Bail commercial : récupérer loyers impayés et contester les charges abusives – Cour d’appel de Colmar, 18 mars 2026, 24/02455

Quelle est la règle applicable au remboursement des avances sur charges en bail commercial ?

L’article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, oblige le bailleur à établir un état récapitulatif annuel, faisant inventaire des charges dont le bailleur peut demander remboursement au preneur et à l’adresser dans un délai fixé par voie réglementaire.

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Le bailleur qui n’a pas communiqué dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce, ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial, s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Cass. civ. 3, 29 janvier 2026, n°24-16.270).

En l’espèce, la production des décomptes de charges des années 2017 à 2021 accompagnés des factures justificatives par le bailleur rend indifférente la date de leur transmission au locataire.

Quel est le fondement juridique de la présomption de bonne réception des locaux par le preneur en l’absence d’état des lieux ?

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article L145-40-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014, prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement lors de la prise de possession et de la restitution des locaux. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice à frais partagés. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, l’article L. 145-40-1 du code de commerce s’applique à toute restitution dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise de possession, de sorte que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce ne sont pas applicables et le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial ?

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, la résiliation du bail commercial est intervenue aux torts exclusifs du bailleur, la SAS Geco ayant délivré congé pur et simple, de sorte que la demande d’indemnité d’éviction est mal fondée.

Quel est le pouvoir du juge en matière de fixation des intérêts et des dépens dans le cadre d’un bail commercial ?

Le tribunal judiciaire a condamné la SAS Geco à payer à la SCI Jep les loyers et charges impayés ainsi que les frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023.

Il a débouté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’exécution d’une obligation de paiement ?

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Jep a justifié des loyers et charges impayés, la SAS Geco ne justifiant d’aucun paiement, la condamnation est justifiée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande de remboursement des avances sur charges ?

La SCI Jep a produit les décomptes de charges des années 2017 à 2021 établis par un cabinet d’expertise comptable, accompagnés des factures justificatives.

La question de la date de transmission au locataire est indifférente dès lors que l’ensemble des pièces utiles est produit.

La SAS Geco ne peut se prévaloir de la prescription pour les charges de 2017, la demande de remboursement étant formulée par le locataire qui a payé spontanément.

La demande est donc rejetée.

Quels sont les critères retenus pour confirmer la condamnation aux frais de remise en état ?

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice constate que 55 néons ne fonctionnent pas.

Le locataire ne démontre pas que ce dysfonctionnement serait lié à des défaillances du système électrique imputables au bailleur.

Le locataire conteste le coût du devis produit mais ne produit aucun autre devis.

La condamnation à payer les frais de remise en état est confirmée.

Quelle est la portée juridique de la notification de congé dans un bail commercial ?

La SAS Geco a notifié par acte d’huissier la fin de la tacite reconduction du bail et donné congé pour le 31 décembre 2022.

Cette notification constitue un congé pur et simple.

En conséquence, la demande d’indemnité d’éviction est rejetée.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans la décision rendue ?

Le tribunal judiciaire a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Cela signifie que la décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel.