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Clause de déchéance abusive → Protection des emprunteurs en cas de saisie immobilière – Tribunal judiciaire de Créteil, 12 mars 2026, N° de RG 25/00136

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Créteil, 12 mars 2026, N° de RG 25/00136
Thématiques : Saisies / Exécution forcée — Protection des emprunteurs

📘 L’essentiel

La clause de déchéance du terme, permettant au prêteur d’exiger le remboursement immédiat sans mise en demeure préalable, a été jugée abusive et réputée non écrite. Cette décision vise à éviter un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Le juge de l’exécution a constaté que la créance était liquide et exigible, fixant son montant à 21.411,86 euros. La saisie a été jugée valable, et la vente forcée a été ordonnée, en l’absence de demande de vente amiable..


Source : Tribunal judiciaire de Créteil, 12 mars 2026, N° de RG 25/00136

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Créteil, 12 mars 2026, N° de RG 25/00136

En janvier 2016, un établissement financier a accordé à un emprunteur deux prêts, l’un à taux zéro et l’autre sous le régime « PAS LIBERTÉ », totalisant 160 500 euros. En juin 2025, l’établissement a signifié un commandement de payer, entraînant la saisie de deux lots immobiliers situés dans le Val-de-Marne. Ce commandement a été inscrit au fichier immobilier en juillet 2025. En septembre 2025, l’établissement a assigné l’emprunteur à comparaître devant le juge de l’exécution, et l’assignation a été notifiée au syndicat des copropriétaires en tant que créancier inscrit.

Lors de l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre à l’établissement de conclure sur la clause de déchéance du terme, jugée potentiellement abusive. En janvier 2026, l’établissement a fourni des conclusions sur ce point, et l’audience suivante a eu lieu en février 2026. Le juge a ensuite décidé de rendre sa décision en mars 2026.

Le jugement a constaté que la clause de déchéance du terme, qui permettait à l’établissement de réclamer le remboursement immédiat sans mise en demeure préalable, était abusive. Cette clause a été déclarée non écrite. Le juge a également fixé la créance de l’établissement à 21 411,86 euros, arrêtée à la date de janvier 2026, et a confirmé que la saisie portait sur des droits réels saisissables.

En conséquence, le juge a ordonné la vente forcée des biens saisis, fixant une date d’audience pour cette vente en juin 2026. L’établissement a été autorisé à procéder à la visite des biens et à diffuser les modalités de la vente sur un site internet, avec des frais inclus dans les coûts de poursuite. Les dépens ont été rappelés comme devant être taxés avant l’ouverture des enchères.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de la créance liquide et exigible dans le cadre d’une saisie immobilière ?

La créance liquide et exigible est constatée par des actes notariés revêtus de la formule exécutoire, conformément aux articles et du Code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, l’acte reçu le 29 janvier 2016 par le notaire stipule les montants des prêts consentis, ainsi que les modalités de remboursement, ce qui permet de qualifier la créance de liquide et exigible.

Quelle est la portée de la clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt ?

La clause de déchéance du terme est considérée comme abusive si elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, selon les articles L. 212-1 et du Code de la consommation. En l’espèce, la clause permettant la résiliation de plein droit du contrat sans mise en demeure préalable a été jugée abusive, ce qui entraîne sa nullité.

Quels sont les critères de saisissabilité des droits dans le cadre d’une saisie immobilière ?

Les droits saisis doivent être des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires, susceptibles de faire l’objet d’une cession, conformément aux articles et du Code des procédures civiles d’exécution. Dans cette affaire, les droits portant sur les lots n° 12 et 79 ont été jugés saisissables, car le débiteur en était le propriétaire et aucun acte de cession n’avait été constaté.

Quelles sont les modalités de la procédure de vente forcée en cas de saisie immobilière ?

La vente forcée est ordonnée par le juge de l’exécution lorsque le débiteur ne demande pas à céder amiablement le bien, selon l’. Le juge doit également s’assurer que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, comme précisé à l’article R. 322-15, al. 2.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des créances dans le cadre d’une saisie immobilière ?

La fixation des créances doit prendre en compte le montant principal, les frais, les intérêts et autres accessoires, comme l’indiquent les articles et du Code des procédures civiles d’exécution. En l’espèce, les décomptes fournis par le créancier ont permis de déterminer le montant total de la créance à 21.411,86 euros, arrêtée au 26 janvier 2026.

Quelle est la procédure de publicité requise lors d’une vente forcée ?

La publicité doit être conforme aux articles R. 322-31 à R. 322-35 du Code des procédures civiles d’exécution, et le juge peut autoriser des mesures de publicité supplémentaires, y compris la diffusion sur un site internet, pour assurer une large diffusion de la vente. Dans cette affaire, la société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a été autorisée à diffuser les conditions de la vente sur internet, le coût étant inclus dans les frais de poursuite.

🔎 Références