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Bail commercial : le locataire peut-il revendiquer un renouvellement automatique malgré une non-exploitation du fonds ? – Cour d’appel de Pau, 31 mars 2026, N° de RG 24/02002

Décision analysée : Cour d’appel de Pau, 31 mars 2026, N° de RG 24/02002
Thématiques : Baux commerciaux — Renouvellement automatique

📘 L’essentiel

La clause de renouvellement d’un bail commercial doit clairement déroger à l’, qui prévoit un renouvellement tacite. Dans l’affaire examinée, la clause litigieuse, sans conditions précises, ne garantit pas un renouvellement automatique. La société cessionnaire, ayant acquis le droit au bail sans le fonds de commerce, ne peut pas invoquer l’exploitation antérieure du cédant pour justifier une exploitation effective. Le tribunal a confirmé l’expulsion de la cessionnaire et l’indemnité d’occupation..


Source : Cour d’appel de Pau, 31 mars 2026, N° de RG 24/02002

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Pau, 31 mars 2026, N° de RG 24/02002

Le litige oppose une société immobilière à une société exploitant un commerce de brocante, suite à un bail commercial conclu en 2010. Ce bail, d’une durée de neuf ans, a été cédé en 2018 à une autre société. En mars 2020, la cessionnaire a demandé le renouvellement de son bail, mais la bailleresse a refusé, arguant d’un défaut d’exploitation effective du fonds de commerce pendant les trois années précédant la demande, conformément à l’.

En février 2022, la société immobilière a assigné la cessionnaire devant le tribunal judiciaire pour contester le droit au renouvellement et demander son expulsion. Le tribunal a rendu un jugement en juin 2024, constatant que la cessionnaire occupait les locaux sans droit ni titre depuis la fin du bail, ordonnant son expulsion et fixant une indemnité d’occupation. La cessionnaire a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions, la cessionnaire soutient que le bail contenait une clause de renouvellement automatique, et conteste la décision du tribunal sur la base de la non-exploitation du fonds. Elle demande la réformation du jugement, arguant que la société immobilière n’a pas prouvé une modification notable des éléments justifiant la dénégation du statut. En réponse, la société immobilière maintient que la cessionnaire ne remplit pas les conditions d’exploitation requises pour bénéficier du renouvellement.

La cour d’appel a confirmé le jugement de première instance, rejetant les arguments de la cessionnaire. Elle a statué que la clause de renouvellement n’était pas automatique et que la cessionnaire n’avait pas démontré une exploitation effective du fonds de commerce. L’expulsion a été ordonnée sans astreinte, et la cessionnaire a été condamnée aux dépens et à verser une indemnité complémentaire à la société immobilière.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique du droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est régi par l’, qui dispose que les baux soumis à ce chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. La clause de renouvellement doit exprimer clairement la volonté des parties de déroger à cette règle.

Quelles sont les conditions pour qu’un bail commercial soit renouvelé automatiquement ?

Pour qu’un bail commercial soit renouvelé automatiquement, il doit y avoir une clause explicite dans le contrat qui indique la volonté des parties de renoncer à la nécessité d’un congé. Cette clause doit être claire et non équivoque, précisant les modalités de renouvellement. En l’espèce, la clause litigieuse ne répond pas à ces critères, car elle ne constitue qu’une prévision temporelle sans engagement de renouvellement.

Quelle est la portée de la dénégation du statut de locataire commercial ?

La dénégation du statut de locataire commercial peut être formée à tout moment de la procédure de renouvellement, y compris après l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur. L’ stipule que le droit au renouvellement est subordonné à l’exploitation effective du fonds de commerce pendant les trois années précédant la date d’expiration du bail. La non-exploitation effective peut être opposée sans formalité.

Quels sont les critères pour établir l’exploitation effective d’un fonds de commerce ?

L’exploitation effective d’un fonds de commerce est déterminée par la continuité de l’activité pendant les trois années précédant la demande de renouvellement. En cas de cession de droit au bail isolée, le cessionnaire ne peut pas se prévaloir de la durée d’exploitation du cédant pour remplir cette condition. La jurisprudence exige que le cessionnaire ait exploité le même fonds de commerce que celui du cédant pour pouvoir joindre les durées d’exploitation.

Quel est le rôle de la lettre de dénégation dans la procédure de renouvellement ?

La lettre de dénégation, bien qu’elle ne soit pas soumise aux mêmes formes que celles requises pour un congé, doit néanmoins être suffisamment claire pour opposer la non-exploitation du fonds de commerce. En l’espèce, la dénégation a été jugée recevable, car elle a été formulée dans le cadre de la demande de renouvellement, mettant ainsi fin au bail tacitement prolongé.

Quels sont les effets d’une cession de droit au bail sans cession de fonds de commerce ?

Lorsqu’il y a cession de droit au bail sans cession de fonds de commerce, le cessionnaire ne peut pas revendiquer la durée d’exploitation du cédant pour justifier son droit au renouvellement. La cession doit être accompagnée d’une promesse de renouvellement ou d’une renonciation à se prévaloir de la non-exploitation du fonds de commerce pendant trois ans. Dans le cas présent, la société cessionnaire n’a pas rempli cette condition.

Quelle est la conséquence d’une demande de renouvellement erronée sur la continuité du bail ?

Une demande de renouvellement erronée, même si elle est faite pour une date incorrecte, produit des effets légaux en mettant fin au bail tacitement prolongé. Cela signifie que la demande de renouvellement a été considérée comme une interruption du bail, entraînant la nécessité de respecter les conditions de renouvellement stipulées par la loi.

Quels sont les critères de fixation de l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative des lieux occupés sans droit ni titre. Dans le cas présent, l’indemnité a été fixée à 2.043 euros HT à compter du 1er avril 2020, en tenant compte des charges prévues au bail, jusqu’à la libération complète des lieux. Cette indemnité est due en raison de l’occupation illégale des locaux par le cessionnaire.

🔎 Références