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Servitudes de canalisation : enjeux de preuve et responsabilité des parties – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04999

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04999
Thématiques : Immobilier — Responsabilité des parties

📘 L’essentiel

La question de l’existence de servitudes de canalisations est cruciale dans les litiges immobiliers. Selon l’, les servitudes doivent être établies sur un fonds. Les actes de vente mentionnent un compteur d’eau, impliquant une servitude de canalisation. Concernant les eaux usées, la partie demanderesse n’a pas prouvé l’existence d’une canalisation, tandis que l’acte de vente de la partie défenderesse indique un raccordement autonome au réseau d’assainissement. Le tribunal a également condamné les demandeurs à verser une indemnité pour frais de justice..


Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04999

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 23/04999

En avril 2014, un couple a acquis une maison d’habitation, tandis qu’une société civile immobilière a acheté un local professionnel sur une parcelle adjacente, tous deux issus d’une division d’une parcelle unique par des vendeurs. En décembre 2020, le couple a découvert des canalisations d’eau et d’eaux usées sur leur terrain, alimentant l’immeuble de la société. Ils ont alors demandé à la société de régulariser la situation, mais sans succès. En juin 2023, le couple a assigné la société devant le tribunal, demandant la suppression des canalisations à ses frais.

La société a ensuite appelé en cause les vendeurs, et les deux procédures ont été jointes. Le couple a soutenu que l’acte de vente ne mentionnait aucune servitude de canalisation, tandis que la société a affirmé que l’existence d’un compteur d’eau impliquait une servitude de canalisation. En réponse, le couple a présenté un rapport d’expertise pour prouver l’existence des canalisations, mais la société a contesté la validité de ce rapport et a demandé le rejet des demandes du couple.

Le tribunal a examiné les arguments des deux parties. Il a constaté que l’acte de vente du couple mentionnait un compteur d’eau, ce qui impliquait une servitude de canalisation. En revanche, le couple n’a pas pu prouver l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sur leur terrain. Par conséquent, le tribunal a débouté le couple de ses demandes et a condamné ce dernier à payer des frais à la société, tout en rejetant les demandes des vendeurs contre la société. La décision a été signée par le président et le greffier du tribunal.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’existence de servitudes de canalisation ?

L’ stipule : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ». L’ précise que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user ». En l’espèce, les actes de vente mentionnent l’existence d’un compteur d’eau desservant la construction de la SCI, impliquant ainsi l’existence d’une servitude de canalisation d’eau.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de servitudes ?

La recevabilité des demandes en matière de servitudes repose sur la preuve de l’existence d’une servitude, qui doit être établie par l’acte de vente ou par des éléments de preuve tangibles. En l’espèce, le tribunal a constaté que les demandeurs n’avaient pas apporté de preuve suffisante concernant l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées, ce qui a conduit à leur débouté.

Quelle est la charge de la preuve en matière de servitudes ?

Conformément à l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Dans cette affaire, les demandeurs n’ont pas réussi à prouver l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées, ce qui a conduit à leur débouté sur ce point.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la servitude d’adduction d’eau ?

La juridiction a retenu que l’existence d’une servitude conventionnelle de compteur d’eau implique nécessairement le raccordement de la canalisation d’eau potable à ce compteur. Les demandeurs étaient informés de l’existence de ce compteur lors de l’acquisition de leur bien, ce qui a conduit à la conclusion qu’il existait un titre révélant l’existence d’une servitude de canalisation d’eau en faveur de la SCI.

Quels sont les critères pour établir une servitude par destination du père de famille ?

Pour établir une servitude par destination du père de famille, il est nécessaire de prouver l’existence d’un état de fait apparent et caractéristique de la servitude réclamée, conformément à l’. Dans cette affaire, la partie défenderesse a soutenu que les conditions cumulatives exigées par cet article n’étaient pas remplies, ce qui a été retenu par le tribunal.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné les demandeurs à payer une somme au défendeur sur ce fondement, en considérant qu’il serait inéquitable de laisser le défendeur supporter l’intégralité de ses frais.

🔎 Références