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Bail commercial : obligations du preneur et conséquences des réductions de surface – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 22/07945

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 22/07945
Thématiques : Baux commerciaux — Obligations du preneur

📘 L’essentiel

La détermination du preneur dans un bail commercial est régie par l’, qui impose que toute substitution de cessionnaire soit autorisée par le tribunal. La substitution d’un cessionnaire a été validée par un jugement, et la partie cédante demeure solidairement responsable. Concernant la réduction des surfaces locatives, la clause a été exécutée en connaissance de cause par le bailleur, empêchant de revendiquer sa nullité. Le preneur doit prouver l’exercice effectif de ce droit, ce qui n’a pas été fait..


Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 22/07945

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 mars 2026, N° de RG 22/07945

Le litige concerne un contrat de bail commercial entre une société immobilière et une société locataire. En décembre 2012, la société immobilière a loué un entrepôt et des bureaux à la société locataire, avec des avenants ultérieurs augmentant la surface louée. En novembre 2020, la société locataire a été placée en liquidation judiciaire, entraînant le transfert de ses actifs à une autre société.

Suite à la liquidation, les parties ont convenu de réduire la surface louée à un bâtiment spécifique, excluant l’autre bâtiment. En mars 2021, après la restitution de l’un des bâtiments, une expertise a été ordonnée pour évaluer des désordres et malfaçons. En octobre 2021, une autre société occupant les locaux a demandé une réduction de la surface louée, mais la société immobilière s’y est opposée. En avril 2022, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré locatif, suivi d’une nouvelle demande de réduction de surface par la société locataire, également contestée par le bailleur.

En octobre 2022, la société immobilière a assigné les deux sociétés devant le tribunal pour obtenir la reconnaissance de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des arriérés. En février 2023, la société locataire a donné congé et quitté les lieux.

En décembre 2024, la société ayant repris les actifs a été placée en redressement judiciaire, suivi d’une liquidation en avril 2025. La société immobilière a alors assigné le mandataire liquidateur. Les demandes de la société immobilière incluent le paiement d’arriérés locatifs, de frais de remise en état et de pertes financières, tandis que les sociétés défenderesses contestent ces demandes, arguant de la validité des réductions de surface et de l’absence de dettes.

Le tribunal a finalement condamné la société locataire à payer des arriérés locatifs et des frais de remise en état, tout en déboutant la société immobilière de ses demandes contre la société ayant repris les actifs.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?

Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, conformément à l’. Cette obligation est inconditionnelle et s’applique tant que le contrat de bail est en vigueur.

Quels sont les critères de la substitution de cessionnaire dans le cadre d’un plan de cession ?

Selon l’, toute substitution de cessionnaire doit être autorisée par le tribunal dans le jugement arrêtant le plan de cession. L’auteur de l’offre retenue par le tribunal reste garant solidairement de l’exécution des engagements qu’il a souscrits, même si une cession est autorisée.

Quelle est la qualification juridique de la réduction des surfaces louées dans un bail commercial ?

La réduction des surfaces louées est régie par l’avenant n°3 du 1er octobre 2018, qui stipule que le preneur peut, par simple demande adressée par lettre recommandée, augmenter ou réduire la surface louée. Cette clause est considérée comme générale et ne se limite pas à la suppression d’un bâtiment.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la responsabilité du preneur en cas de dégradations locatives ?

En vertu de l’, le preneur est responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve du contraire. L’absence d’état des lieux d’entrée présume que le preneur a reçu les locaux en bon état. L’expertise judiciaire a établi que les désordres étaient imputables au locataire, justifiant ainsi la demande de réparation.

Quels sont les critères pour la fixation de créance dans le cadre d’un litige locatif ?

La créance doit être justifiée par des éléments probants, tels que des factures de loyers et des avis de taxe foncière. La SCI [C] PENE a produit des justificatifs pour les années 2021, 2022 et 2023, ce qui a permis d’établir l’arriéré locatif dû par le preneur.

Quelle est la portée de l’article 1304-2 du code civil concernant les obligations contractuelles ?

L’ prévoit la nullité de l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Toutefois, cette nullité ne peut être invoquée si l’obligation a été exécutée en connaissance de cause, ce qui était le cas dans la présente instance.

Quels sont les critères pour l’octroi de frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SAS MMC MULTI-POSES a été condamnée à payer des frais irrépétibles en raison de sa perte dans l’instance.

🔎 Références