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Honoraires d’agence immobilière : conditions de validité et recours possibles – Cour d’appel de Bastia, 4 mars 2026, N° de RG 24/00555

Décision analysée : Cour d’appel de Bastia, 4 mars 2026, N° de RG 24/00555
Thématiques : Agents immobiliers — Honoraires d’agence immobilière

📘 L’essentiel

La cour rappelle que le mandat de vente doit comporter une limitation de ses effets dans le temps, conformément à l’article 7 de la loi du 2 juillet 1970. Le mandat signé le 29 avril 2021 ne respectait pas cette exigence, entraînant sa nullité. En conséquence, l’agence immobilière ne pouvait revendiquer aucun droit à rémunération, car aucun acte authentique n’avait constaté la vente. La cour confirme ainsi le jugement de première instance qui avait débouté l’agence de sa demande de paiement d’honoraires..


Source juridique : Cour d’appel de Bastia, 4 mars 2026, N° de RG 24/00555

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bastia, 4 mars 2026, N° de RG 24/00555

La S.A.R.L. [G] immo a engagé une procédure judiciaire contre la S.C.I. [V] [Z] [U] le 29 juin 2022, réclamant le paiement de 23 000 euros pour sa rémunération ainsi que 10 000 euros pour des dommages et intérêts liés à un préjudice financier. Le tribunal judiciaire d’Ajaccio a rendu son jugement le 26 septembre 2024, déboutant la S.A.R.L. [G] immo de toutes ses demandes et condamnant cette dernière à verser 3 000 euros de dommages et intérêts à la S.C.I. [V] [Z] [U], ainsi qu’à payer les dépens et une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 9 octobre 2024, la S.A.R.L. [G] immo a interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement sur les points critiqués. Dans ses conclusions du 15 mai 2025, elle a sollicité la condamnation de la S.C.I. [V] [Z] [U] à lui verser les sommes initialement demandées. En réponse, la S.C.I. [V] [Z] [U] a demandé la confirmation du jugement de première instance, arguant que le mandat de vente était caduc et que les avenants signés étaient nuls en raison de leur absence de durée déterminée.

Le tribunal a constaté que le mandat initial, conclu pour une durée de trois mois, avait été tacitement reconduit, mais que les avenants ultérieurs étaient dépourvus de validité. En conséquence, la S.A.R.L. [G] immo ne pouvait pas revendiquer de rémunération, car aucune vente n’avait été réalisée. La S.C.I. [V] [Z] [U] a également formulé une demande reconventionnelle pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice moral.

La cour a finalement confirmé le jugement de première instance, déclarant nul le mandat de vente signé le 29 avril 2021, et a débouté la S.C.I. [V] [Z] [U] de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral. La S.A.R.L. [G] immo a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros à la S.C.I. [V] [Z] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la nullité des mandats de vente en l’absence de limitation de leurs effets dans le temps ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 7 de la loi du 2 juillet 1970, qui stipule que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. En l’espèce, la cour a constaté que le dernier mandat signé le 29 avril 2021 ne comportait aucune durée déterminée, ce qui a conduit à la nullité du mandat de vente.

Quels sont les critères pour qu’un agent immobilier puisse revendiquer un droit à rémunération ?

Les critères pour qu’un agent immobilier puisse revendiquer un droit à rémunération sont précisés à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, qui exige que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er soient rédigées par écrit et précisent les conditions de détermination de la rémunération. De plus, selon l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle perçoit sa rémunération une fois l’opération constatée par acte authentique. En l’espèce, la cour a relevé qu’aucun mandat de vente n’était valablement conclu et qu’aucune vente n’avait été constatée par acte authentique, privant ainsi l’appelante de tout droit à rémunération.

Quelle est la portée de la tacite reconduction d’un mandat en matière de droit immobilier ?

La tacite reconduction d’un mandat en matière de droit immobilier doit être formalisée et ne peut résulter d’un simple comportement, comme l’indique la cour en se référant à la nécessité d’un formalisme strict en vertu de la loi Hoguet. En l’espèce, la cour a jugé que les relations contractuelles n’avaient pas été formalisées pour prolonger le mandat de vente, ce qui a conduit à la nullité des avenants signés après l’expiration du mandat initial.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande de rémunération de l’agent immobilier ?

Les éléments déterminants retenus par la juridiction incluent l’absence de mandat de vente valablement conclu au moment de l’acceptation de l’offre d’achat, ainsi que l’absence de constatation de la vente par acte authentique. La cour a également noté que le mandat initial prévoyait une rémunération uniquement en cas de réalisation d’une vente, ce qui n’était pas le cas. Ces éléments ont conduit à la conclusion que le droit à rémunération de l’appelante n’était pas né.

Quelle est la condition de preuve d’un préjudice moral pour justifier une demande de dommages et intérêts ?

La condition de preuve d’un préjudice moral pour justifier une demande de dommages et intérêts repose sur la nécessité de caractériser l’existence d’un préjudice. En l’espèce, la cour a relevé qu’aucun moyen ou pièce versé aux débats ne permettait de caractériser l’existence d’un quelconque préjudice moral, ce qui a conduit à débouter l’intimée de sa demande d’indemnisation.

🔎 Références