💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable à la formation du contrat de bail commercial ?
Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.
L’article 1114 précise que l’offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté d’être lié en cas d’acceptation.
L’article 1118 dispose que l’acceptation est la manifestation de volonté d’être lié dans les termes de l’offre.
L’article 1121 prévoit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.
L’article 1709 définit le louage des choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix.
Aucun texte ne prévoit que la formalisation d’un écrit est une condition de formation du contrat de bail commercial.
Quels sont les critères retenus pour reconnaître l’existence d’un bail commercial entre les parties ?
La société [S] a formulé une offre de prise à bail commercial détaillant les éléments essentiels du contrat (loyer, droit d’entrée, charges, durée).
La société Arketype Immobilier a accepté cette offre par mail en apportant des précisions techniques.
La formalité d’un acte authentique est une modalité d’exécution et non une condition de formation du contrat.
La prise d’effet du bail a été reportée au 1er octobre 2021.
Les parties ont poursuivi les démarches pour mettre en œuvre l’accord intervenu.
Quelle est la règle de droit applicable à la caducité d’un accord contractuel ?
La société [S] demande de considérer comme caduc passé le 1er septembre 2021 l’éventuel accord intervenu, au motif que les conditions fixées dans la proposition n’avaient pas été remplies.
La cour retient que l’accord n’est pas devenu caduc au 1er septembre 2021 au vu de la poursuite des démarches au-delà de cette date.
Quels sont les critères retenus pour la réparation du préjudice lié au non-paiement du droit d’entrée ?
L’article 1305 du code civil prévoit que l’obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain.
L’article 1305-1 précise que le terme peut être exprès ou tacite.
L’article 1231-1 prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution.
L’article 1231-2 dispose que les dommages et intérêts sont de la perte faite et du gain privé.
L’article 1231-3 précise que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts prévus ou prévisibles.
En l’espèce, la société [S] a proposé un droit d’entrée payable à la signature du bail, qui n’est pas intervenue en raison de son manquement.
La société Tarco n’a pas perçu de droit d’entrée du nouveau locataire.
Le jugement condamne la société [S] au paiement de 10.000 euros au titre du droit d’entrée.
Quels sont les critères retenus pour la réparation du préjudice lié aux loyers commerciaux impayés ?
Le bailleur a droit au gain intégral dont il a été privé du fait de l’inexécution du contrat.
La notion de perte de chance est inopérante.
La société Tarco a justifié avoir remis en location les lieux dans un délai raisonnable.
La société [S] n’a pas démontré que la société Tarco a perçu des loyers antérieurement à la relocation.
Le jugement est infirmé pour allouer 10.200 euros correspondant à 17 mois de loyers.
Quels sont les critères retenus pour la réparation du préjudice lié à la taxe foncière ?
Le bailleur a subi la perte de 17 mois de remboursement de taxe foncière.
Le bail conclu avec le nouveau locataire ne prévoit pas la prise en charge de la taxe foncière antérieurement au 1er mars 2023.
Le montant dû est fixé à 799,64 euros.
La société [S] est condamnée à payer cette somme.
Quels sont les critères retenus pour la demande d’indemnisation des travaux d’électricité ?
La société Tarco produit une attestation non conforme aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile.
La facture n’est pas produite.
Il n’est pas démontré que les travaux ont été réalisés avant la décision de retrait de la société [S].
La demande est rejetée.
Quels sont les critères retenus pour la demande d’indemnisation du temps perdu pour conclure le bail et organiser les travaux ?
La société Tarco est indemnisée sur la base de la reconnaissance de l’existence du contrat.
Elle ne peut se plaindre du temps passé à effectuer les démarches.
La demande est rejetée.
Quels sont les critères retenus pour la demande d’indemnisation du temps perdu pour débarrasser le local des équipements laissés par le précédent exploitant ?
Les équipements appartenaient au précédent locataire et étaient vétustes.
La société Tarco avait ouvert la location à tous commerces.
La société Tarco est indemnisée sur la base de la reconnaissance du contrat.
La demande est rejetée.
Quels sont les critères retenus pour la demande d’indemnisation de la dépréciation du local commercial ?
La société Tarco ne démontre pas la valeur des équipements retirés.
Elle est indemnisée des préjudices liés à l’inexécution du contrat.
La demande est rejetée.
Quels sont les critères retenus pour la demande d’indemnisation du temps perdu et des frais exposés pour rechercher un autre locataire ?
La recherche d’un nouveau locataire constitue une activité habituelle.
La société Tarco est indemnisée au titre des loyers commerciaux.
Elle ne justifie pas d’un préjudice spécifique.
La demande est rejetée.
Quelle est la règle de droit applicable à la capitalisation des intérêts ?
L’article 1343-2 du code civil permet la capitalisation des intérêts.
Le contrat aurait dû être régularisé en octobre 2021.
Le jugement a ordonné la capitalisation des intérêts.
Cette décision est confirmée.
Quelle est la décision sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?
Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.
La société [S] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle est condamnée aux dépens d’appel et à payer 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.