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Bail commercial renouvelé : comment fixer le loyer en cas de désaccord entre le locataire et le bailleur ? – Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 25/07295

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 25/07295
Thématiques : Baux commerciaux — Fixer le loyer

📘 L’essentiel

Le renouvellement d’un bail commercial nécessite que le loyer soit fixé à la valeur locative. En cas de désaccord, le juge peut ordonner une expertise pour évaluer cette valeur. Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement, mais divergent sur le montant du loyer, justifiant la désignation d’un expert. Celui-ci devra prendre en compte divers éléments, et une provision pour l’expertise doit être consignée par moitié par chaque partie, sous peine de caducité..


Source juridique : Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 25/07295

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 25/07295

En décembre 2008, un bail commercial a été conclu entre une société de gestion et une société propriétaire, concernant un local commercial au sein d’un centre commercial à Paris. Ce bail, renouvelé pour une durée de douze ans, stipule un loyer annuel initial de 17.963,40 euros, indexé à l’Indice du Coût de la Construction. En 2025, le loyer atteint 25.358,16 euros, tandis que le local est destiné à la vente et réparation d’objets précieux.

À l’expiration du bail en décembre 2020, le contrat se prolonge tacitement. En février 2025, la société locataire demande le renouvellement du bail pour neuf ans, proposant un loyer de 10.000 euros. La société propriétaire accepte le renouvellement mais refuse le montant proposé. En mars 2025, la locataire notifie une demande de fixation du loyer, mais aucun accord n’est trouvé, entraînant une assignation devant le juge des loyers commerciaux en juin 2025.

La locataire demande que le loyer soit fixé à 5.000 euros, en se basant sur une valeur locative qu’elle estime inférieure au loyer actuel, tout en sollicitant une expertise pour évaluer la valeur locative. En réponse, la société propriétaire conteste cette évaluation et propose un loyer de 25.500 euros, soutenant que la surface du local est de 16,6 m² et que les conditions du bail ne justifient pas d’abattements.

Le juge, constatant les divergences sur la valeur locative et la surface, ordonne une expertise pour déterminer le loyer à partir du 1er avril 2025. Il fixe également un loyer provisionnel basé sur le dernier loyer contractuel, tout en réservant les demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de procédure civile. L’expert désigné devra évaluer les caractéristiques du local, la destination des lieux, et les facteurs locaux de commercialité pour établir un rapport avant la date limite fixée.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le principe du renouvellement du bail commercial ?

Le principe du renouvellement du bail commercial est établi par l’, qui stipule que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2025, mais sont en désaccord sur le montant du loyer.

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du loyer renouvelé ?

La fixation du loyer renouvelé doit se faire selon la valeur locative, conformément à l’. Cet article précise que la valeur locative est déterminée d’après plusieurs critères, notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quels sont les critères déterminants pour la fixation de la valeur locative ?

Les critères déterminants pour la fixation de la valeur locative, selon l’article R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce, incluent :
1. Les caractéristiques du local considéré.
2. La destination des lieux.
3. Les obligations respectives des parties.
4. Les facteurs locaux de commercialité.
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Quelle est la procédure à suivre en cas de désaccord sur la valeur locative ?

En cas de désaccord sur la valeur locative, l’ prévoit que le juge peut désigner un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis. Le juge peut également limiter la mission de l’expert à certains éléments spécifiques.

Quels éléments ont été retenus par la juridiction pour justifier la nécessité d’une expertise ?

La juridiction a retenu que les parties ne s’accordent pas sur le montant de la valeur locative, la surface des lieux litigieux et les références utilisées. La SARL PAVAGE a proposé une valeur locative de 4.000 euros par an, tandis que la SCI AMR a fixé la valeur à 25.500 euros. En raison de ces divergences, la juridiction a décidé d’ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative des locaux au 1er avril 2025.

Quelle est la règle concernant le partage des frais d’expertise ?

La juridiction a décidé que les frais d’expertise seraient partagés entre le bailleur et le preneur, tous deux demandeurs à la mesure d’expertise. La consignation de la provision pour l’expertise sera également partagée par moitié entre les deux parties.

Quel est le montant du loyer provisionnel fixé pendant la mesure d’expertise ?

Pendant le déroulement de la mesure d’expertise, le loyer provisionnel annuel a été fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

🔎 Références