Prescription des actions en matière de commission d’apporteur d’affaires : enjeux et solutions.

ARRÊT N°2026/ 91

N° RG 24/00744 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QBW4

VS CG

Décision déférée du 23 Janvier 2024

Tribunal de Commerce de TOULOUSE

( 2022J530)

M. [M]

S.A.S. [U]

C/

S.A.S. NEXITY MIDI-PYRENES

S.A.S. NEXITY IMMOBILIER RÉSIDENTIEL [Localité 1] (établissement secondaire)

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à Me Frédéric LANGLOIS

Me Xavier RIBAUTE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

ARRÊT DU DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX

APPELANTE

S.A.S. [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric LANGLOIS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.S. NEXITY MIDI-PYRÉNÉES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Me Xavier RIBAUTE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

S.A.S. NEXITY IMMOBILIER RÉSIDENTIEL [Localité 1] (établissement secondaire)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– Réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Exposé des faits et procédure :

La Sas [U] est une société spécialisée dans les transactions immobilières.

La Sas Nexity Midi-Pyrénées est une société exerçant dans le domaine de la promotion immobilière de logements.

Ces deux sociétés entretiennent des relations d’affaires depuis 2013.

Par courrier datant de septembre 2014, la Sas [U] a adressé un mail de proposition de site à la Sas Nexity Midi-Pyrénées en ce qui concerne le terrain d’un garage Bmw situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par courriel en date du 22 septembre 2014 et une lettre d’intention de projet immobilier résidentiel du 20 octobre 2014, la Sas Nexity Midi-Pyrénées a confirmé son intérêt à Monsieur [Y], président de la Sas [U], pour le terrain du garage Bmw à [Localité 4].

Les 28 octobre 2016 et le 3 janvier 2017, Monsieur [Y], président de la société [U], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la Sas Nexity Midi-Pyrénées de lui adresser le paiement d’une commission de 5% du montant de la transaction relative au terrain Bmw.

Le 7 novembre 2017, par l’intermédiaire de son conseil, la Sas [U] a adressé un courrier recommandé de mise en demeure de payer sous quinzaine la somme de 170 000 euros ht, à titre de commission d’apport d’affaire relative au terrain Bmw, à la Sas Nexity Midi-Pyrénées, qui en a accusé réception le 13 novembre 2017.

Le 17 juin 2019, par l’intermédiaire de son conseil, la Sas [U] a adressé à la Sas Nexity Midi-Pyrénées, un courrier recommandé de mise en demeure, auquel est annexé un projet d’assignation en paiement de la somme de 195 000 euros à titre de commission d’apporteur d’affaire relative au terrain Bmw.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2022, la Sas [U] a assigné la Sas Nexity Midi-Pyrénées au lieu de son siège social à Paris et au lieu de son établissement secondaire à Toulouse devant le tribunal de commerce de Toulouse afin qu’elles soient condamnées à lui payer la somme de 195 000 euros correspondant à son droit à commission sur la vente du terrain litigieux.

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a :

– dit la Sas [U] irrecevable car prescrite en ses demandes,

– condamné la Sas [U] à payer à la Sas Nexity Midi Pyrenées la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

– condamné la Sas [U] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 1er mars 2024, la Sas [U] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :

– débouté la société [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamné la Sas [U] à payer à la As Nexity Midi Pyrenées la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Sas [U] aux entiers dépens.

La clôture de l’affaire est intervenue le 8 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’appelant notifiées le 2 octobre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS [U] demandant, au visa de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, de :

– réformer le jugement du tribunal de commerce en tant qu’il a considéré l’action indemnitaire de la société [U] à l’encontre de la société Nexity immobilier résidentiel [Localité 1] et de son établissement secondaire était prescrite et rejeter le moyen tiré de la prescription de l’action invoqué par la société Nexity,

– sur l’effet dévolutif de l’appel :

– constater que la société [U] a parfaitement exécuté le mandat d’apporteur d’affaire du terrain sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] au profit de son mandataire la société Nexity immobilier résidentiel [Localité 1],

– condamner conjointement et solidairement les sociétés Nexity immobilier résidentiel [Localité 1] requises à payer à la société [U] la somme de cent quatre vingt quinze mille euros (195.000 euros) correspondant à son droit à commission sur la vente réalisée du terrain litigieux sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], cadastré [Cadastre 1] section AV nos [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité quasi-contractuelle,

– dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 7 novembre 2017,

– assortir ces intérêts de l’anatocisme en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

– condamner conjointement et solidairement les sociétés Nexity immobilier résidentiel [Localité 1] requises à payer à la société [U] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les requises aux entiers dépens avec droit pour l’avocat soussigné de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’intimé n°1 notifiées le 7 août 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Nexity [Localité 1] demandant, au visa des articles L110-4 du code de commerce, 2224 du code civil, 1103 du code civil, de :

– à titre principal,

– confirmer le jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 23 janvier 2024 (rôle 2022J00530) en ce qu’il a :

– dit la Sas [U] irrecevable car prescrite en ses demandes ;

– condamné la Sas [U] à payer à la Sas Nexity Ir [Localité 1] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la Sas [U] aux entiers dépens,

– débouter la société [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– à titre subsidiaire,

– débouter la société [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées ;

– en tout état de cause,

– condamner la société [U] à payer à la société Nexity [Localité 1] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner la société [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Ribaute, avocat.
Motifs de la décision :

Sur la prescription de l’action de la SAS [U] :

La société Nexity [Localité 1] considère que l’action de la société [U] est prescrite dès lors qu’elle lui a écrit le 28 octobre 2016 pour lui demander le versement d’une commission à la suite de la vente du bien immobilier dont elle prétend être l’apporteur d’affaires, demande réitérée le 3 janvier 2017 faisant référence aux courriers précédents des 28 octobre et 18 novembre 2016.

L’acte de vente immobilier est attesté par le notaire comme ayant été réalisé le 6 mars 2017 pour le prix de 4.680.000 euros.

La SAS [U], après avoir rappelé que la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription incombait au débiteur/défendeur (cf Cass. com 24 janvier 2024 n° 2210492), dit que son action n’est pas prescrite dès lors qu’elle a agi le 17 juin 2022, dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, à compter du mois de novembre 2017 après avoir pris connaissance de la date de la vente et des caractéristiques du prix de vente, comme elle l’a écrit à la société Nexity Immobilier le 7 novembre 2017 pour recevoir une commission de 170.000 euros HT en tant qu’apporteur d’affaires. Elle rappelle que le point de départ de la prescription ne court qu’à compter de la connaissance de la vente et de ses caractéristiques notamment concernant le prix de vente. Or, elle expose que rien n’établit qu’elle a eu connaissance des conditions de la vente et notamment de sa créance avant novembre 2017.

En application de l’article 1315, alinéa 2, devenu 1353, alinéa 2, du code civil, la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. (cf Com., 24 janvier 2024, pourvoi n° 22-10.492 ).

Mais celui qui réclame un paiement doit faire diligence pour l’obtenir et rapporter la preuve qu’il est créancier et que sa créance est exigible.

Concernant un litige né entre commerçants, ce qui n’est pas contesté, l’article L 110-4 alinéa 1 du code de commerce dispose que «I.-Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes » 

L’article 2224 du code civil dispose que ’les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer’.

L’application de ce texte suppose toutefois l’existence d’un droit déjà né, sans lequel il n’y a pas de titulaire d’un droit, et que la créance soit exigible sinon la prescription ne court pas jusqu’à ce que le terme soit arrivé en application de l’article 2233 3° du code civil.

Le point de départ du délai doit être fixé au jour où le titulaire du droit prescriptible peut agir.

Selon l’article 2224 du code civil, il est déterminé par le jour où «le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer».

En principe, le titulaire d’un droit sait qu’il en est titulaire. Le point de départ est donc en principe objectif car déterminé en fonction de faits ou d’actes situés dans le temps d’une façon définitive. Ce n’est que par exception que le point de départ est fixé en fonction de la connaissance du titulaire parce qu’il est rare qu’une personne soit titulaire d’un droit sans en avoir connaissance.

S’agissant d’une commission d’apporteur d’affaires, l’intermédiaire prétendu est nécessairement en lien avec une partie à la vente ; il ne peut ignorer le fait que la vente a eu lieu ou bien qu’elle va avoir lieu de façon imminente alors qu’il demande d’ores et déjà à recevoir sa commission de 5 % en octobre 2016 puis menace de poursuite judiciaire dès le 3 janvier 2017 la société Nexity [Localité 1].

Le seul fait qu’il précise ignorer le prix de vente ne suffit pas à dire qu’il n’est pas en mesure d’agir alors qu’il lui suffit d’accéder aux publications des ventes immobilières notariales pour connaître le dit prix (cf décrets n°55-22 et n°55-44 du 4 janvier 1955 et article 68-2 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955 dans sa version applicable au cas de l’espèce), le notaire ayant l’obligation de publier l’acte de vente au bureau des hypothèques dans le délai d’un mois de la signature de l’acte avec la mention du prix.

En outre, il lui était possible également de solliciter son notaire pour accéder au fichier des ventes immobilières dit serveur professionnel de données cadastrales (SPDC), avant que ne soit mis en ligne le site app.dvf.etalab.gouv.fr en 2019.

La vente ayant été établie le 6 mars 2017 selon l’attestation produite en pièce 7 par la société Nexity, la créance alléguée devenait exigible à cette date si elle était fondée.

Elle a nécessairement été publiée au plus tard le 7 avril 2017, ce qui n’est pas contesté et l’apporteur d’affaires qui savait que l’acte de vente allait être régularisé depuis octobre 2016 puisqu’il sollicitait sa commission, disposait alors de tous les éléments nécessaires à établir sa créance en mai 2017. Il devait donc agir au plus tard avant mai 2022 en ayant connaissance de tous les éléments à sa disposition pour déterminer sa créance prétendue alors que les avocats de chacune des parties ont échangé des courriers officiels et que le cabinet Fidal de la société Nexity refusait de reconnaître un quelconque droit d’apporteur d’affaires pour la vente litigieuse à la SAS [U] dès le 11 avril 2017.

C’est donc à bon droit que le tribunal a constaté que l’action était prescrite à la date de l’assignation le 17 juin 2022.

Il convient de confirmer le jugement.

– Sur les demandes accessoires :

La SAS [U] qui succombe prendra en charge les dépens de première instance et d’appel.

Les parties intimées sollicitent la condamnation de la SAS [U] à leur verser 1000 euros supplémentaires en appel au titre des frais irrépétibles. Le jugement sera confirmé de ce chef et 1000 euros seront alloués en appel.
PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

– Confirme le jugement

– Condamne la SAS [U] aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– Condamne la SAS [U] à payer à la SAS Nexity [Localité 1] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Le greffier La présidente

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