L’acquéreur a ensuite acquis un terrain à bâtir contigu, pour 40 000 euros, après avoir été informé par les propriétaires voisins de leur projet. Il a reproché aux vendeurs de ne pas l’avoir informé de ce projet de rétablissement des limites et de la division de la parcelle voisine, ce qui aurait, selon lui, affecté la valeur de son bien. En conséquence, il a tenté de résoudre le litige à l’amiable, sans succès, et a finalement assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire d’Albi pour obtenir une indemnisation.
Le tribunal a débouté l’acquéreur de ses demandes, considérant qu’il n’avait pas prouvé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information. Le jugement a été contesté par l’acquéreur, qui a interjeté appel. Les vendeurs ont ensuite déposé des conclusions d’incident pour demander la radiation de l’affaire en raison du non-respect par l’appelant des obligations financières résultant du jugement de première instance. Cependant, cet incident a été désisté après le règlement des sommes dues par l’appelant.
L’affaire a été examinée en appel, où l’acquéreur a soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur devoir d’information, entraînant une dépréciation de son bien. La cour a décidé de rouvrir les débats pour examiner la question du préjudice allégué et sa possible requalification en perte de chance, renvoyant l’affaire à une audience ultérieure.
ARRÊT N° 26/84
N° RG 24/00463
N° Portalis DBVI-V-B7I-P766
SL/MP
Décision déférée du 09 Janvier 2024
TJ ALBI 22/01701
[H]
RÉOUVERTURE DÉBATS
RENVOI MISE EN ÉTAT 04-06-26
Grosse délivrée
le 11/03/2026
à
Me Philippe PERES
Me Luc PERROUIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX
APPELANT
Monsieur [V] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe PERES de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES
INTIMES
Monsieur [Y] [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [Q] [E] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Me Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D’ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
N. ASSELAIN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
Par acte authentique du 11 février 2022, passé devant Me [O] [A], notaire associé à [Localité 2], M. [V] [U] a acquis de M. [Y] [C] et de Mme [Q] [E], son épouse, une maison d’habitation avec garage et jardin attenant, d’une surface de 8 a 66 ca, figurant au cadastre section AM, n°[Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 1] à [Localité 1] (81), au prix de 260.000 euros.
Le bien formait le lot n° 8 du lotissement [Adresse 3].
Par la suite, M. et Mme [C] ont remis à M. [U] un procès-verbal de rétablissement des limites parcellaires en date du 10 mars 2022, document établi par M. [B] [X], géomètre-expert, à la suite d’une réunion qui s’est tenue le 24 janvier 2022 en présence des consorts [P]-[G], propriétaires de parcelles voisines à celle vendue, cadastrées section AM n° [Cadastre 2] et n°[Cadastre 3]. Ce procès-verbal prévoyait le rétablissement de la limite divisoire entre les parcelles AM n°[Cadastre 3] et [Cadastre 2] d’une part et [Cadastre 1] d’autre part.
Les consorts [P]-[G] ont par ailleurs informé M. [U], lorsque celui-ci a pris attache avec eux, de leur projet de diviser leurs parcelles pour détacher un terrain à bâtir en vue de sa cession.
Par acte authentique du 20 juillet 2022, M. [L] [G] et Mme [F] [P] ont vendu à M. [U] un terrain à vocation de terrain à bâtir cadastré section AM n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], d’une surface de 4 a 19 ca, au prix de 40 000 euros.
Reprochant aux époux [C] de ne pas l’avoir informé, avant la vente, de l’existence de ce projet de rétablissement des limites, entre la parcelle n°[Cadastre 1] qu’il a acquise et celle n°[Cadastre 3] la jouxtant, et de détachement d’un terrain à bâtir sur la parcelle voisine de la sienne, M. [U] a tenté de trouver une solution amiable suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 12 avril 2022.
Par acte du 22 novembre 2022, M. [V] [U] a fait assigner M. [Y] [C] et Mme [R] [E], son épouse, devant le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice résultant de la diminution de la surface acquise, des frais notariés engendrés par le rétablissement des limites entre les propriétés et des frais engagés pour acquérir le terrain à bâtir détaché de la propriété voisine n°[Cadastre 3].
Le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur, mais aucune médiation n’a abouti.
Par un jugement du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Albi l’a :
– débouté de l’ensemble de ses demandes,
– condamné à payer à M. [Y] [C] et Mme [Q] [E], pris ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile,
– condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que M. [U] ne démontrait pas une violation par les vendeurs de leur obligation d’information au titre du projet de rétablissement des limites, ni que ces derniers avaient connaissance du projet de vente d’une partie du terrain contigu appartenant aux consorts [G]-[P], et qu’au surplus, rien ne permettait de considérer que cette information relative au projet de vente d’une partie du terrain contigu avait une importance déterminante pour le consentement de M. [U] et qu’il aurait renoncé à cet achat, ou aurait négocié davantage le prix, si elle lui avait été délivrée.
Il a considéré que l’article 1617 du code civil ne s’appliquait pas ; que seul l’article 1619 du même code était applicable ; que M. [U] ne démontrait pas que la différence entre la mesure réelle et celle exprimée à l’acte de vente serait d’un vingtième en moins ; que dès lors, il ne pouvait invoquer un manquement par les vendeurs à leur obligation de délivrance.
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Par déclaration du 8 février 2024, M. [V] [U] a interjeté appel du jugement déféré pris en toutes ses dispositions.
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Le 24 juin 2024, Mme [Q] [E] et M. [Y] [C] ont déposé des conclusions d’incident devant le magistrat de la mise en état aux fins de voir ordonner, au visa de l’article 524 du code de procédure civile, la radiation du rôle de cette affaire pour défaut d’exécution par l’appelant du jugement entrepris et le voir condamner au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Suivant leurs dernières conclusions du 1er octobre 2024, ils ont sollicité qu’il leur soit donné acte de leur désistement de l’incident qu’ils ont initié en raison du règlement par l’appelant des sommes mises à sa charge par le jugement frappé d’appel.
Par ordonnance du 22 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Toulouse a :
– constaté le désistement de l’incident introduit par Mme [Q] [E] et M. [Y] [C], – constaté en conséquence l’extinction de cette instance d’incident,
– condamné Mme [Q] [E] et M. [Y] [C] aux dépens de l’incident.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2026, M. [V] [U], appelant, demande à la cour de :
– infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albi du 9 janvier 2024 (RG n°22/01701) en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau :
– condamner solidairement M. [Y] [C] et Mme [Q] [E] à payer à M. [V] [U] :
* la somme de 3 000,00 euros au titre de la diminution de la surface acquise,
* la somme de 621,00 euros au titre des frais notariés pour rétablissement de la limite de propriété,
* la somme de 40 000,00 euros au titre des frais engagés par M. [V] [U] pour l’acquisition de la parcelle voisine,
* la somme de 1 639, 79 euros au titre des frais de notaire afférents à ladite vente,
– les condamner à une indemnité de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
– les débouter de leurs demandes sur le même fondement,
– les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Il soutient qu’il n’a pas été informé du rétablissement des limites par M. [G] et Mme [P], ni de la division parcellaire pour détacher un terrain à bâtir en vue de sa cession, alors que les époux [C] en avaient connaissance ; que le fait que cette parcelle détachée soit vendue en tant que terrain constructible, entraînait une dépréciation substantielle de son bien ; que dans ces circonstances, il n’a eu d’autre choix que de s’en porter acquéreur pour 40.000 euros ; que le coût généré par cet achat, initialement imprévu, est imputable aux époux [C]. Il soutient qu’il n’aurait jamais fait l’acquisition de la maison à 260.000 euros s’il avait eu connaissance de cette situation. Il estime que son préjudice est de 40.000 euros représentant le coût d’acquisition de la parcelle voisine, outre la somme de 1.639,79 euros au titre des frais de notaire afférents à ladite vente.
Il se plaint que la contenance indiquée dans l’acte de vente ne lui a pas été délivrée, car du fait du rétablissement des limites, il manque 10 m². Sur la base de 300 euros du m², il réclame une indemnisation de 3.000 euros, outre la somme de 621 euros au titre des frais d’acte exposés pour le rétablissement de la limite de propriété. Il estime qu’une garantie de superficie est prévue en page 4 de l’acte de vente, qui est prééminente sur la clause en page 10.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 juillet 2024, M. [Y] [C] et Mme [Q] [E] épouse [C], intimés, demandent à la cour, de :
– confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
– débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
– condamner M. [U] à verser à M. et Mme [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils contestent le défaut d’information. Ils font valoir qu’ils n’étaient pas informés du projet de division de la parcelle de leurs voisins, et que leur propre projet de vente était antérieur.
Ils estiment que l’article 1617 du code civil ne s’applique pas, et que seul l’article 1619 du même code doit s’appliquer. Ils contestent qu’il existe dans l’acte une clause de garantie de la surface vendue.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 10 février 2026 à 14h00.
M. [U] fait valoir que M. et Mme [C] ont manqué à leur devoir d’information.
Il expose que pour pallier la dépréciation de la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1], il a été amené à acheter les parcelles n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], au prix de 40.000 euros, de façon à se prémunir d’une nouvelle construction voisine de la parcelle n° [Cadastre 1].
Il fait valoir que son préjudice peut être évalué à la somme de 40.000 euros, au titre du coût de la parcelle n° [Cadastre 3] et de la parcelle n° [Cadastre 4], outre la somme de 1.639,79 euros, au titre des frais de notaire afférents à ladite vente.
Certes, il a déboursé ces sommes, mais en contrepartie, il est devenu propriétaire de ces parcelles n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4]. Il convient dès lors de soulever d’office la question de la requalification de son préjudice en une perte de chance.
En conséquence, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats, afin que les parties présentent leurs observations sur le préjudice allégué au titre du manquement au devoir d’information, et sur son éventuelle requalification en perte de chance.
A cet effet, l’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état dématérialisée du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures.
Les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.
La Cour,
Ordonne la réouverture des débats ;
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du jeudi 4 juin 2026 à 9 heures, afin qu’avant cette date, les parties présentent leurs observations sur le préjudice allégué au titre du manquement au devoir d’information, et sur son éventuelle requalification en perte de chance ;
Réserve les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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