💡 Questions / réponses juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ?
L’article L 145-5 du Code de commerce dispose que : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
En l’espèce, le défendeur ne s’oppose pas à la requalification du bail dérogatoire en bail commercial à compter du 13 juin 2014, soit après expiration de la durée du bail dérogatoire de deux ans. La juridiction a donc fait droit à la demande du demandeur.
Quelles sont les obligations du bailleur selon le Code civil ?
L’article 1719 du Code civil énonce que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »
L’article 1720 du Code civil précise que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Dans cette affaire, le demandeur soutient que le défendeur a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien du local commercial, ce qui a été retenu par la juridiction.
Quels sont les critères de preuve du manquement aux obligations du bailleur ?
La juridiction a retenu que le demandeur a produit un rapport d’expertise attestant de la présence d’humidité et de dégâts des eaux dans le local, ainsi que des échanges de mails et des photographies documentant les désordres. L’expert a conclu que le sinistre était dû à une fuite ou un défaut d’étanchéité, ce qui a permis de démontrer le manquement du bailleur à ses obligations.
En revanche, la juridiction a écarté les attestations produites par le demandeur pour prouver la fermeture du magasin, en raison de leur non-conformité aux exigences de l’article 202 du Code de procédure civile.
Quelle est la méthode de fixation des préjudices dans cette affaire ?
La juridiction a retenu que le préjudice du demandeur s’établit à 1.300€ au titre des pertes de marchandises et d’exploitation, ainsi qu’à 456€ pour des frais de plomberie, soit un total de 1.756€. Elle a considéré que le demandeur n’a pas produit de preuves suffisantes pour justifier une perte de chiffre d’affaires ou de marchandises plus importante.
La juridiction a également noté que le demandeur n’a pas démontré avoir payé son loyer pour le mois de septembre, ce qui a conduit à ne pas déduire cette somme du montant total des préjudices.
Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la décision ?
Les éléments déterminants retenus par la juridiction incluent le rapport d’expertise qui a établi la cause des désordres, les échanges de mails documentant les problèmes d’humidité, et les photographies du local. La juridiction a également pris en compte l’absence de preuves suffisantes de la part du demandeur concernant la perte de chiffre d’affaires et de marchandises.
En conséquence, la juridiction a condamné le défendeur à indemniser le demandeur pour les préjudices établis, tout en rejetant les demandes non prouvées.