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Créance locative : comment obtenir un privilège sur les loyers impayés ? – Cour d’appel de Bordeaux, 2 mars 2026, N° de RG 25/00242

Décision analysée : Cour d’appel de Bordeaux, 2 mars 2026, N° de RG 25/00242
Thématiques : Baux commerciaux — Privilège sur les loyers

📘 L’essentiel

La vérification du passif dans une procédure collective nécessite une attention particulière sur les créances déclarées. Selon l’, le privilège du bailleur est limité aux deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture. Les créances antérieures sont chirographaires. Les créances nées après le jugement doivent être payées à leur échéance et peuvent bénéficier d’un privilège si déclarées dans les délais. La déclaration de créance doit être effectuée dans un délai de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture..


Source : Cour d’appel de Bordeaux, 2 mars 2026, N° de RG 25/00242

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bordeaux, 2 mars 2026, N° de RG 25/00242

La SCI [S] [W], spécialisée dans la location de biens immobiliers, a sous-loué des locaux à la SAS Wine Team, active dans le conditionnement. En raison de loyers impayés, la SCI a délivré un commandement de payer en mars 2022, suivi d’une inscription de nantissement judiciaire. En juin 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de sauvegarde pour la SAS Wine Team, désignant un mandataire judiciaire. La SCI a déclaré une créance privilégiée de 148 654,48 euros, qui a été réduite à 143 034,98 euros après paiement de certaines échéances.

En décembre 2023, le mandataire judiciaire a proposé de rejeter une partie de la créance de la SCI, tout en en admettant une autre à titre privilégié et chirographaire. En janvier 2024, la SCI a contesté cette répartition et a déclaré une créance supplémentaire de 15 739,20 euros pour une taxe foncière non payée. En avril 2024, la procédure de sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire en octobre 2024.

Le juge commissaire a admis partiellement la créance de la SCI, mais a rejeté le surplus. En janvier 2025, la SCI a interjeté appel de cette décision. Le liquidateur, ne pouvant se faire représenter, a été avisé de la déclaration d’appel. La SCI a contesté la répartition des créances, arguant que le commandement de payer avait interrompu la prescription, et a demandé l’admission de sa créance de taxe foncière comme privilégiée.

La cour a confirmé l’admission partielle de la créance de la SCI, en précisant que la créance de taxe foncière pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure était privilégiée, tandis que celle pour la période antérieure ne l’était pas. Les dépens ont été ordonnés en frais privilégiés de procédure collective, sans condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la portée de l’article L. 622-16 du code de commerce concernant le privilège du bailleur en cas de procédure collective ?

L’ stipule que le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Ainsi, les créances locatives antérieures à cette période restent des créances chirographaires, même si elles ont fait l’objet d’un commandement de payer interruptif de prescription.

Quels sont les critères d’admission des créances nées après le jugement d’ouverture selon l’article L. 622-17 du code de commerce ?

L’ précise que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période sont payées à leur échéance. Ces créances, si elles ne sont pas payées, sont privilégiées avant toutes les autres créances.

Quelle est la condition de recevabilité d’une créance déclarée au passif d’une procédure collective ?

La recevabilité d’une créance déclarée au passif d’une procédure collective est conditionnée par son existence, son montant et sa nature au jour du jugement d’ouverture. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a compétence pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

Quels éléments déterminent la qualification d’une créance comme privilégiée ou chirographaire ?

La qualification d’une créance comme privilégiée ou chirographaire dépend de la date de naissance de la créance par rapport au jugement d’ouverture. Les créances de loyers et de toutes sommes dues en vertu de l’exécution d’un bail sont privilégiées uniquement pour les deux dernières années avant le jugement d’ouverture, tandis que les créances antérieures à cette période sont considérées comme chirographaire.

Quelle est la conséquence d’une déclaration de créance faite après le jugement d’ouverture ?

Une déclaration de créance faite après le jugement d’ouverture, comme celle relative à la taxe foncière, doit être effectuée dans les délais prévus par l’. Si elle est faite après la publication du jugement d’ouverture, elle ne peut être opposée au débiteur, ce qui entraîne son rejet.

Quel est l’impact d’un commandement de payer sur la prescription des créances locatives ?

Le commandement de payer délivré par le créancier interrompt la prescription des créances locatives. Cependant, cette interruption ne modifie pas la qualification des créances en tant que privilégiées ou chirographaires, qui reste déterminée par la date de leur naissance par rapport au jugement d’ouverture de la procédure collective.

🔎 Références