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Promesse de vente immobilière : que se passe-t-il en cas de non-réalisation de la condition suspensive ? – Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 25/05569

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 25/05569
Thématiques : Consommation — Condition suspensive

📘 L’essentiel

La promesse de vente a été qualifiée de unilatérale, entraînant la déchéance du bénéficiaire en l’absence de levée d’option ou de signature dans le délai imparti. Le Tribunal a confirmé que la caducité de la promesse n’était pas à prononcer. Concernant la SCI Judimmo, la cour a retenu qu’elle ne poursuivait pas d’activité professionnelle, justifiant l’application des articles L 313-41 et L 313-42. Le contrat, sans mention manuscrite exigée, est soumis à une condition suspensive d’obtention d’un prêt..


Source : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 25/05569

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 25/05569

En avril 2023, un vendeur et une vendeuse ont conclu une promesse de vente avec une société civile immobilière (SCI) portant sur un bien immobilier à Ableiges, pour un montant de 380 000 euros. Cette promesse stipulait une indemnité d’immobilisation de 38 000 euros, dont une partie devait être versée rapidement. Cependant, la SCI n’a pas signé l’acte de vente définitif, malgré des mises en demeure. En janvier 2024, le vendeur et la vendeuse ont assigné la SCI devant le Tribunal judiciaire de Pontoise.

Le jugement rendu en juin 2025 a débouté le vendeur et la vendeuse de leurs demandes, tout en rejetant la demande de la SCI concernant les frais de justice. Le Tribunal a considéré que la promesse de vente était unilatérale, ce qui signifiait que, sans levée d’option ou signature de l’acte dans les délais, la SCI était déchue de son droit. De plus, il a été établi que la SCI, étant une entité familiale, n’avait pas respecté les conditions de financement, n’ayant pas obtenu de prêt.

En septembre 2025, le vendeur et la vendeuse ont interjeté appel, arguant que la promesse de vente était synallagmatique et que la SCI n’avait pas justifié de ses démarches pour obtenir un prêt. Ils ont demandé l’infirmation du jugement et le paiement de l’indemnité d’immobilisation. En réponse, la SCI a soutenu qu’elle avait bien indiqué son besoin de financement et que le contrat était soumis à une condition suspensive d’obtention d’un prêt, condition qui n’avait pas été réalisée.

En janvier 2026, la Cour a confirmé le jugement initial, considérant que la promesse de vente était effectivement unilatérale et que la condition suspensive n’avait pas été remplie. Les frais d’appel ont été mis à la charge du vendeur et de la vendeuse, et aucune somme n’a été allouée à la SCI en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la nature de la promesse de vente en l’espèce ?

La promesse de vente en question a été qualifiée de unilatérale par le Tribunal, ce qui signifie que le bénéficiaire, en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte notarié dans les délais impartis, est déchu de plein droit du bénéfice de cette promesse. Le Tribunal a ainsi conclu qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la caducité de la promesse de vente.

Quel est le régime applicable en matière de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ?

L’ stipule que lorsque la promesse de vente indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, et que cette mention n’est pas rédigée de la main de l’acquéreur, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. En l’espèce, la mention n’était pas manuscrite, ce qui a conduit à l’application de l’article L 313-41, considérant que la condition suspensive n’était pas réalisée.

Quels sont les critères pour qualifier une SCI de familiale et son impact sur l’application du code de la consommation ?

La qualification de la SCI comme familiale repose sur la composition de ses associés, qui doivent être des membres d’une même famille. En l’espèce, le Tribunal a retenu que la SCI Judimmo était une SCI familiale, ce qui lui permettait de bénéficier des dispositions du code de la consommation, notamment en ce qui concerne l’obtention d’un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

Le Tribunal a rejeté la demande de l’intimé en application de l’article 700 du code de procédure civile, considérant que l’équité ne commandait pas d’allouer une somme à la SCI Judimmo. Cela signifie que le Tribunal a estimé que les circonstances de l’affaire ne justifiaient pas une indemnisation au titre des frais de justice.

Quels éléments ont conduit le Tribunal à rejeter les prétentions des appelants ?

Le Tribunal a rejeté les prétentions des appelants en raison de la qualification de la promesse de vente comme unilatérale, de l’absence de levée d’option dans les délais, et de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. De plus, le Tribunal a considéré que la SCI Judimmo n’était pas tenue d’informer les appelants des difficultés rencontrées dans ses recherches de financement.

🔎 Références