Incompétence territoriale en matière d’expertise judiciaire sur un immeuble : analyse et solutions – Tribunal judiciaire de Lisieux, 30 avril 2026, RG n° 25/00135

La juridiction a statué sur l’exception d’incompétence territoriale en se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, précisant que la compétence pour ordonner une mesure d’instruction dépend du lieu de l’immeuble concerné. Le local commercial étant à Epron, la compétence revient au président du tribunal judiciaire de Caen. Concernant les frais du procès, la juridiction a réservé les dépens, sans condamner les parties à payer les frais de l’autre, et n’a pas alloué de somme à la défenderesse au titre de l’article 700.

La SCI Franpierre a acquis, par acte notarié en date du 31 mai 2024, un local commercial avec parking dans un ensemble immobilier à Epron, auprès de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest. Cette transaction a été réalisée dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, avec une notice descriptive précisant que le local serait livré « brut ». Le procès-verbal de livraison a été signé le même jour, bien que des réserves aient été émises, et le prix d’achat a été intégralement réglé.

Le gérant de la SCI a ensuite notifié, par courrier du 27 juin 2024, des réserves supplémentaires concernant des manquements et désordres constatés. En réponse, la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a indiqué, le 18 juillet 2024, que seules certaines réserves seraient prises en compte, considérant que le local était conforme à sa conception et aux normes en vigueur. Pour approfondir la question des désordres, la SCI a consulté un architecte d’intérieur, qui a confirmé, par courrier du 14 mai 2025, que les problèmes étaient liés à des défauts de conception et d’exécution imputables à la société venderesse.

Le 20 mai 2025, la SCI a assigné la société Eiffage Immobilier Grand Ouest devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux, sollicitant une expertise judiciaire. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et a été examinée le 12 mars 2026. À cette audience, la SCI a demandé au juge de se déclarer incompétent territorialement au profit du tribunal judiciaire de Caen, d’ordonner une expertise, de fixer une provision pour l’expert, et de débouter la société Eiffage Immobilier Grand Ouest de sa demande de condamnation au titre des frais de justice.

De son côté, la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a demandé au juge de se déclarer incompétent et de renvoyer l’affaire à Caen, tout en sollicitant la condamnation de la SCI aux dépens et à verser une somme au titre des frais de justice. Le juge a finalement constaté l’incompétence territoriale de la juridiction de Lisieux, ordonnant le renvoi de l’affaire à Caen et réservant les dépens.

La juridiction a statué sur l’exception d’incompétence territoriale en se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, qui précise que la compétence pour ordonner une mesure d’instruction, telle qu’une expertise judiciaire, dépend du lieu où se situe l’immeuble concerné. En l’espèce, le local commercial se trouvant dans la commune d’Epron, la compétence exclusive revient au président du tribunal judiciaire de Caen, conformément au troisième alinéa de l’article 145. La décision de se déclarer incompétent au profit de ce tribunal est donc justifiée par la nécessité de respecter les règles de compétence territoriale établies par la loi.

Concernant les frais du procès, la juridiction a décidé de réserver les dépens, ce qui signifie qu’aucune des parties ne sera condamnée à payer les frais de l’autre, en raison de l’issue du litige. De plus, l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une somme à titre de frais irrépétibles, n’a pas été retenue en faveur de la défenderesse, car l’équité et la solution du litige ne le justifiaient pas. Cette approche souligne l’importance de l’équilibre entre les parties dans le cadre des procédures judiciaires.

• Acte notarié de vente du local commercial daté du 31 mai 2024
• Procès-verbal de livraison signé le 31 mai 2024 avec réserves émises
• Courrier de notification des réserves supplémentaires par le gérant de la SCI daté du 27 juin 2024
• Réponse de la société Eiffage Immobilier Grand Ouest datée du 18 juillet 2024, concernant les réserves
• Courrier de l’architecte d’intérieur confirmant les défauts de conception et d’exécution daté du 14 mai 2025
• Assignation de la SCI contre la société Eiffage Immobilier Grand Ouest devant le juge des référés

Dans cette affaire, la décision de se déclarer incompétent territorialement a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur devra désormais poursuivre son action devant le tribunal judiciaire de Caen, tandis que le défendeur voit ses demandes de condamnation aux dépens et de frais de justice remises en question.

• Le demandeur doit réintroduire sa demande devant le tribunal judiciaire de Caen.
• Le défendeur peut voir ses demandes de frais de justice contestées en raison de l’issue du litige.
• Les dépens sont réservés, ce qui signifie qu’aucune partie ne sera condamnée à payer les frais de l’autre.
• Le renvoi de l’affaire à Caen pourrait prolonger la durée du litige.
• Le demandeur doit préparer des éléments de preuve supplémentaires pour l’expertise judiciaire à venir.
• Le défendeur pourrait envisager une stratégie de défense différente en fonction des conclusions de l’expertise.

Enseignements de cette décision

• Respecter la compétence territoriale selon l’article 145 du code de procédure civile.
• Déterminer le tribunal compétent en fonction de la localisation de l’immeuble.
• Prévoir des réserves lors de la livraison d’un bien immobilier.
• Consulter des experts pour évaluer les désordres constatés.
• Utiliser le référé pour obtenir des mesures d’instruction rapidement.

À éviter

• Ignorer les règles de compétence territoriale lors d’une assignation.
• Attendre trop longtemps avant de notifier des réserves sur un bien.
• Ne pas documenter les défauts de conception et d’exécution.
• Omettre de demander une expertise judiciaire en cas de litige sur des désordres.
• Faire des demandes de frais de justice sans fondement équitable.

Quelle est la règle de compétence territoriale applicable en matière d’expertise judiciaire portant sur un immeuble ?

La règle de compétence territoriale applicable est énoncée à l’article 145 du code de procédure civile, qui dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Le troisième alinéa précise que lorsque la mesure d’instruction sollicitée est une expertise judiciaire portant sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. En l’espèce, la mesure d’instruction concerne un local commercial situé dans la commune d’Epron, relevant ainsi de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire de Caen.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande d’expertise judiciaire en référé ?

Les critères de recevabilité d’une demande d’expertise judiciaire en référé sont fondés sur l’article 145 du code de procédure civile, qui impose l’existence d’un motif légitime pour conserver ou établir la preuve de faits pouvant influencer la solution d’un litige. La demande doit être formulée par un intéressé et peut être présentée soit par requête, soit en référé.

Il est également nécessaire que la mesure d’instruction sollicitée soit légalement admissible et que la juridiction saisie soit compétente territorialement, ce qui, dans le cas d’une expertise portant sur un immeuble, implique que la juridiction du lieu de situation de l’immeuble soit seule compétente.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une demande de condamnation aux dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Toutefois, l’application de cet article est laissée à l’appréciation du juge, qui doit tenir compte des circonstances de l’affaire et de l’équité.

Dans la décision, il est précisé que l’équité et la solution du litige ne justifient pas l’application des dispositions de l’article 700 au profit de la défenderesse, ce qui implique que la demande de condamnation aux dépens formulée par le défendeur a été rejetée.

Quels sont les éléments déterminants pour la décision sur l’incompétence territoriale ?

Les éléments déterminants pour la décision sur l’incompétence territoriale incluent la nature de la mesure d’instruction sollicitée, qui est une expertise judiciaire portant sur un immeuble. Selon l’article 145 du code de procédure civile, la compétence exclusive revient à la juridiction du lieu où se situe l’immeuble.

Dans cette affaire, le local commercial est situé dans la commune d’Epron, ce qui confère la compétence au président du tribunal judiciaire de Caen. La juridiction a donc fait droit à l’exception d’incompétence territoriale soulevée par le défendeur, se déclarant incompétente au profit du tribunal judiciaire de Caen.

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