💡 Questions / réponses juridiques
Quels sont les critères légaux pour bénéficier du transfert du contrat de bail en cas de décès du locataire ?
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Quelles conditions doivent remplir les bénéficiaires du transfert ou de la continuation du contrat de bail pour les logements sociaux ?
Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 est applicable aux logements sociaux à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.
Quelle est la portée juridique de l’occupation sans droit ni titre d’un logement appartenant à un bailleur social ?
L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, peu importe les raisons et circonstances.
Il appartient au juge des référés de prendre les mesures adaptées pour faire cesser ce trouble, notamment par l’expulsion.
Quels sont les pouvoirs du juge des référés en matière d’expulsion et d’indemnité d’occupation ?
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 alinéa 1, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 835 alinéa 2 permet d’accorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Quelles sont les conditions pour accorder une indemnité d’occupation en référé ?
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements.
L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble cause au propriétaire une perte de jouissance, notamment par impossibilité de percevoir des loyers, justifiant une indemnité d’occupation.
Le juge des référés peut condamner à titre provisionnel au paiement de cette indemnité, dans la limite d’une créance non sérieusement contestable.
Quelle est la règle applicable à la demande de relogement d’un descendant d’un locataire décédé ne remplissant pas les conditions de transfert du bail ?
L’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de sous-occupation du logement, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.
Cependant, cette disposition n’est applicable que dans les rapports entre bailleur et locataire.
Un organisme d’HLM n’est pas tenu de proposer au descendant d’un locataire décédé, qui ne remplit pas les conditions de transfert du bail en raison du défaut d’adaptation du logement à la taille du ménage, un nouveau logement correspondant à ses besoins (3ème civ, 20 décembre 2018, n°18-10.124).
En l’espèce, aucune disposition légale n’impose une telle obligation de relogement.
Quelle est la motivation de la cour pour rejeter la demande de transfert du bail fondée sur l’abandon du domicile ?
La cour relève que le demandeur ne produit aucun élément démontrant un départ définitif de la locataire.
L’attestation du directeur de la résidence fait mention d’un placement temporaire et non définitif.
Un placement temporaire ne peut être assimilé à un abandon de domicile qui s’entend d’un départ inéluctable et définitif.
Le rapport d’enquête sociale utilise le conditionnel, ne permettant pas de retenir la certitude du placement définitif.
Par conséquent, le transfert du bail fondé sur l’abandon du domicile ne peut être retenu.
Quels éléments la cour retient-elle pour rejeter la demande de transfert du bail fondée sur le décès du locataire ?
Le demandeur justifie sa qualité de descendant et remplit les conditions d’attribution d’un logement social au jour du décès.
Cependant, il ne présente aucun élément laissant supposer que la taille de son ménage était adaptée au logement (un T4) à cette date.
Les attestations et justificatifs produits sont postérieurs au décès et incohérents entre eux.
Un autre occupant est domicilié à l’adresse depuis une date postérieure au décès.
Ainsi, la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage n’est pas remplie.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?
L’ordonnance déférée a condamné le demandeur à verser à l’intimé une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le demandeur, succombant au litige, est débouté de sa demande fondée sur ce texte.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais non compris dans les dépens exposés pour sa défense.
Une somme de 500 euros lui est allouée en cause d’appel.
Le demandeur supportera également les dépens de la procédure d’appel.