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Résiliation de bail commercial : enjeux de la validité des contrats et commandements – Cour d’appel de Colmar, 11 mars 2026, N° de RG 25/00912.

Décision analysée : Cour d’appel de Colmar, 11 mars 2026, N° de RG 25/00912
Thématiques : Baux commerciaux — Résiliation de bail commercial

📘 L’essentiel

La résiliation d’un bail commercial doit être fondée sur des éléments contractuels clairs. La cour a constaté que le commandement de payer, se référant à un bail antérieur, était nul, car le contrat de sous-location en vigueur était celui conclu ultérieurement. La référence à un contrat de 2017 a conduit à l’invalidation de la clause résolutoire, rendant inopérantes les demandes d’expulsion et de restitution des lieux. La cour a rejeté la demande de l’intimée au titre de l’article 700..


Source : Cour d’appel de Colmar, 11 mars 2026, N° de RG 25/00912

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Colmar, 11 mars 2026, N° de RG 25/00912

La SA Alsacienne de Crédit-Bail Immobilier a conclu un contrat de crédit-bail immobilier avec la SCI Kiener D202 pour une durée de 15 ans. Par la suite, la SCI Kiener D202 a sous-loué des locaux à la SARL JAF [Localité 1]. En novembre 2024, la SCI Kiener D202 a délivré un commandement à la SARL JAF [Localité 1] pour le paiement de loyers impayés, ainsi que pour des manquements liés à l’exploitation des lieux. Ce commandement visait également la résiliation du bail de sous-location.

Face à l’inaction de la SARL JAF [Localité 1], la SCI Kiener D202 a saisi le juge des référés pour obtenir la constatation de la résolution du bail et l’expulsion de la locataire. Le juge a constaté la résiliation du bail à compter du 21 décembre 2024 et a ordonné la restitution des lieux, ainsi que l’expulsion de la SARL JAF [Localité 1] si nécessaire, tout en condamnant cette dernière à verser des frais à la SCI Kiener D202.

La SARL JAF [Localité 1] a interjeté appel de cette décision, arguant que le commandement de payer était nul, car il se fondait sur un contrat de sous-location antérieur qui n’était plus en vigueur. Elle a également soutenu que son activité de restauration était conforme à l’objet social et qu’elle avait respecté ses obligations contractuelles.

En réponse, la SCI Kiener D202 a demandé la confirmation de l’ordonnance initiale, affirmant que le bail de 2017 avait été exécuté et que le commandement de payer était valide. Cependant, la cour a jugé que le commandement de payer était nul, car il ne pouvait se référer à un contrat de sous-location qui n’était plus applicable. Par conséquent, la cour a infirmé l’ordonnance de référé, rejeté les demandes de la SCI Kiener D202 et condamné cette dernière à payer des frais à la SARL JAF [Localité 1].

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation d’un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial est régie par les dispositions du Code civil et du Code de commerce, notamment l’ qui prévoit que le bail peut être résilié en cas de manquement aux obligations contractuelles. En l’espèce, la résiliation a été constatée par le juge des référés, qui a relevé que le commandement de payer avait été délivré pour des loyers impayés, ce qui constitue un manquement aux obligations du locataire.

Quels sont les critères de recevabilité d’un appel en matière de référé ?

L’appel en matière de référé est recevable lorsque la décision attaquée est une ordonnance rendue par un juge des référés, conformément à l’. En l’espèce, l’appel a été interjeté dans le délai légal et a respecté les formes requises, ce qui le rend recevable.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre d’une décision de référé ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans la décision, le juge a condamné le défendeur à verser 1.500 euros en application de cet article, justifiant ainsi la prise en compte des frais engagés par le demandeur pour la procédure.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer délivré par le demandeur pour des loyers impayés constituait un manquement aux obligations contractuelles du locataire, entraînant ainsi la résiliation du bail. De plus, le juge a constaté que le contrat de sous-location du 2 février 2018 remplaçait le contrat précédent de 2017, ce qui a permis de conclure que les obligations des parties étaient régies par ce dernier contrat.

Quelles sont les conditions de nullité d’un commandement de payer en matière de bail commercial ?

La nullité d’un commandement de payer peut être prononcée si celui-ci ne respecte pas les conditions de fond et de forme prévues par la loi. En l’espèce, l’appelante soutient que le commandement du 20 novembre 2024 est nul car il se fonde sur un contrat qui n’a jamais produit d’effet entre les parties. La juridiction a examiné cette question et a conclu que le commandement ne pouvait être frappé de nullité en raison de l’absence de mention de la date exacte du bail, considérant que les différences entre les documents de 2017 et 2018 n’étaient que formelles.

Quelle est la motivation requise pour une décision de référé en matière de résiliation de bail ?

La motivation d’une décision de référé doit être suffisante pour justifier la mesure prise, notamment en ce qui concerne l’urgence et le fondement juridique de la demande. Dans la décision, le juge a motivé sa décision en constatant le manquement du locataire à ses obligations, ce qui justifiait la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

🔎 Références