Clause résolutoire : contestation sérieuse et délais de paiement en cas d’impayés – Cour d’appel de Montpellier, 24 mars 2026, 25/04688

Quelle est la règle de droit applicable à la résiliation de plein droit d’un bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.
Le bail contient une telle clause résolutoire, visée par le commandement de payer du 19 novembre 2024.
Au vu du décompte arrêté au mois de juin 2025, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, réunissant les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les critères de recevabilité d’une contestation sérieuse opposable à la résiliation du bail ?

L’indécence du logement peut constituer une contestation sérieuse empêchant la résiliation du bail.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer un logement décent.
Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre un logement décent, exempt de risques manifestes pour la sécurité ou la santé.
L’article 20-1 de cette loi permet au locataire de demander la mise en conformité du logement.

Quels sont les critères retenus pour apprécier la connaissance par le bailleur de l’état d’indécence du logement ?

Le locataire ne démontre pas que les bailleurs avaient connaissance des désordres avant la délivrance du commandement de payer.
Les travaux réalisés par les bailleurs en 2021 et 2024 ne suffisent pas à établir une mauvaise foi.
Le locataire ne prouve pas avoir informé les bailleurs des désordres.
Aucune contestation sérieuse ne s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les critères retenus pour l’expulsion en référé ?

L’occupation sans droit ni titre du fait de la résiliation acquise par effet de la clause résolutoire cause un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires pour faire cesser ce trouble sans qu’il soit nécessaire de constater l’urgence ou l’absence de contestation sérieuse.
Toutefois, en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut refuser l’expulsion.

Quels sont les critères retenus pour le paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation ?

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
A compter de la résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges applicables.
L’état d’indécence ne dispense pas le locataire de payer le loyer.
Le locataire ne conteste pas la dette locative arrêtée au 17 juin 2025.

Quels sont les critères retenus pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ?

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
La suspension de la clause résolutoire peut être ordonnée pendant ces délais.
Le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant au-delà de mai 2025 ni entrepris des démarches pour régler la situation.
La demande de délais et suspension est rejetée.

Quels sont les critères retenus pour l’appréciation de la bonne foi dans l’exercice d’une action en justice ?

L’exercice d’une action en justice constitue un droit.
Il ne dégénère en abus donnant lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
Les bailleurs ne démontrent pas ces éléments.
L’appel a partiellement prospéré.
La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive est rejetée.

Quels sont les critères retenus pour la condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

Le locataire succombe et sera condamné aux dépens d’appel.
Il sera condamné à payer 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.