionnels compétents et, au besoin, vers les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement ;
40.5. Ils informent aussi les ménages sur la performance acoustique, notamment dans les zones soumises à un plan de gêne sonore aéroportuaire.
41. L’article L. 232-3 du code de l’énergie introduit une mission d’accompagnement :
41.1. Réalisée par des opérateurs agréés par l’État ou l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ;
41.2. Incluant l’appui au plan de financement, l’assistance à la sélection des entreprises et une possible évaluation de la qualité des travaux ;
41.3. Conditionnant progressivement l’accès à la prime de transition énergétique et aux aides de l’ANAH pour les rénovations énergétiques performantes ou globales ou certains bouquets de travaux.
42. L’article 166 du CCH complète ces dispositifs en permettant à l’ANAH (article L. 321-1-4) de concourir au service public de la performance énergétique de l’habitat, en plus de ses missions habituelles de lutte contre l’habitat indigne et de soutien à la rénovation.
43. L’article 165 du code de l’énergie consacre les agences locales de l’énergie et du climat comme agences d’ingénierie partenariale et territoriale :
43.1. Créées par les collectivités territoriales et leurs groupements, en lien avec l’État ;
43.2. Contribuant à la définition, la mise en œuvre et le suivi des politiques locales énergie‑climat ;
43.3. Fournissant des indicateurs chiffrés sur les consommations, productions et émissions de GES ;
43.4. Pouvant être mobilisées par les EPCI à fiscalité propre pour porter le service public de la performance énergétique de l’habitat.
44. La loi insiste sur la production de données pour le pilotage de la rénovation :
45. L’article 156 du CCH complète l’article L. 300‑3 pour prévoir la collecte :
45.1. De données sur le nombre de rénovations énergétiques effectuées chaque année ;
45.2. Notamment sur le nombre de rénovations énergétiques performantes et globales au sens du 17° bis de l’article L. 111-1.
46. L’article 162 élargit l’accès aux données :
46.1. Les DPE et audits énergétiques peuvent être utilisés par :
46.1.1. Les collectivités territoriales et leurs établissements publics ;
46.1.2. Les organismes chargés de l’aide personnelle au logement ;
46.1.3. L’observatoire des logements indignes (loi du 31 mai 1990) ;
46.1.4. Les associations de lutte contre la précarité énergétique.
47. L’article L. 635-3 du CCH, modifié, permet également de mobiliser ces informations dans le cadre des procédures de lutte contre l’habitat indigne et de non‑décence, en intégrant explicitement la dimension énergétique.
48. Le dispositif issu de la loi n° 2021‑1104 organise une montée en puissance progressive :
48.1. Définition réglementaire des classes A à G et du DPE (article L. 173‑1‑1, articles L. 126‑26 et L. 126‑33) ;
48.2. Qualification de la rénovation énergétique performante et globale (17° bis de l’article L. 111‑1) ;
48.3. Obligation d’audit énergétique à la vente des logements D, E, F, G, à commencer par les passoires thermiques ;
48.4. Gel des loyers puis non‑décence des logements F et G, puis E, selon un calendrier précis ;
48.5. Déploiement du service public de la performance énergétique de l’habitat et d’un accompagnement obligatoire pour certaines rénovations, couplé à des aides financières renforcées.
49. L’ensemble fait de la lutte contre les passoires thermiques un enjeu juridique structurant, conduisant progressivement les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique vers un standard de logement décent compatible avec les objectifs climatiques et la réduction de la précarité énergétique.
50. Texte intégral de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, sur Légifrance :
Consulter la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 sur Légifrance
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