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Congé d’un bail commercial pour invalidité : quelles sont les conditions de validité et les conséquences pour le locataire ? – Cour d’appel de Riom, 1 avril 2026, N° de RG 24/01794

Décision analysée : Cour d’appel de Riom, 1 avril 2026, N° de RG 24/01794
Thématiques : Baux commerciaux — Congé d’un bail commercial

📘 L’essentiel

La cour confirme la validité du congé délivré par le preneur, justifié par son état d’invalidité au moment de la délivrance, rendant le congé effectif au 1er septembre 2022. La demande de paiement des loyers par le bailleur est rejetée, le preneur ayant acquitté le loyer d’août 2022. Les demandes de remboursement et de dommages et intérêts sont également déboutées. La cour condamne le bailleur aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700, en raison de l’inéquité de la situation économique du preneur..


Source : Cour d’appel de Riom, 1 avril 2026, N° de RG 24/01794

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Riom, 1 avril 2026, N° de RG 24/01794

En octobre 2017, une société civile immobilière a conclu un bail commercial avec un locataire pour des locaux à Maringues, avec un loyer annuel de 6.000 euros. La conjointe du locataire s’est portée caution solidaire. En mars 2022, le locataire a signifié un congé à la société, invoquant son invalidité et souhaitant mettre fin à la location à partir de septembre 2022. La société a refusé ce congé, arguant que le motif n’était pas valable. Suite au décès de la caution, la fille de celle-ci a été informée de la situation.

En août 2022, la société a engagé des procédures judiciaires pour récupérer des loyers impayés, totalisant 946,04 euros. Le locataire a informé la société qu’il avait restitué les clés. En avril 2023, la société a assigné le locataire et l’héritière de la caution devant le tribunal judiciaire. En octobre 2024, le tribunal a condamné le locataire à verser diverses sommes à la société, y compris des loyers, des frais d’huissier et des dommages et intérêts.

Le locataire a interjeté appel de cette décision, contesté les montants dus et demandé la restitution d’une somme de 900 euros. En juin 2025, la cour d’appel a rejeté une demande de radiation de la société et a condamné celle-ci aux dépens. En janvier 2026, le locataire a demandé à la cour d’infirmer le jugement initial, soutenant que son état d’invalidité justifiait le congé.

La société a répliqué en affirmant que le locataire ne pouvait pas se prévaloir de l’alinéa du code de commerce concernant l’invalidité, car celle-ci préexistait à la signature du bail. La cour a finalement jugé que le congé était valide, déboutant la société de ses demandes et condamnant celle-ci à verser 3.000 euros au locataire pour les frais de justice.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la faculté de donner congé dans le cadre d’un bail commercial ?

L’ stipule que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. L’alinéa 4 précise que le preneur ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa. En l’espèce, le preneur justifie d’un état d’invalidité au moment de la délivrance du congé, ce qui rend le congé valable.

Quels sont les critères de recevabilité du congé délivré par le preneur ?

Le congé délivré par le preneur doit respecter les conditions de forme et de délai prévues par l’. En l’espèce, le preneur a fait signifier le congé par acte de commissaire de justice, ce qui est conforme aux exigences légales. De plus, le preneur a justifié de son état d’invalidité au moment de la délivrance du congé, ce qui lui confère le droit de mettre fin au bail selon les dispositions de l’alinéa 4 de l’article précité.

Quelle est la qualification juridique des demandes en paiement de loyers et charges ?

Les demandes en paiement de loyers et charges doivent être fondées sur l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le tribunal a constaté que le congé a pris effet au 1er septembre 2022, ce qui signifie que seules les sommes dues jusqu’à cette date peuvent être réclamées. La SCI [Y] a été déboutée de ses demandes de paiement des loyers et charges postérieurs à l’effet du congé, car le preneur s’est acquitté de ses obligations jusqu’à cette date.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision concernant les réparations locatives ?

La SCI [Y] devait prouver que les dégradations étaient imputables au preneur, ce qui nécessite la production d’un état des lieux d’entrée et de sortie. En l’absence de ces documents, la SCI [Y] n’a pas pu démontrer que les réparations locatives étaient dues par le preneur. Le tribunal a donc débouté la SCI [Y] de ses demandes en paiement pour réparations locatives, considérant qu’elle n’avait pas apporté la preuve des dégradations.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais irrépétibles. En l’espèce, la SCI [Y], ayant succombé en toutes ses prétentions, a été condamnée à payer une somme au titre de l’article 700, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Le tribunal a jugé inéquitable de laisser à la charge du preneur les frais engagés dans le cadre de la procédure, ce qui a conduit à la condamnation de la SCI [Y] à verser une somme au preneur.

🔎 Références