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Copropriété : la résolution d’assemblée générale peut-elle être annulée en cas de modification des parties communes sans autorisation ? – Cour d’appel de Versailles, 1 avril 2026, N° de RG 22/00343

Décision analysée : Cour d’appel de Versailles, 1 avril 2026, N° de RG 22/00343
Thématiques : Copropriété — Modification des parties communes

📘 L’essentiel

La Cour a infirmé le jugement du Tribunal judiciaire concernant la demande d’annulation de la résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires. La résolution n°12, relative à la division d’un lot, a été jugée adoptée en violation de , nécessitant une approbation unanime. La demande de remise en état de la toiture-terrasse a été accueillie, les travaux ayant affecté l’aspect extérieur sans autorisation. Les demandes reconventionnelles de la SCI ont été déclarées irrecevables..


Source : Cour d’appel de Versailles, 1 avril 2026, N° de RG 22/00343

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Versailles, 1 avril 2026, N° de RG 22/00343

Dans cette affaire, une copropriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété a contesté une résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette résolution, qui visait à diviser un lot commercial en trois nouveaux lots, a été rejetée à deux reprises avant d’être finalement adoptée. La copropriétaire opposée à cette décision a alors assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution, soutenant qu’elle avait été adoptée en violation des règles de majorité prévues par la loi.

Le tribunal de grande instance a débouté la copropriétaire de sa demande d’annulation, tout en condamnant cette dernière à verser des sommes à plusieurs copropriétaires pour frais de justice. En appel, la copropriétaire a contesté cette décision, arguant qu’elle avait un intérêt légitime à agir en tant que copropriétaire et que la résolution en question portait atteinte aux parties communes de l’immeuble.

La cour d’appel a examiné les arguments des parties et a constaté que la résolution adoptée avait effectivement des implications sur la jouissance et l’administration des parties communes, ce qui nécessitait une majorité qualifiée pour son adoption. En conséquence, la cour a annulé la résolution contestée, reconnaissant que celle-ci avait été adoptée en violation des dispositions légales.

De plus, la cour a ordonné à la nouvelle propriétaire du lot concerné de remettre en état certaines parties de l’immeuble affectées par des travaux non autorisés, tout en déboutant la copropriétaire de ses demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. La décision a également statué sur les frais de justice, condamnant le syndicat des copropriétaires et la nouvelle propriétaire à verser des sommes à la copropriétaire ayant contesté la résolution.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la majorité requise pour la modification du règlement de copropriété ?

La règle de droit applicable est , qui stipule que les décisions concernant la modification du règlement de copropriété, notamment celles touchant à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. En l’espèce, la résolution n°12 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 février 2017 a été jugée adoptée en violation de cette disposition, car elle impliquait des modifications affectant les parties communes.

Quels sont les critères de recevabilité de l’appel formé par le demandeur ?

Les critères de recevabilité de l’appel sont définis par l’, qui stipule que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. En l’espèce, le demandeur, copropriétaire, a démontré son intérêt à agir en contestant une résolution d’assemblée générale qui pourrait porter atteinte aux parties communes de l’immeuble. La Cour a donc déclaré l’appel recevable.

Quelle est la qualification juridique des travaux effectués par le copropriétaire sur les parties communes ?

Les travaux effectués par le copropriétaire sur les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à , qui exige une majorité des voix de tous les copropriétaires pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. En l’espèce, la Cour a constaté que les travaux réalisés n’avaient pas été autorisés, ce qui a conduit à l’annulation de la résolution n°12.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler la résolution n°12 ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour annuler la résolution n°12. Premièrement, le projet de modificatif de l’état descriptif de division soumis par le copropriétaire impliquait des modifications des locaux, notamment l’ajout d’un escalier d’accès à une toiture-terrasse, ce qui changeait la destination de parties communes. Deuxièmement, la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24, alors qu’elle aurait dû être soumise aux règles de majorité de l’article 26, impliquant une modification des tantièmes et des parties communes. Ces éléments ont conduit à la conclusion que la résolution n’avait pas été adoptée conformément aux exigences légales.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet à la juridiction de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. En l’espèce, la Cour a condamné in solidum la SCI et le syndicat des copropriétaires à verser une somme au demandeur, en raison de la perte de procès et des frais engagés. La décision a également précisé que le demandeur serait dispensé de toute participation aux frais de procédure, qui seraient supportés par le syndicat des copropriétaires.

🔎 Références