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Incendie dans un local commercial : le bail peut-il être résilié de plein droit par le propriétaire ? – Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2026, N° de RG 22/02728

Décision analysée : Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2026, N° de RG 22/02728
Thématiques : Baux commerciaux — Résiliation de bail

📘 L’essentiel

La résiliation de plein droit d’un bail nécessite la preuve d’une destruction totale du bien loué. Dans ce cas, l’incendie, d’origine criminelle, n’a pas rendu le local totalement inutilisable. La bailleresse n’a pas démontré que le coût des travaux excédait la valeur du bien, entraînant le rejet de sa demande. La cour a ordonné à la bailleresse de réaliser les travaux nécessaires pour permettre à la locataire de reprendre son activité, en se basant sur des rapports d’expertise..


Source : Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2026, N° de RG 22/02728

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2026, N° de RG 22/02728

La SCI La Toussiarde est propriétaire d’un bâtiment à Saint-Pierre-de-Chandieu, comprenant trois locaux commerciaux. En avril 2009, un contrat de bail a été signé avec une SARL pour l’exploitation d’un restaurant dans l’un des locaux. En janvier 2018, les deux autres locaux ont été loués à une association pour une brocante et un club libertin. Un incendie a éclaté dans le local du club libertin le 10 janvier 2018, causant des dommages à la charpente et aux locaux de la SARL.

Suite à cet incident, un arrêté de péril a été émis par le maire, demandant des travaux dans l’année. La SCI a alors sollicité une indemnisation auprès de son assureur, qui a refusé de garantir le sinistre, entraînant une action en justice. Le tribunal a annulé le contrat d’assurance pour fausse déclaration, confirmée par la cour d’appel.

En mars 2018, la SCI a délivré un commandement de payer à la SARL, puis a demandé la résiliation du bail. La SARL a réagi en demandant des travaux d’étaiement et de réparation, ainsi qu’une expertise pour évaluer son préjudice. Le tribunal a rejeté la demande de résiliation du bail, considérant que la SCI était responsable des troubles de jouissance, et a ordonné des travaux de réparation.

En mars 2022, le tribunal a statué sur plusieurs demandes, déclarant recevable la demande de résiliation mais la rejetant, tout en condamnant la SCI à réaliser les travaux nécessaires. La SCI a fait appel, demandant la résiliation du bail et le rejet des demandes de la SARL. La SARL a également interjeté appel, contestant la recevabilité de la demande de résiliation.

La cour a confirmé le jugement en ce qui concerne la demande de résiliation, considérant que la SCI n’avait pas prouvé la destruction totale du bien. Elle a également infirmé la décision d’ordonner une expertise pour évaluer les préjudices de la SARL, jugeant que celle-ci n’était pas fondée à demander des indemnités. La SCI a été condamnée aux dépens et à verser une somme à la SARL pour les frais d’avocat.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail pour destruction totale par cas fortuit ?

L’ dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du bail, sans qu’il y ait lieu à aucun dédommagement.

Dans le cas présent, la cour a considéré que la destruction du bien n’était pas totale, car le coût des travaux de remise en état n’excédait pas la valeur du bien, et que la bailleresse ne démontrait pas l’existence d’un cas fortuit.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail ?

La cour a jugé que la demande de résiliation du bail présentée par la bailleresse était recevable, car le principe d’estoppel ne s’appliquait pas. En effet, la contradiction alléguée par la locataire ne portait pas sur des prétentions identiques dans le cadre d’une même instance, mais dans des instances distinctes.

La cour a rappelé que, selon la jurisprudence, l’incohérence d’un plaideur ne peut être sanctionnée que si elle porte sur des prétentions identiques et intervient dans le cadre de la même procédure.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la qualification de cas fortuit ?

La cour a déterminé que l’incendie ayant endommagé les locaux était d’origine criminelle, ce qui constitue un cas fortuit. Cependant, elle a également constaté que la bailleresse ne prouvait pas que le local loué était totalement détruit, car le coût des travaux de remise en état ne dépassait pas la valeur du bien.

Ainsi, la cour a conclu que la destruction du bien ne pouvait être qualifiée de totale, ce qui a conduit à rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail.

Quelle est la portée des articles 1719 et 1720 du code civil concernant les obligations du bailleur ?

Les articles et du code civil imposent au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La cour a confirmé que, bien que le bien n’ait pas été détruit totalement, la bailleresse était tenue de procéder aux travaux nécessaires pour permettre à la locataire de jouir paisiblement du bien.

Quels sont les critères pour l’évaluation des préjudices et la demande d’expertise ?

La cour a rejeté la demande d’expertise de la locataire, considérant que l’article 1722 exclut tout dédommagement en cas de cas fortuit et de destruction partielle. Ainsi, la locataire ne pouvait pas demander l’indemnisation des préjudices subis suite à l’incendie, ce qui a conduit à l’infirmation du jugement sur ce point.

La cour a précisé que la locataire, n’étant pas fondée à demander l’indemnisation, ne pouvait pas non plus demander une expertise destinée à évaluer ces préjudices.

🔎 Références