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Bail commercial : fixation du loyer et recours à l’expertise judiciaire – Tribunal judiciaire de Privas, 10 mars 2026, RG n° 25/03160

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Privas, 10 mars 2026, RG n° 25/03160
Thématiques : Expertises judiciaires — Fixation du loyer

📘 L’essentiel

La demande d’expertise judiciaire repose sur l’, permettant au juge de désigner un expert en cas de divergences sur des points de fait. Les parties ont présenté des justificatifs contradictoires concernant le nouveau loyer, justifiant ainsi l’expertise pour évaluer la valeur locative réelle. L’expert devra examiner les lieux et les documents pertinents. La consignation d’une provision de 1500 euros pour la rémunération de l’expert est obligatoire pour la partie preneuse..


Source : Tribunal judiciaire de Privas, 10 mars 2026, RG n° 25/03160

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Privas, 10 mars 2026, RG n° 25/03160

L’affaire concerne un litige entre une société civile immobilière et une société par actions simplifiée, relatif à un bail commercial. En octobre 2004, la société civile immobilière a accordé un bail à la société par actions simplifiée pour des locaux situés à Aubenas, avec un loyer initial de 3050 euros hors taxes par mois. En janvier 2018, le loyer annuel a été révisé à 48.169 euros hors taxes.

En mai 2024, la société civile immobilière a accepté le principe du renouvellement du bail, mais a proposé un loyer annuel de 102.800 euros hors taxes. En avril 2025, une autre société a demandé la fixation de ce loyer à ce même montant. En octobre 2025, la société civile immobilière a assigné la société par actions simplifiée devant le tribunal judiciaire de Privas, demandant la fixation du loyer à 102.800 euros, ainsi qu’une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative des locaux.

Le tribunal a prononcé la caducité de l’assignation en novembre 2025, mais la société civile immobilière a demandé à être relevée de cette caducité. Lors de l’audience de février 2026, la société par actions simplifiée a contesté la demande de déplafonnement du loyer, arguant qu’aucune preuve de modification notable des facteurs locaux de commercialité n’avait été apportée.

Le tribunal a décidé de recourir à une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux, en raison des divergences sur le montant du loyer. L’expert désigné devra se rendre sur les lieux, examiner les documents pertinents et rendre un rapport dans un délai de neuf mois. En attendant, le loyer ancien continuera de s’appliquer jusqu’à la réalisation de l’expertise. Les demandes relatives aux frais de justice et à l’article 700 du code de procédure civile ont été réservées pour une décision ultérieure.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le déplafonnement du loyer commercial ?

La règle de droit applicable au déplafonnement du loyer commercial est énoncée dans l’. Cet article stipule que le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice ILC applicable, sauf si le bailleur rapporte la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, conformément aux critères définis aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’expertise judiciaire dans le cadre d’un litige sur le loyer commercial ?

Les conditions de recevabilité d’une demande d’expertise judiciaire sont régies par l’. Le juge peut ordonner une expertise lorsque les prétentions des parties divergent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. L’expertise doit porter sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?

Les éléments déterminants pour la fixation du loyer dans le cadre d’un bail commercial incluent les critères énoncés dans les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce. Ces critères portent sur la valeur locative des locaux, les loyers de voisinage réellement comparables, ainsi que les modifications des facteurs locaux de commercialité.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’un litige commercial ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans le cadre du litige commercial, le juge peut décider de surseoir à statuer sur les demandes relatives à cet article jusqu’à la réalisation des opérations d’expertise, comme cela a été décidé dans le jugement.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de fixation du loyer commercial ?

Le juge a le pouvoir d’ordonner une expertise judiciaire pour éclairer la juridiction sur les éléments pertinents à retenir pour la fixation de la valeur locative du bien. Il peut également décider de limiter la mission de l’expert à certains éléments spécifiques, selon les besoins de l’affaire, et doit motiver sa décision en fonction des éléments de preuve présentés par les parties.

🔎 Références