Résiliation de bail commercial : recours en référé pour expulsion et indemnités – Tribunal judiciaire de Nanterre, 28 avril 2026, RG n° 25/02865

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers, ordonnant l’expulsion de l’occupant. Le commandement de payer, signifié le 21 août 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, a entraîné la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2025. La demande de provision pour loyers impayés a été partiellement accueillie, retenant une somme de 17.397,5 euros. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer courant à compter du 1er janvier 2026.

En août 2023, un bail commercial a été renouvelé entre une société civile immobilière et une société à responsabilité limitée, portant sur un local commercial à Bagneux. Le loyer annuel était fixé à 38.395 euros, payable trimestriellement. En juin 2024, la société à responsabilité limitée a cédé son fonds de commerce à une société par actions simplifiée, incluant le droit au bail. Cependant, en août 2025, la société civile immobilière a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 6.198,75 euros.

Face à l’absence de régularisation de la part de la société par actions simplifiée, la société civile immobilière a assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Nanterre en novembre 2025, demandant la résiliation du bail et l’expulsion des lieux. Lors de l’audience de mars 2026, la société par actions simplifiée n’a pas comparu, permettant au tribunal de statuer sur le fond de l’affaire.

Le tribunal a constaté que la société par actions simplifiée n’avait pas réglé les loyers dus dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 21 septembre 2025. En conséquence, la société par actions simplifiée a été considérée comme occupant sans droit ni titre le local commercial. Le tribunal a ordonné l’expulsion et la libération des lieux, ainsi que le paiement d’une somme provisionnelle de 17.397,50 euros pour l’arriéré locatif.

Concernant les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral, le tribunal a rejeté la demande, considérant qu’aucun justificatif n’avait été fourni. Les dépens ont été mis à la charge de la société par actions simplifiée, qui a également été condamnée à verser une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été ordonnée.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, et a ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Le commandement de payer, signifié le 21 août 2025, n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai d’un mois, a entraîné la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2025. La demande de provision pour loyers impayés a été partiellement accueillie, la juridiction retenant une somme non sérieusement contestable de 17.397,5 euros, après avoir écarté les frais d’huissier et la clause pénale jugée excessive. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer courant, charges comprises, à compter du 1er janvier 2026, en raison de l’occupation illicite. La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral a été rejetée, le principe de non-cumul interdisant d’invoquer l’article 1240 du code civil dans le cadre d’un engagement contractuel. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été prononcée de droit.

• Commandement de payer signifié le 21 août 2025 pour un arriéré locatif de 6.198,75 euros.
• Décompte annexé au commandement de payer du 21 août 2025 et relevé de compte pour la période du 1er janvier 2025 au 1er février 2026.
• Assignation en date du 4 novembre 2025 demandant la résiliation du bail et l’expulsion.
• Clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.
• Absence de comparution de la SAS EMRE lors de l’audience de mars 2026.

Les conséquences pratiques de cette affaire sont significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société civile immobilière obtient une décision favorable qui lui permet de récupérer son bien et de percevoir des arriérés de loyers, tandis que la société par actions simplifiée se retrouve dans une situation délicate, avec des obligations financières et une expulsion imminente.

• Résiliation du bail, entraînant la perte du droit d’occupation des locaux commerciaux pour la société par actions simplifiée.
• Ordonnance d’expulsion, rendant nécessaire la libération des lieux sous peine de mesures forcées.
• Condamnation à payer une somme provisionnelle pour loyers impayés, augmentant la charge financière de la société par actions simplifiée.
• Imposition des dépens à la charge de la société par actions simplifiée, entraînant des coûts supplémentaires.
• Possibilité pour la société civile immobilière de réclamer des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
• Rejet de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, limitant les recours financiers de la société civile immobilière.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des loyers pour éviter la résiliation du bail.
• Vérifier la conformité des commandements de payer avec les exigences légales.
• Préparer des justificatifs solides pour toute demande de dommages et intérêts.
• Anticiper les conséquences d’une non-comparution lors des audiences judiciaires.
• Considérer les clauses pénales dans les baux et leur modération potentielle par le juge.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer signifiés par le bailleur.
• Ne pas répondre aux assignations en justice, ce qui peut entraîner des décisions par défaut.
• Omettre de contester les frais d’huissier si jugés excessifs.
• Se baser sur des préjudices moraux sans preuves tangibles.
• Attendre la dernière minute pour régulariser les arriérés locatifs.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l’espèce, la SCI GT 2002 a signifié un commandement à la SAS EMRE, qui n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal d’un mois, entraînant ainsi la résiliation du bail.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge statue sur le fond même si le défendeur ne comparaît pas, à condition que celui-ci ait été régulièrement assigné. La demande doit être recevable, régulière et bien fondée. En l’espèce, la SAS EMRE ayant été régulièrement assignée, le juge a pu statuer sur le fond.

Quelle est la qualification juridique des obligations de paiement dans un contrat de bail ?

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Dans le cas présent, la SAS EMRE était tenue de régler les loyers et charges conformément aux termes du bail. Le non-paiement des loyers a conduit à la résiliation du bail par application de la clause de résiliation contractuelle.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion ?

La juridiction a retenu que la SAS EMRE était occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 22 septembre 2025, suite à la résiliation du bail. Ce constat a été fait en application de l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule que la résiliation prend effet après un commandement resté infructueux. L’absence de contestation sérieuse sur le défaut de paiement a également justifié l’expulsion.

Quels sont les critères pour accorder une provision en référé ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la somme de 17.397,5 euros a été jugée non sérieusement contestable, correspondant à l’arriéré locatif, ce qui a conduit à la condamnation de la SAS EMRE à verser cette somme à titre provisionnel.

Quelle est la portée de la clause pénale dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause pénale, selon l’article 1231-5 du code civil, peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive. Dans cette affaire, la demande de la SCI GT 2002 incluait une clause pénale de 10%, mais le juge a estimé que son caractère non sérieusement contestable n’était pas établi, ce qui a conduit à son rejet dans le cadre de la demande en référé.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas d’inexécution contractuelle ?

L’article 1240 du code civil ne peut être appliqué pour la réparation d’un dommage se rattachant à l’exécution d’un engagement contractuel, en vertu du principe de non-cumul. La SCI GT 2002 a demandé des dommages et intérêts pour préjudice moral, mais n’a pas produit de justificatif de la réalité de ce préjudice, ce qui a conduit au rejet de sa demande.

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