Résiliation de bail commercial : recours pour expulsion et loyers impayés – Tribunal judiciaire de Nanterre, 28 avril 2026, RG n° 25/02796

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en raison du non-paiement des loyers. Le commandement de payer, signifié le 1er octobre 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, la résiliation a été constatée à compter du 2 novembre 2025. L’occupante a été déclarée sans droit ni titre, justifiant l’expulsion. La créance pour arriérés de loyers, s’élevant à 34.656,81 euros, a été jugée non contestable, entraînant une condamnation au paiement avec intérêts de retard.

La présente affaire concerne un litige entre une société civile immobilière et une société locataire. Le 19 octobre 2023, la société civile immobilière a conclu un bail commercial avec la société locataire pour un local situé à Garches. Cependant, le 1er octobre 2025, un commandement de payer a été délivré à la société locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 25.217,69 euros. Faute de régularisation dans le délai imparti, la société civile immobilière a assigné la société locataire devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, la société civile immobilière a confirmé ses demandes, tandis que la société locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. En vertu des dispositions du code de procédure civile, le tribunal a pu statuer sur le fond malgré l’absence de la locataire. La résiliation du bail a été constatée, car la société locataire n’avait pas réglé les arriérés dans le délai légal d’un mois suivant le commandement. Par conséquent, la société locataire a été déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2025.

Le tribunal a ordonné l’expulsion de la société locataire et la libération des lieux, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel, jusqu’à la libération effective des lieux. En outre, la société locataire a été condamnée à verser une somme provisionnelle de 34.656,81 euros pour les arriérés de loyers, avec intérêts de retard. Les dépens ont également été mis à sa charge, ainsi qu’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule qu’une clause de résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement de payer, signifié le 1er octobre 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, la résiliation a été constatée à compter du 2 novembre 2025. En conséquence, l’occupante a été déclarée sans droit ni titre, justifiant ainsi l’expulsion et la libération des lieux, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui permettent au président du tribunal d’ordonner des mesures en référé en cas d’urgence. La créance pour arriérés de loyers, s’élevant à 34.656,81 euros, a été jugée non contestable, entraînant une condamnation au paiement de cette somme avec intérêts de retard, conformément à l’article 1728 du code civil. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer actuel, révisable annuellement, pour compenser le préjudice subi par le propriétaire. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupante, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour couvrir les frais exposés. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été ordonnée de plein droit.

• Commandement de payer signifié le 1er octobre 2025, réclamant un arriéré locatif de 25.217,69 euros.
• Décompte de créance établi par la SCI MATMAX, s’élevant à 34.656,81 euros à la date du 31 décembre 2025.
• Clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement d’un terme de loyer à son échéance.
• Absence de contestation sérieuse de la part de la société TOP HABITAT concernant les arriérés de loyers.
• Constatation de l’occupation sans droit ni titre de la société TOP HABITAT depuis le 2 novembre 2025.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société civile immobilière obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, tandis que la société locataire se retrouve dans une situation délicate, avec des obligations financières et une perte de son droit d’occupation.

• Résiliation du bail commercial, entraînant la perte de l’occupation des lieux pour la locataire.
• Ordonnance d’expulsion, obligeant la locataire à quitter les lieux sous peine de mesures forcées.
• Condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
• Obligation pour la locataire de régler les arriérés de loyers, s’élevant à 34.656,81 euros, avec intérêts de retard.
• Imposition des dépens à la charge de la locataire, augmentant son coût total de la procédure.
• Indemnité de 1500 euros à verser par la locataire pour couvrir les frais exposés par la société civile immobilière.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des loyers pour éviter la résiliation du bail.
• Conserver des preuves de l’envoi des commandements de payer.
• Prévoir une clause de résiliation claire dans le contrat de bail.
• Être vigilant sur les conséquences d’une non-comparution en justice.
• Anticiper les mesures conservatoires en cas de litige locatif.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer signifiés par le bailleur.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de mentionner les délais légaux dans les baux commerciaux.
• Attendre trop longtemps avant de contester une créance.
• Minimiser l’importance des clauses de résiliation dans un contrat de bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l’espèce, la clause de résiliation pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance a été appliquée, entraînant la résiliation du bail à la date du 2 novembre 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé pour expulsion ?

La recevabilité d’une demande en référé pour expulsion repose sur l’article 834 du code de procédure civile, qui prévoit que le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En l’espèce, l’absence de contestation sérieuse a permis de statuer sur la demande d’expulsion.

Quels sont les critères pour établir un trouble manifestement illicite dans le cadre d’une occupation sans droit ni titre ?

Le trouble manifestement illicite est établi lorsque le locataire est occupante sans droit ni titre, ce qui constitue une violation des droits du propriétaire. En l’espèce, la société TOP HABITAT a été considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2025, entraînant la nécessité de mettre fin à ce trouble par l’expulsion.

Quelle est la qualification juridique des arriérés de loyers dans le cadre d’une demande de provision ?

Les arriérés de loyers sont qualifiés d’obligations de paiement en vertu de l’article 1728 du code civil, qui impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la créance de 34.656,81 euros a été jugée non contestée et a conduit à la condamnation de la société TOP HABITAT au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative des lieux occupés sans droit ni titre. Selon la décision, la société TOP HABITAT a été condamnée à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit 3146,37 euros, augmentée des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre des dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la société TOP HABITAT a été condamnée à verser 1500 euros à la SCI MATMAX au titre de l’article 700, tenant compte de l’équité.

Quels sont les pouvoirs du juge en matière de référé concernant les mesures conservatoires ?

Le juge en référé, selon l’article 835 du code de procédure civile, peut prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse, pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans cette affaire, le juge a ordonné l’expulsion de la société TOP HABITAT pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

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