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Responsabilité du vendeur pour servitudes occultes : indemnisation et recours possibles – Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 13 mars 2026, N° de RG 23/00765

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 13 mars 2026, N° de RG 23/00765
Thématiques : Immobilier — Responsabilité du vendeur

📘 L’essentiel

La garantie des servitudes non apparentes est régie par l’, imposant au vendeur de garantir l’acquéreur contre l’éviction due à des charges non déclarées. En cas de servitudes non apparentes, l’article 1638 permet à l’acquéreur de demander la résiliation du contrat ou une indemnité. Les servitudes liées à l’exploitation minière, considérées comme occultes, obligent le vendeur à informer l’acheteur des dangers. L’absence d’information peut engager la responsabilité du vendeur, même de bonne foi..


Source : Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 13 mars 2026, N° de RG 23/00765

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 13 mars 2026, N° de RG 23/00765

L’affaire concerne un litige entre plusieurs sociétés suite à la vente d’un tènement industriel. En juillet 2009, la SCI le Mistral a cédé un bien à la SCI [Adresse 1], incluant un bâtiment et un parking. La SCI le Ponant a également été impliquée, consentant un pacte de préférence pour une acquisition future. En janvier 2018, la SCI le Clos des cèdres a exercé ce pacte pour acquérir un autre tènement.

Des problèmes d’infiltration d’eau ont été signalés, entraînant une expertise judiciaire qui a révélé des désordres liés à l’exploitation minière sous le bâtiment. En février 2023, la SCI le Clos des cèdres et la SAS Tentation ont assigné la SCI le Mistral et la SCI le Ponant pour obtenir réparation de leurs préjudices. La SCI le Mistral a ensuite appelé en garantie la SA Bureau de recherches géologiques et minières, mais le tribunal a déclaré cette dernière incompétente pour statuer sur cette responsabilité.

Les demandes des sociétés plaignantes incluent des indemnités pour les travaux nécessaires, la perte de loyers et des frais d’expertise. En réponse, la SCI le Mistral a contesté ces demandes, arguant qu’elles étaient mal dirigées et qu’il n’y avait pas de lien de causalité entre ses actions et les préjudices allégués.

Le tribunal a finalement statué en faveur des plaignants, condamnant la SCI le Mistral à verser des sommes significatives pour couvrir les coûts des travaux, les pertes locatives et les frais d’expertise. Les demandes de la SCI le Mistral à l’encontre de la SA Bureau de recherches géologiques et minières ont été déclarées irrecevables, et le tribunal a ordonné le paiement des dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la garantie des servitudes non apparentes ?

L’ dispose que, même en l’absence de stipulation sur la garantie lors de la vente, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre l’éviction qu’il pourrait subir en raison de charges non déclarées sur l’objet vendu. L’ précise que si le bien vendu est grevé de servitudes non apparentes, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité, si ces servitudes sont d’une telle importance qu’il est raisonnable de penser que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été informé.

Dans le cas présent, les désordres constatés par l’expert judiciaire, d’origine minière, sont considérés comme des servitudes occultes, engageant la responsabilité du vendeur.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en garantie des servitudes occultes ?

Les demandes en garantie des servitudes occultes doivent être fondées sur la connaissance de la charge non déclarée, qui doit être établie par l’acquéreur. L’assignation en référé expertise interrompt le délai de prescription pour agir en garantie. Ainsi, le point de départ de l’action peut être fixé au jour de la connaissance de la charge non déclarée.

Quels sont les critères de qualification d’un manquement à l’obligation d’information du vendeur ?

Le manquement à l’obligation d’information du vendeur est caractérisé par l’absence de déclaration de servitudes non apparentes, qui aurait pu influencer la décision d’achat de l’acquéreur. En l’espèce, l’expert a constaté des remontées d’eau et des vides sous le dallage, ce qui constitue un manquement à l’obligation d’information, entraînant une impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette instance ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la SCI le Mistral a été condamnée à verser 5 000 euros à la SCI [Adresse 9] en application de cet article, en raison de sa défaite dans l’instance.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la responsabilité du vendeur ?

La juridiction a retenu que les désordres constatés étaient exclusivement d’origine minière, ce qui engage la responsabilité du vendeur. L’expert judiciaire a établi que les vides sous le dallage rendaient l’exploitation des locaux dangereux, justifiant ainsi la condamnation du vendeur à indemniser l’acquéreur pour les travaux nécessaires et les pertes locatives. La clause d’exclusion des vices cachés dans l’acte de vente n’était pas suffisante pour exclure la garantie des servitudes occultes.

🔎 Références