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Compromis de vente non signé : quelles sont les conséquences de la défaillance de la condition suspensive ? – Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 24/05646

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 24/05646
Thématiques : Banque / Crédits — Condition suspensive

📘 L’essentiel

La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt doit être réalisée dans les délais impartis, sinon le contrat de vente devient caduc. Le débiteur n’a pas justifié avoir déposé des demandes de prêt dans les délais requis, ni notifié les refus à l’agence immobilière, ce qui constitue une inexécution de ses obligations. La clause pénale stipulant une indemnité forfaitaire en cas de non-réalisation de la condition suspensive a été jugée applicable, le débiteur étant responsable de la défaillance..


Source : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 24/05646

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 8 avril 2026, N° de RG 24/05646

En juin 2020, un compromis de vente a été signé entre un acheteur et un vendeur concernant un appartement à [Localité 6] pour un montant de 210 000 euros. Ce compromis stipulait plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt, ainsi qu’un acompte de 5 000 euros à verser au notaire avant le 4 juillet 2020. Cependant, l’acte de vente n’a pas été signé avant la date limite du 30 septembre 2020.

En janvier 2021, l’acheteur a assigné le vendeur devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, demandant le paiement d’une clause pénale de 21 000 euros, arguant que le vendeur avait fait échouer la condition suspensive et avait irrégulièrement substitué une société civile immobilière (SCI) à son nom. Le vendeur a, quant à lui, mis en cause l’agence immobilière impliquée dans la transaction, demandant sa garantie.

Le tribunal a rendu son jugement en mai 2024, déclarant que la condition suspensive avait échoué en raison de la faute du vendeur. Ce dernier a été condamné à verser 21 000 euros aux acheteurs, ainsi que des intérêts et des dépens. Le tribunal a également rejeté la demande de réduction de la clause pénale et l’appel en garantie contre l’agence immobilière.

En août 2024, le vendeur a interjeté appel, soutenant qu’il n’était pas un expert en gestion de patrimoine et qu’il avait tenté d’acquérir le bien via une SCI, qui n’avait jamais fonctionné. Il a également contesté la clarté des clauses du compromis. En janvier 2026, les acheteurs ont répliqué, affirmant que le vendeur avait manqué à ses obligations contractuelles.

Le jugement a été confirmé, le tribunal ayant constaté que le vendeur n’avait pas respecté les conditions du compromis, notamment en ce qui concerne l’obtention du prêt. Le vendeur a été condamné à payer des frais supplémentaires en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la condition suspensive dans un compromis de vente ?

La condition suspensive dans un compromis de vente est régie par l’, qui stipule que si la condition suspensive n’est pas réalisée, le contrat devient caduc de plein droit, sauf si le défaut de réalisation est imputable à l’une des parties. Dans ce cas, la partie non défaillante peut demander l’exécution du contrat ou des dommages-intérêts.

Quels sont les critères de réalisation d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ?

Pour qu’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt soit considérée comme réalisée, l’acquéreur doit justifier avoir déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis de vente et notifier les refus de prêt dans les délais impartis. En l’espèce, l’acquéreur n’a pas justifié avoir informé le vendeur et le notaire des demandes de prêt dans le délai prévu, ce qui a conduit à la défaillance de la condition.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?

En cas de non-réalisation d’une condition suspensive, l’ permet au vendeur de demander le bénéfice des dispositions contractuelles, notamment la clause pénale, si le défaut de réalisation est imputable à l’acquéreur. La clause stipule que l’acquéreur devra verser une indemnité forfaitaire en cas de défaillance.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour conclure à la défaillance de la condition suspensive ?

La juridiction a retenu que l’acquéreur n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne justifiant pas des demandes de prêt dans les délais impartis et en tentant de substituer une SCI sans notification adéquate. De plus, la substitution à une SCI n’était pas conforme aux stipulations du compromis, qui interdisait à un cessionnaire de solliciter un prêt immobilier régulé par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation.

Quelle est la portée de la clause pénale en cas de non-réalisation de la condition suspensive ?

La clause pénale stipule que si la condition suspensive n’est pas réalisée en raison de la faute de l’acquéreur, ce dernier est redevable d’une indemnité forfaitaire. La juridiction a confirmé que la clause pénale n’était pas manifestement excessive, tenant compte des préjudices subis par le vendeur, tels que l’immobilisation du bien et les frais engagés.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes reconventionnelles en matière de procédure civile ?

Les demandes reconventionnelles doivent être régulières, recevables et fondées. En l’espèce, la juridiction a rejeté la demande reconventionnelle de l’acquéreur pour procédure abusive, considérant que les demandes des vendeurs étaient justifiées par la défaillance de l’acquéreur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

🔎 Références