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Promesse de vente immobilière : la défaillance de la condition suspensive entraîne-t-elle la perte de l’indemnité d’immobilisation ? – Cour d’appel de Rouen, 8 avril 2026, N° de RG 25/01353

Décision analysée : Cour d’appel de Rouen, 8 avril 2026, N° de RG 25/01353
Thématiques : Banque / Crédits — Indemnité d’immobilisation

📘 L’essentiel

La promesse unilatérale de vente impose des obligations aux parties, notamment concernant les conditions suspensives. Dans ce cas, la condition d’obtention d’un prêt a échoué en raison du non-respect des obligations contractuelles par le bénéficiaire. L’indemnité d’immobilisation de 134 000 euros, partiellement versée, ne peut être restituée, car la condition suspensive n’a pas été réalisée. Les frais de justice sont à la charge de la partie perdante, qui doit également couvrir les frais d’appel..


Source : Cour d’appel de Rouen, 8 avril 2026, N° de RG 25/01353

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Rouen, 8 avril 2026, N° de RG 25/01353

Le 18 août 2021, une promesse unilatérale de vente a été signée entre deux sociétés, l’une agissant en tant que promettant et l’autre en tant que bénéficiaire, concernant un immeuble à Mesnil-Esnard. Le prix de vente était fixé à 1 340 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt équivalent. La date limite pour réaliser cette condition a été initialement fixée au 30 novembre 2021, puis reportée au 8 mars 2022. Un montant de 134 000 euros a été convenu comme indemnité d’immobilisation, dont 60 000 euros devaient être versés par le bénéficiaire.

Le 28 avril 2022, le notaire du bénéficiaire a informé le notaire du promettant de la volonté de renoncer à l’acquisition. Par la suite, une lettre recommandée a été envoyée le 16 juin 2022 pour notifier la caducité de la promesse, stipulant que l’indemnité d’immobilisation était acquise au promettant. En réponse, le bénéficiaire a contesté cette décision et a assigné le promettant devant le tribunal judiciaire de Rouen pour obtenir la restitution des 60 000 euros.

Le jugement rendu le 10 mars 2025 a condamné le promettant à restituer cette somme, tout en rejetant les demandes reconventionnelles du promettant. Ce dernier a interjeté appel le 10 avril 2025. Dans ses conclusions, le promettant a demandé l’infirmation du jugement, arguant que la renonciation à l’acquisition n’avait pas été notifiée dans les délais contractuels et que le bénéficiaire n’avait pas justifié de ses démarches pour obtenir le prêt.

Le tribunal a finalement statué sur la caducité de la promesse, considérant que la condition suspensive avait défailli du fait du bénéficiaire. En conséquence, l’indemnité d’immobilisation de 60 000 euros est restée acquise au promettant, et le bénéficiaire a été débouté de sa demande de restitution. Le jugement a été infirmé, et le bénéficiaire a été condamné à payer les dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la condition suspensive dans un contrat de promesse unilatérale de vente ?

La condition suspensive est régie par l’, qui précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. L’article 1304-4 du même code stipule qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. En l’espèce, la promesse de vente était soumise à l’obtention d’un ou plusieurs prêts, et la défaillance de la condition suspensive a été constatée du fait du débiteur.

Quels sont les critères pour établir la défaillance d’une condition suspensive ?

Pour établir la défaillance d’une condition suspensive, il est nécessaire de prouver que le débiteur a exécuté les obligations contractuelles qui lui incombent pour bénéficier de la condition. En l’espèce, la Sci [H] devait déposer les dossiers de demande de prêts dans un délai de quinze jours et justifier de leur obtention. L’absence de preuve de la demande de financement dans les délais impartis a conduit à la conclusion que la condition suspensive avait défailli.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente ?

L’indemnité d’immobilisation est qualifiée de prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue. Selon les termes de la promesse, la somme versée par le bénéficiaire ne constitue pas des arrhes et reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente, sauf si le bénéficiaire justifie que la condition suspensive a défailli sans son fait. En l’espèce, la défaillance de la condition a conduit à ce que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour conclure à la défaillance de la condition suspensive ?

La juridiction a retenu que la Sci [H] n’a pas justifié avoir effectué les démarches nécessaires pour obtenir le prêt dans les délais contractuels. Les courriers de refus de financement ne précisaient pas la date de la demande ni les conditions du prêt sollicité. En conséquence, la juridiction a conclu que la condition suspensive avait défailli du fait de la Sci [H], entraînant la perte de son droit à la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

🔎 Références