Résiliation de bail commercial : recours pour expulsion et arriéré locatif – Tribunal judiciaire de Nanterre, 28 avril 2026, RG n° 25/01255

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers, la SAS occupant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2025. Elle a été condamnée à quitter les lieux, avec expulsion autorisée en cas de non-libération volontaire. Un arriéré locatif de 195,57 euros a été retenu, assorti d’intérêts au taux légal. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, augmentée des charges, à compter du 1er juillet 2025.

En octobre 2012, un contrat de bail a été établi entre une société de gestion immobilière et une société à responsabilité limitée, portant sur un local commercial pour une durée de neuf ans. En février 2013, la société locataire a cédé son fonds de commerce à une autre société, qui a ensuite transféré le droit au bail à une société par actions simplifiée en septembre 2019. En avril 2022, la société de gestion a fusionné avec une autre entité, devenant ainsi une nouvelle société.

En mai 2024, la nouvelle société a délivré un commandement de payer à la société locataire, en raison d’un arriéré locatif de plus de 10.000 euros. Malgré une mise en demeure en février 2025, la société locataire n’a pas régularisé sa situation. En mars 2025, un nouveau commandement a été émis, portant le montant dû à plus de 11.000 euros. Face à l’inaction de la société locataire, la société de gestion a assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la société locataire.

Lors de l’audience de mars 2026, la société de gestion a confirmé sa demande, tandis que la société locataire a comparu sans avocat. Le tribunal a statué sur la résiliation du bail, constatant que la société locataire était en défaut de paiement et occupait les lieux sans droit depuis avril 2025. Le tribunal a ordonné l’expulsion de la société locataire et a fixé une indemnité d’occupation, ainsi qu’une provision pour l’arriéré locatif. La société locataire a été condamnée à payer des frais de justice et une somme pour couvrir les dépenses engagées par la société de gestion. L’exécution de cette décision a été déclarée provisoire.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule qu’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer délivré n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai légal, la résiliation a été constatée à la date du 13 avril 2025. La SAS, occupant sans droit ni titre depuis cette date, a été condamnée à quitter les lieux, avec expulsion autorisée en cas de non-libération volontaire, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui permettent d’ordonner des mesures en référé en cas de trouble manifestement illicite.

Concernant l’arriéré locatif, la juridiction a retenu une somme provisionnelle de 195,57 euros, considérée comme non sérieusement contestable, assortie d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, augmentée des charges, à compter du 1er juillet 2025, en raison du maintien dans les lieux sans droit, ce qui constitue un préjudice pour le bailleur. La décision a également prévu la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil, et a condamné la partie défenderesse aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

• Commandement de payer signifié le 13 mars 2025, mentionnant l’arriéré locatif de 11.837,09 euros.
• Décompte annexé au commandement de payer, détaillant la dette locative s’élevant à 23.543,12 euros au 14 avril 2025.
• Relevé de compte pour la période du 1er octobre 2020 au 08 avril 2025, justifiant les montants dus.
• Clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, reproduite dans le commandement de payer.
• Absence de paiement par la SAS MK FOOD dans le délai légal d’un mois suivant le commandement de payer.

Dans cette affaire, la société de gestion immobilière, en tant que demandeur, a obtenu gain de cause face à la société locataire, qui a été condamnée à quitter les lieux et à payer des arriérés de loyers. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives, affectant leur situation financière et juridique.

• Résiliation du bail, entraînant la perte du droit d’occupation des locaux commerciaux pour la société locataire.
• Obligation pour la société locataire de régler une provision pour arriéré locatif, augmentant sa dette.
• Expulsion autorisée de la société locataire, ce qui pourrait nuire à sa réputation commerciale.
• Condamnation aux dépens, entraînant des frais supplémentaires pour la société locataire.
• Possibilité de capitalisation des intérêts, augmentant le montant total dû par la société locataire.
• Renforcement de la position de la société de gestion immobilière pour d’éventuelles actions futures contre d’autres locataires défaillants.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Vérifier la clarté des clauses résolutoires dans les contrats de bail.
• Conserver des preuves de toutes les communications avec le bailleur.
• Agir rapidement en cas de commandement de payer pour éviter des complications.
• Consulter un avocat pour toute contestation sérieuse des obligations locatives.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure et commandements de payer.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de justifier les paiements effectués.
• Attendre trop longtemps avant de contester une décision judiciaire.
• Ne pas tenir compte des conséquences d’une occupation sans droit.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial pour défaut de paiement ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial pour défaut de paiement est régie par l’article L145-41 du Code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l’espèce, la clause de résiliation du bail a été appliquée après que le débiteur n’ait pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé pour expulsion ?

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En l’espèce, la demande d’expulsion a été jugée recevable car le débiteur n’a pas contesté sérieusement le défaut de paiement.

Quelle est la motivation requise pour un commandement de payer en matière de bail commercial ?

Le commandement de payer doit reproduire la clause résolutoire de manière lisible, conformément aux exigences de l’article L145-41 du Code de commerce. Bien que la lisibilité de la clause dans le commandement ait été mise en question, la juridiction a estimé que la clause était suffisamment identifiable pour passer outre cette difficulté.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la résiliation d’un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial est établie lorsque le débiteur n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai légal d’un mois, conformément à l’article L145-41 du Code de commerce. En l’espèce, la SAS MK FOOD n’ayant pas effectué le paiement requis dans le délai imparti, la résiliation a été constatée à la date du 13 avril 2025.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision en référé ?

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la juridiction a déterminé que seule une somme de 195,57 euros était non sérieusement contestable, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 14 avril 2025.

Quelle est la portée des intérêts en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 1342-10 du Code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lors du paiement, celle qu’il entend acquitter. En l’absence d’indication, l’imputation se fait sur les dettes échues. La juridiction a également noté que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Quels sont les critères pour la fixation d’une indemnité d’occupation ?

La fixation d’une indemnité d’occupation doit se faire en fonction du dernier loyer majoré, conformément aux stipulations du bail. Toutefois, la juridiction a considéré que cette clause pouvait être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, ce qui a conduit à une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer courant, augmenté des charges et taxes afférentes.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce, la SAS MK FOOD a été condamnée aux dépens, et selon l’article 700, la juridiction a décidé de lui imposer le paiement d’une somme de 1.000 euros à la SCPI AEW PARIS COMMERCES pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

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