Évaluation de l’ISF : contestation de la valeur vénale et régularité des procédures fiscales

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [W], [Q] [H] épouse [W] c/ M.LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ET BOUCHES DU RHÔNE
MINUTE N° 2026/
Du 10 Mars 2026
3ème Chambre civile
N° RG 24/01121 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRPN

Grosse délivrée à

Me Virginia RICORDEAU

M. Le directeur général des finances
publiques de provence Alpes Côte d’azur et bouches du Rhône

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame GILIS Présidente,
Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI , présent uniquement aux débats

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 06 Janvier 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2026, signé par Madame GILIS Présidente, assistée de Madame ISETTA , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [A] [W]
[Adresse 1] – MAROC
représenté par Me Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Q] [H] épouse [W]
[Adresse 1] – MAROC
représentée par Me Virginia RICORDEAU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Ayant signifié ses conclusions
EXPOSE DU LITIGE

Le 23 juin 2021, l’administration fiscale a adressé à [A] [W] et à [Q] [H] épouse [W] une demande de déclaration amiable n°4958, en l’absence de dépôt des déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2015, 2016 et 2017.

[A] [W] et [Q] [W] ont ainsi adressé le 22 septembre 2021 à l’administration fiscale les déclarations n°2725 au titre de l’ISF pour lesdites années.

Deux propositions de rectification ont été adressées par l’administration fiscale : l’une, le 9 décembre 2021 concernant l’ISF 2015 et l’autre, le 28 février 2022 concernant l’ISF des années 2016 et 2017, l’administration intégrant à l’actif un bien appartenant aux époux [W] situé [Adresse 4] à [Localité 3], selon son évaluation.

Les époux [W] ont présenté leurs observations le 13 janvier 2022 s’agissant de l’ISF 2015, mais l’administration fiscale les a informés du maintien total des rectifications par courrier du 23 janvier 2023 ; puis ils ont présenté leurs observations le 25 juillet 2022 concernant l’ISF 2016 et 2017. L’administration fiscale par courrier du 23 janvier 2023 a relevé le caractère tardif de leurs observations.

Les impositions au titre des années 2015 à 2017 ont été mises en recouvrement le 5 juin 2023 pour un montant total de droits à hauteur de 211 485 € et 52 144 € au titre des pénalités.

Les époux [W] ont formé une réclamation contentieuse assortie d’une demande de sursis de paiement le 29 juin 2023, contestant la valeur retenue par l’administration fiscale de leur propriété située [Adresse 5] à [Localité 3] et la régularité de la procédure de rectification mise en œuvre.

Cette demande a fait l’objet d’une décision de rejet le 2 janvier 2024.

▪ Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, [A] [W] et [Q] [W] ont fait citer le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir :
– l’annulation de la décision de rejet,
– le bénéfice du dégrèvement sollicité dans la réclamation susvisée du 29 juin 2023 à hauteur de 135 663 euros,
– la condamnation de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône à leur rembourser les dépens mentionnés à l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales ainsi qu’au paiement d’une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile représentant les frais non compris dans les dépens.

Selon leurs conclusions signifiées le 3 mars 2025 [A] [W] et [Q] [W] maintiennent leurs demandes initiales.

▪ Selon ses conclusions signifiées le 25 novembre 2024 la direction générale des finances publiques demande au tribunal de :
– confirmer la décision de rejet,
– confirmer le bien-fondé des impositions mises à la charge des demandeurs,
– confirmer la régularité de la procédure mise en œuvre par l’administration au titre de l’ISF 2015, 2016 et 2017,
– débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
– rejeter la demande visant à la condamnation de l’administration fiscale au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur l’évaluation de la propriété

pour le calcul de l’ISF 2015 et 2016
[A] [W] et [Q] [W] contestent la valeur vénale donnée par l’administration fiscale à leur propriété au titre des années 2015 et 2016 en soutenant que l’administration n’aurait pas pris en compte les désordres affectant le bien et sa situation locative.

Il convient toutefois de rappeler que, selon la jurisprudence constante en matière d’ISF, l’évaluation d’un bien immobilier par comparaison repose sur le principe que les biens comparés n’ont pas besoin d’être strictement identiques, mais doivent présenter une similitude suffisante en termes d’environnement, d’emplacement et de caractéristiques générales afin de constituer des références pertinentes pour le marché local.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la propriété litigieuse est une grande villa de 275 m² construite en 1964, élevé d’un étage sur sous-sol et rez-de-chaussée, avec garage pour cinq voitures, loge de gardien et piscine, sur un terrain de 6237 m²; elle bénéficie d’une vue panoramique sur la mer et le centre-ville de [Localité 3], ce qui constitue un élément déterminant de sa valorisation. Les biens retenus comme termes de comparaison par l’administration fiscale sont également des bâtiments anciens, de superficie habitable similaire, situés dans le même périmètre géographique et de catégorie cadastrale identique ou proche.

Les particularités propres à la villa des demandeurs en terme de superficie habitable + terrain, de situation et vue exceptionnelles, justifient pleinement la valeur retenue par l’administration qui a fait une moyenne à partir des prix de cession des biens comparés susvisés (7238 € le mètre carré).

Les désordres allégués par les demandeurs qui font état de la procédure engagée par leurs locataires et produisent l’arrêt de la cour d’appel du 19 mai 2016 portant condamnation à leur encontre au paiement de 4283 € en principal, sont des éléments qui, même cumulés, représentent une proportion très faible de la valeur globale de la propriété et n’influencent pas significativement sa valeur vénale. En effet,la fuite dans la piscine, le mauvais état du jardin dû à un défaut d’entretien, les peintures et papiers peints défraîchis importent peu. La localisation exceptionnelle, la superficie et la vue panoramique sont des éléments déterminants de l’évaluation qui prévalent sur des désordres mineurs, étant d’ailleurs souligné que la villa était louée en 2009 au loyer élevé de 5500 €/ mois et ce, alors même que les lieux étaient présentés comme vétustes.

L’administration a appliqué la méthode de comparaison conforme à la jurisprudence, et a procédé à une évaluation qui repose sur les seuls éléments essentiels qui doivent être retenus : l’emplacement, l’environnement et les caractéristiques générales du bien, ce qui rend la procédure de rectification parfaitement régulière et motivée.

En conséquence, les contestations des demandeurs fondées sur l’état du bien ou sa situation locative sont infondées et ne permettent pas de remettre en cause la valeur vénale retenue.

pour le calcul de l’ISF 2017
Les demandeurs contestent l’évaluation de leur propriété pour l’année 2017 au motif que l’administration aurait retenu une qualification de terrain à bâtir pour la propriété, alors qu’ils soutiennent que le permis de construire, accordé le 29 novembre 2016, était encore susceptible de recours et ne serait devenu définitif qu’après l’expiration des délais légaux, et qu’il ne devait donc pas être pris en compte pour la détermination de la valeur vénale du bien au 1er janvier 2017.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier qu’à la date du 1er janvier 2017, date du fait générateur de l’impôt, aucun recours n’était introduit contre le permis de construire ; dès lors, celui-ci était pleinement applicable et constituait un élément déterminant pour la valorisation de la propriété en tant que terrain à bâtir.

L’administration fiscale a évalué la propriété en appliquant la méthode par comparaison, conformément à la jurisprudence en matière d’ISF : le bien litigieux fait partie d’un programme immobilier d’envergure, comprenant 63 logements, 168 m² de surface commerciale et 293 places de parking pour une surface de plancher de 4318 m²; l’administration a donc retenu trois terrains comparables cédés en 2015 et 2016, soit un terrain de 2161 m² avec permis du 1er décembre 2014 pour 97 logements cédé au prix de 3 300 000 €, un terrain de 1065 m² avec permis du 5 mai 2015 cédé au prix de 1 820 775 € et un terrain de 4951 m² avec permis du 21 octobre 2016 cédé au prix de 6 millions d’euros; la moyenne des prix au mètre carré de ces comparables est de 1483 €, appliqué à la surface de 6237 m², cela conduit bien à une valeur vénale de 9 248 629 € au 1er janvier 2017, valeur retenue à juste titre par l’administration fiscale.

II – Sur les procédures de rectification

Sur les motivations
Les demandeurs soutiennent que les propositions de rectification du 9 décembre 2021 et du 28 février 2022 seraient insuffisamment motivées au motif que les termes de comparaison retenus par l’administration ne tiendraient pas compte de l’état des biens et de leur situation locative.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que chacune de ces propositions de rectification identifie clairement les biens retenus pour la comparaison par l’administration :
– pour l’ISF 2015 et 2016, il s’agit de trois maisons anciennes, situées dans le même secteur géographique, présentant des superficies et une catégorie cadastrale proche de la villa litigieuse,
– pour l’ISF 2017, la propriété est évaluée comme terrain à bâtir et les comparables sont des terrains de superficies similaires, bénéficiant de permis de construire analogues et situés dans le même secteur.

La jurisprudence précise que la valeur vénale d’un bien ne nécessite pas l’identification de biens strictement identiques, mais uniquement des biens présentant des caractéristiques et un environnement suffisamment proches pour permettre une estimation fiable. L’administration a respecté cette exigence. Les propositions de rectification sont régulières et suffisamment motivées ; les comparables retenus sont pertinents et conformes à la jurisprudence, l’identité absolue n’étant pas requise; les éléments relatifs aux défauts mineurs du bien ou à la présence de locataires ne justifient pas à eux seuls une remise en cause de l’évaluation ; les demandeurs ont pu prendre position en toute connaissance de cause, l’administration fiscale ayant joint dans les proposition de rectification tous les éléments permettant aux demandeurs d’exercer leur droit d’observation.

Il est justifié que la proposition de rectification du 9 décembre 2021 comporte 11 pages dans lesquelles l’administration explicite la législation applicable en matière d’ISF, vise tous les articles applicables et expose comment elle se base pour opérer la rectification en détaillant très précisément les biens qui servent de comparaison ; il en est strictement de même de la proposition de rectification du 28 février 2021 qui comporte 15 pages explicatives dans laquelle est joint également le tableau des biens ayant servi de termes de comparaison.

Il s’ensuit que non seulement les évaluations pour les années 2015, 2016 à 2017 sont conformes aux règles légales et jurisprudentielles, mais que la procédure de rectification est elle même entièrement régulière en ce qu’elle est parfaitement motivée.

Sur la réception de la proposition de rectification du 28 février 2022 (ISF 2016 et 2017)
Les demandeurs font valoir que la proposition de rectification datée du 28 février 2022, visant l’ISF des années 2016 et 2017, n’a pas été réceptionnée et qu’il n’est pas démontré qu’ils aient été avisés que le pli était à leur disposition au bureau de poste. Ils soutiennent que dès lors, le délai de 30 jours prévu à l’article L 11 du livre des procédures fiscales pour présenter leurs observations n’a jamais commencé à courir, de sorte que le grief relatif au délai de réponse à la proposition de rectification, ainsi que le refus de saisir la commission de conciliation opposés par l’administration fiscale étaient infondés.

Ainsi, les demandeurs concluent que la procédure de rectification concernant l’ISF 2016 et 2017 est irrégulière pour défaut d’acheminement de la proposition de rectification et refus de saisir la commission de conciliation.

Il résulte des pièces produites aux débats que la proposition de rectification du 28 février 2022 a été adressée aux demandeurs par lettre recommandée avec avis de réception à leur adresse déclarée. Le pli a été retourné à l’administration avec la mention “mise en instance et non réclamé dans les délais ”ce qui établit que les intéressés ont été régulièrement avisés de sa mise à disposition au bureau de poste. Les demandeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la régularité de cette notification.

En outre, il est constant que le contenu de cette proposition de rectification a été communiqué aux demandeurs par courriel du 26 avril 2022, circonstance qu’ils reconnaissent eux-mêmes. Les observations qu’ils ont adressées à l’administration fiscale 25 juillet 2022 sont ainsi intervenues hors le délai légal prévu par les dispositions de l’article L 57 du livre des procédures fiscales.

Dès lors, les rehaussements doivent être regardés comme ayant été tacitement acceptés par les contribuables et le refus de l’administration fiscale de saisir la commission de conciliation concernant l’ISF 2017 est justifié et conforme aux dispositions légales ; la procédure de rectification mise en œuvre est régulière.

Dans ces conditions, la décision de rejet prononcé par l’administration sera confirmée, ainsi que le bien-fondé des impositions mises à la charge de [A] [W] et de [Q] [W] et la régularité de la procédure de mise en œuvre ; [A] [W] et [Q] [H] épouse [W] seront intégralement déboutés de leur demande tendant à l’annulation de la décision de rejet de l’administration fiscale et du bénéfice de dégrèvement sollicité dans la réclamation du 29 juin 2023, ainsi que de leur demande visant la condamnation de l’administration fiscale au paiement d’une somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale du 2 janvier 2024,

CONFIRME le bien-fondé des impositions mises à la charge de [A] [W] et [Q] [H] épouse [W],

CONFIRME la régularité de la procédure mise en œuvre par l’administration fiscale au titre de l’ISF 2015, 2016 et 2017,

DÉBOUTE [A] [W] et [Q] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En foi de quoi la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE