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Bail commercial : obligations de réparation et mise en conformité des locaux – Cour d’appel de Rouen, 4 mars 2026, RG n° 24/03527.

Décision analysée : Cour d’appel de Rouen, 4 mars 2026, RG n° 24/03527
Thématiques : Baux commerciaux — Obligations de réparation

📘 L’essentiel

Le bail commercial impose au bailleur l’obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation. En l’espèce, le bail stipule que le preneur supporte les réparations locatives, tandis que le bailleur est responsable des grosses réparations. La cour a confirmé que le bailleur devait réaliser les travaux de reprise de la toiture, de la véranda, et des cheminées, en raison de leur état dégradé. Concernant les travaux de mise en conformité pour l’accessibilité, la cour a rappelé que ces travaux incombent au bailleur..


Source juridique : Cour d’appel de Rouen, 4 mars 2026, RG n° 24/03527

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Rouen, 4 mars 2026, RG n° 24/03527

Par acte authentique du 11 avril 2009, un majeur sous tutelle, représenté par son tuteur, a loué un immeuble à une société exploitant un fonds de commerce de café-restaurant. Suite à des désordres affectant la couverture de l’immeuble, une autre société a assigné le bailleur en référé pour obtenir une expertise judiciaire. Un expert a été désigné, et son rapport a été déposé en avril 2019. En juin 2020, le tuteur a délivré un commandement de remettre les lieux en état à la société locataire.

En août 2020, la société ayant signalé les désordres a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire d’Évreux pour obtenir la reprise des travaux. Le jugement du 16 novembre 2021 a condamné le bailleur à réaliser divers travaux de réparation, à indemniser la société locataire pour des travaux de mise en conformité, et a débouté les deux parties de leurs demandes indemnitaires respectives. Le bailleur a interjeté appel de cette décision.

Le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut d’exécution de la décision par l’appelant, mais l’affaire a été réinscrite en octobre 2024. Les parties ont formulé leurs prétentions respectives, le bailleur demandant la réformation du jugement et la société locataire sollicitant des indemnités pour préjudice commercial et des travaux non autorisés.

La cour a confirmé en partie le jugement initial, en mettant à la charge du bailleur la réalisation des travaux nécessaires à la couverture et à l’étanchéité de l’immeuble, tout en déboutant la société locataire de ses demandes d’indemnisation pour préjudice commercial. En revanche, la cour a infirmé le jugement concernant la remise en état du carrelage et a accordé une indemnisation pour l’abattage d’arbres sans autorisation. Le bailleur a été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant les obligations du bailleur en matière de réparations dans un bail commercial ?

Le bailleur est tenu, selon les articles et du code civil, de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toutes espèces. Il peut transférer au preneur certains travaux, à condition qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble. En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur supportera les réparations nécessaires en cas de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle, mais le bailleur reste responsable des réparations nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

Quels sont les critères de la responsabilité contractuelle du preneur en matière d’entretien des lieux loués ?

Le preneur doit prévenir le bailleur de toute atteinte à la propriété et de toutes dégradations survenant dans les lieux loués, sous peine d’en être personnellement responsable. En l’espèce, le preneur a été jugé responsable des désordres liés à un défaut d’entretien, mais il a également été établi que certains désordres préexistaient à son entrée dans les lieux.

Quelle est la procédure applicable en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

L’ prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai. Le juge doit vérifier la régularité du commandement et l’usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur. En l’espèce, le bailleur a été jugé de mauvaise foi pour avoir délivré un commandement de payer alors qu’il n’avait pas exécuté ses propres obligations.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant les désordres constatés dans les lieux loués ?

La juridiction a retenu que le bailleur était responsable des désordres liés à la toiture, aux infiltrations et à l’étanchéité, car ces éléments relèvent de sa charge selon le bail. En revanche, les désordres sur la véranda ont été jugés imputables au preneur en raison d’un défaut d’entretien. De plus, le preneur a été jugé responsable des dégradations causées par l’abattage d’arbres sans autorisation préalable, ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Quelle est la portée des articles 700 et des dépens dans le cadre de la procédure ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. En l’espèce, le bailleur a été condamné à payer une somme sur ce fondement, tandis que la juridiction a également statué sur les dépens, en condamnant le bailleur aux dépens de la procédure d’appel.

🔎 Références