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Bail d’habitation : exception d’inexécution face à un logement indécent – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 11 mars 2026, N° de RG 23/09677

Décision analysée : Cour d’appel d’aix-en-provence, 11 mars 2026, N° de RG 23/09677
Thématiques : Cautionnement — Exception d’inexécution

📘 L’essentiel

Le contrat de cautionnement permet à la caution d’agir en subrogation pour recouvrer les sommes dues par le locataire. Toutefois, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions qu’il aurait pu invoquer contre le créancier originaire. En matière de bail d’habitation, des éléments de preuve ont démontré que le logement était indécent, justifiant l’exception d’inexécution des obligations du bailleur. La demande de paiement des loyers par la caution a été rejetée, et la caution a obtenu gain de cause en réclamant la restitution des sommes versées..


Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 11 mars 2026, N° de RG 23/09677

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’aix-en-provence, 11 mars 2026, N° de RG 23/09677

La société civile immobilière EMAPATH a conclu un contrat de bail d’habitation le 28 avril 2021 avec une locataire pour un logement en rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision pour charges de 30 euros. Parallèlement, un contrat de cautionnement a été établi avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour garantir les obligations de la locataire dans le cadre du dispositif VISALE.

Le 29 octobre 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyer de 2.220 euros, en se basant sur la clause résolutoire du bail. Le 1er avril 2022, elle a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de cette clause, demander son expulsion et le paiement de sa dette locative. La locataire n’ayant pas comparu, le tribunal a rendu un jugement le 5 mai 2023, constatant l’acquisition de la clause résolutoire, ordonnant son expulsion et condamnant la locataire à payer 4.290 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Le jugement a été signifié à la locataire le 21 juin 2023, qui a interjeté appel le 20 juillet 2023, arguant que le logement était indécent et que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité. Elle a demandé l’infirmation du jugement et la reconnaissance de l’exception d’inexécution des obligations du bailleur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite appelé en intervention forcée la société EMAPATH, soutenant que la locataire ne pouvait pas opposer l’exception d’inexécution et qu’elle avait accepté un échéancier de paiement non respecté. La société EMAPATH n’ayant pas constitué avocat, le jugement a été rendu par défaut.

La cour a finalement infirmé le jugement initial, débouté la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes contre la locataire, et a condamné la société EMAPATH à restituer les sommes indûment versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exception d’inexécution des obligations du bailleur ?

stipule que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants. En l’espèce, il a été établi que le logement loué n’était pas raccordé au tout-à-l’égout et que des problèmes d’évacuation des eaux usées entraînaient des nuisances. Par conséquent, le locataire est fondé à opposer l’exception d’inexécution des obligations du bailleur pour s’opposer à la demande en paiement des loyers.

Quels sont les critères pour la résiliation du bail en cas de logement impropre à l’usage ?

Selon l’, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du contrat pour demander l’expulsion de l’occupant. Ainsi, la condition d’impropriété du logement est déterminante pour empêcher la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quelle est la portée de la subrogation en matière de cautionnement ?

L’ précise que le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense qu’il aurait pu invoquer contre son créancier originaire. Dans ce cas, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que créancier subrogé, doit respecter les droits du locataire, qui peut invoquer l’exception d’inexécution contre elle.

Quels sont les effets d’un arrêté de mise en sécurité sur l’exigibilité du loyer ?

L’ prévoit que l’exigibilité du loyer est suspendue en cas d’arrêté de mise en sécurité. Dans cette affaire, l’immeuble a fait l’objet d’un tel arrêté, ce qui entraîne la suspension de l’exigibilité des loyers jusqu’à ce qu’une décision de mainlevée soit produite.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision de la juridiction concernant la demande de paiement des loyers ?

La juridiction a retenu que le logement était indécent et que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, ce qui a conduit à la suspension de l’exigibilité des loyers. Ces éléments ont été déterminants pour accueillir l’exception d’inexécution des obligations du bailleur et débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de paiement des loyers.

Quelle est la procédure applicable en cas d’intervention forcée d’une partie dans un litige ?

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a appelé en intervention forcée la SCI EMAPATH, ce qui est permis par le code de procédure civile lorsque l’intervention est nécessaire pour la solution du litige. La partie intervenante doit être signifiée et peut présenter ses conclusions, mais dans ce cas, la SCI EMAPATH n’a pas constitué avocat, ce qui a conduit à un jugement par défaut.

🔎 Références