Résiliation de bail commercial : expulsion et indemnités pour loyers impayés – Tribunal judiciaire de Nanterre, 28 avril 2026, RG n° 26/00226

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en raison du non-paiement des loyers, ordonnant l’expulsion de l’occupant. Le commandement de payer, signifié le 25 septembre 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, a entraîné la résiliation effective du bail au 26 novembre 2025. La créance pour loyers impayés a été jugée non sérieusement contestable, permettant l’octroi d’une provision de 15.508,42 euros. L’indemnité d’occupation a été fixée à compter du 1er avril 2026.

Le litige concerne un contrat de bail commercial conclu le 17 novembre 2022 entre une bailleresse et la société OSCARBNB, portant sur un local commercial. En raison d’un arriéré locatif de 7490,56 euros, la bailleresse a délivré un commandement de payer le 25 septembre 2025. N’ayant pas reçu de régularisation dans le délai imparti, elle a assigné la société devant le tribunal judiciaire de Nanterre le 26 janvier 2026, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la société, ainsi que le paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience du 17 mars 2026, la bailleresse a confirmé ses demandes, tandis que la société OSCARBNB, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le tribunal a donc statué sur le fond, considérant que l’absence de contestation sérieuse justifiait une décision en référé. Selon les dispositions du code de commerce, la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement est applicable, et le tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 26 novembre 2025, date à laquelle la société est devenue occupante sans droit ni titre.

Le tribunal a ordonné l’expulsion de la société et la libération des lieux, tout en précisant qu’il n’était pas nécessaire d’imposer une astreinte. Concernant les loyers impayés, la bailleresse a présenté un décompte de créance, et le tribunal a accordé une provision de 15.508,42 euros pour l’arriéré locatif. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la société a été condamnée à verser une somme trimestrielle correspondant au dernier loyer exigible, augmentée des charges, jusqu’à la libération des lieux.

Enfin, la société OSCARBNB a été condamnée aux dépens et à verser une somme de 1500 euros à la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance a été rendue avec exécution provisoire.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article L145-41 du code de commerce, et a ordonné l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. Le commandement de payer, signifié le 25 septembre 2025, n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai contractuel de deux mois, a entraîné la résiliation effective du bail au 26 novembre 2025. En application de l’article 835 du code de procédure civile, la créance pour loyers impayés a été jugée non sérieusement contestable, permettant l’octroi d’une provision de 15.508,42 euros. La demande d’application de la clause pénale a été écartée, le juge des référés n’étant pas compétent pour modérer cette clause. Concernant l’indemnité d’occupation, la société a été condamnée à verser une somme trimestrielle correspondant au dernier loyer exigible, augmentée des charges, à compter du 1er avril 2026. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de l’ordonnance a été prononcée de droit.

• Commandement de payer signifié le 25 septembre 2025, mentionnant un arriéré locatif de 7490,56 euros.
• Décompte de créance produit par Madame [E] [D], établissant la créance à 15.907,47 euros à la date du 26 janvier 2026.
• Clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, conforme aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.
• Constatation de l’absence de contestation sérieuse de la part de la société OSCARBNB lors de l’audience.
• Ordonnance de référé statuant sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

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Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. D’une part, la bailleresse obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser l’occupant, tandis que l’occupant se retrouve dans une situation de non-droit avec des obligations financières accrues.

• Résiliation du contrat de bail commercial pour défaut de paiement.
• Ordonnance d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
• Obtention d’une provision de 15.508,42 euros pour loyers impayés.
• Imposition d’une indemnité d’occupation trimestrielle à l’occupant.
• Condamnation de l’occupant aux dépens du procès.
• Versement d’une somme de 1500 euros à la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des loyers pour éviter la résiliation du bail.
• Conserver les preuves de commandements de payer signifiés.
• Prévoir une clause de résiliation claire dans le contrat de bail.
• Anticiper les conséquences d’une non-comparution en justice.
• Considérer l’option d’une demande de provision pour loyers impayés.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer reçus.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de justifier les demandes de clause pénale.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas de litige.
• Ne pas tenir compte des dispositions légales sur les expulsions.

Quel est le fondement juridique de la résiliation du contrat de bail commercial ?

La résiliation du contrat de bail commercial est fondée sur l’article L145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail comporte une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement d’un seul terme de loyer, prenant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement a été signifié le 25 septembre 2025, et la société défenderesse n’ayant pas réglé les causes de celui-ci dans le délai contractuel, la résiliation est constatée à la date du 26 novembre 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en référé ?

Les conditions de recevabilité d’une demande en référé sont régies par l’article 472 du code de procédure civile, qui prévoit que le juge statue sur le fond même en cas de non-comparution du défendeur, à condition que celui-ci ait été régulièrement assigné. En l’espèce, la société défenderesse a été régulièrement assignée et n’a pas comparu, permettant ainsi au juge de statuer sur le fond de la demande.

Quels sont les critères pour ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est justifiée par l’existence d’un trouble manifestement illicite, comme le prévoit l’article 835 du code de procédure civile. En l’espèce, la société défenderesse est considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Le juge ordonne donc la libération des lieux et, en cas de non départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Quelle est la portée de l’indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit ni titre ?

L’indemnité d’occupation est due au propriétaire en réparation du préjudice subi, correspondant à la valeur locative des lieux. Selon la décision, la société défenderesse sera condamnée à verser une indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer exigible, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour accorder une provision au titre des loyers impayés ?

L’article 835 du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte de créance, et la part non sérieusement contestable s’élève à 15.508,42 euros, correspondant aux arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’assignation. Cette somme est donc accordée à titre d’indemnité provisionnelle.

Quelle est la portée de la clause pénale dans le contrat de bail ?

La clause pénale stipule une majoration de 10% sur le montant des arriérés de loyers. Toutefois, son application peut être modérée par le juge, qui doit justifier d’un préjudice particulier pour appliquer cette majoration. Dans la décision, le juge conclut qu’il n’y a pas lieu à référé sur le paiement d’une provision à ce titre, car le demandeur ne justifie d’aucun préjudice particulier.

Quels sont les dépens et les frais exposés dans le cadre de la procédure ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce, les dépens sont mis à la charge de la société défenderesse. De plus, en vertu de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens, fixée à 1500 euros.

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