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Servitude de passage : contestation de modification et droits des propriétaires – Cour d’appel de Pau, 10 mars 2026, N° de RG 24/01353

Décision analysée : Cour d’appel de Pau, 10 mars 2026, N° de RG 24/01353
Thématiques : Servitudes — Servitude de passage

📘 L’essentiel

La cour a confirmé le jugement du tribunal judiciaire, rejetant la demande de remise en état de la servitude de passage. Elle a retenu que les appelants, en acquérant leur bien, avaient accepté le nouveau tracé de la servitude tel que modifié par les actes notariés antérieurs. Les appelants ne démontraient pas de préjudice résultant de cette modification, la largeur de passage étant respectée. La demande d’expertise a été jugée inutile, et les appelants ont été condamnés aux dépens d’appel..


Source : Cour d’appel de Pau, 10 mars 2026, N° de RG 24/01353

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Pau, 10 mars 2026, N° de RG 24/01353

La SARL [Adresse 15] a acquis, par acte authentique du 30 juillet 1997, des parcelles de terrain auprès des époux [B] et de leur fils, M. [E] [WB], pour y construire une résidence comprenant douze logements, soumise au statut de la copropriété. En parallèle, les époux [B] ont vendu, le 25 février 2000, des parcelles voisines aux époux [KF], qui ont ensuite cédé ces parcelles à M. [Q] [Z] et Mme [D] [U] le 9 janvier 2009. Ce dernier acte stipule l’existence d’une servitude de passage sur le fonds de la résidence.

Le 28 octobre 2019, les époux [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Bayonne, demandant la démolition des constructions empiétant sur la servitude et la taille des végétaux. En 2022, plusieurs copropriétaires ont été appelés à la cause. Le tribunal a rendu un jugement le 8 avril 2024, déboutant les époux [Z] de leurs demandes et autorisant le syndicat à publier la nouvelle assiette de la servitude, tout en condamnant les époux [Z] à verser des sommes aux copropriétaires et aux dépens.

Les époux [Z] ont interjeté appel, contestant le jugement et soutenant que le compromis de vente de 1997 ne modifiait pas la servitude de passage. Ils ont également argué que la modification de l’assiette de la servitude n’était pas opposable en raison de l’absence de publicité foncière. En réponse, les intimés ont demandé la confirmation du jugement, affirmant que les époux [Z] avaient accepté le nouveau tracé de la servitude lors de leur acquisition.

La cour a confirmé le jugement de première instance, considérant que les époux [Z] n’avaient pas prouvé que la modification de l’assiette leur causait un préjudice et que la servitude modifiée était opposable. Les époux [Z] ont été condamnés aux dépens d’appel et à verser des sommes aux intimés.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la modification d’une servitude de passage ?

La modification d’une servitude de passage doit être fondée sur un accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant. Selon l’, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la servitude de passage a été modifiée d’un commun accord entre les propriétaires lors de la vente du 30 juillet 1997, où le nouveau tracé a été annexé au compromis de vente.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de servitude ?

Les demandes relatives à la servitude doivent être fondées sur des éléments prouvant que la modification de l’assiette de la servitude cause un préjudice au propriétaire du fonds dominant. L’ stipule que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. En l’espèce, les époux [Z] n’ont pas prouvé que la modification de l’assiette leur causait un préjudice.

Quelle est la qualification juridique des obligations liées à la servitude de passage ?

La servitude de passage est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire, conformément à l’. Les propriétaires successifs sont tenus de respecter les engagements pris par leurs prédécesseurs, même si la servitude n’est pas expressément mentionnée dans leur titre de propriété.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes des époux [Z] ?

La juridiction a retenu que les époux [Z] n’avaient pas prouvé que la modification de l’assiette de la servitude leur causait un préjudice. Les preuves fournies par le syndicat des copropriétaires démontraient que la largeur de la bande de roulement était supérieure à celle prévue par la servitude de 1982. De plus, la cour a constaté que les époux [Z] avaient accepté le nouveau tracé de la servitude lors de l’acquisition de leur bien, ce qui rendait leur demande irrecevable.

🔎 Références