Résiliation de bail commercial : conditions et recours en cas de non-paiement des loyers – Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 28 avril 2026, N° de RG 26/00116

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en raison du non-paiement des loyers par le locataire. Le commandement de payer, signifié le 15 décembre 2025, n’ayant pas été suivi d’effet, a permis au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 janvier 2026. L’expulsion a été ordonnée, et le locataire a été condamné à verser une indemnité d’occupation trimestrielle de 1 080 euros, ainsi qu’à rembourser 350 euros de frais engagés par la demanderesse.

En date du 1er juin 2016, une société civile immobilière a conclu un bail commercial avec un entrepreneur individuel pour un local commercial. Ce bail, d’une durée de dix ans, stipulait un loyer trimestriel de 1 050 euros et incluait une clause de résiliation en cas de non-paiement des loyers. En décembre 2025, constatant que le locataire ne s’acquittait plus de ses obligations, la société a signifié un commandement de payer pour un montant de 1 080 euros, qui est resté sans effet.

Le 12 février 2026, la société a assigné l’entrepreneur en référé, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et d’une somme de 1 080 euros, augmentée d’une clause pénale de 108 euros. L’audience s’est tenue le 24 mars 2026, mais le locataire n’a pas comparu.

Le juge, conformément à la procédure civile, a examiné la régularité de la demande. Il a constaté que la clause résolutoire du bail était applicable, car le locataire n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti par le commandement. Ainsi, la résiliation du bail a été validée à compter du 16 janvier 2026, entraînant l’expulsion du locataire. Ce dernier a également été condamné à verser une indemnité d’occupation de 1 080 euros à partir de cette date.

Concernant la demande d’indemnité provisionnelle, le juge a jugé que le locataire devait effectivement la somme de 1 080 euros pour arriéré locatif. De plus, il a été décidé que le locataire devait rembourser les frais engagés par la société, s’élevant à 350 euros, ainsi que les dépens liés à la procédure.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en raison du non-paiement des loyers par le locataire, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, qui stipule qu’une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 15 décembre 2025, et le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Ainsi, les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, permettant au juge de constater l’acquisition de cette clause à la date du 16 janvier 2026.

La demande d’expulsion a été ordonnée, sans qu’il soit nécessaire de fixer une astreinte, le locataire étant déjà en défaut. En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, le juge a condamné le locataire à verser une somme trimestrielle de 1 080 euros à compter de la date de résiliation jusqu’à son départ effectif.

Sur le plan des indemnités provisionnelles, le juge a jugé non contestable le montant de 1 080 euros réclamé au titre de l’arriéré locatif, sans majoration, laissant la possibilité d’un éventuel pouvoir modérateur au juge du fond. Enfin, les frais engagés par la demanderesse ont été pris en compte, conduisant à une condamnation du locataire au paiement de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

• Bail commercial régularisé le 1er juin 2016
• Commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 décembre 2025
• État des inscriptions
• Preuve du non-paiement des sommes dues par le locataire dans le délai imparti
• Demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Dans cette affaire, la résiliation du bail commercial a des conséquences significatives pour les deux parties. Le demandeur, la société civile immobilière, obtient une décision favorable qui lui permet de récupérer son bien, tandis que le défendeur, l’entrepreneur individuel, fait face à des obligations financières et à une expulsion.

• Résiliation du bail commercial à compter du 16 janvier 2026.
• Expulsion de l’entrepreneur individuel des locaux commerciaux.
• Obligation pour l’entrepreneur de verser une indemnité d’occupation trimestrielle de 1 080 euros.
• Condamnation de l’entrepreneur au paiement d’une indemnité provisionnelle de 1 080 euros pour arriéré locatif.
• Remboursement des frais engagés par la société, s’élevant à 350 euros.
• Responsabilité des dépens liés à la procédure, incluant le coût du commandement de payer.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité de la saisine du juge.
• Respecter les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Produire un commandement de payer conforme aux exigences légales.
• Anticiper les conséquences d’une clause résolutoire en cas de non-paiement.
• Prévoir les frais engagés pour faire valoir ses droits.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer signifiés.
• Ne pas comparaître lors des audiences judiciaires.
• Omettre de contester les demandes de résiliation de bail.
• Retarder le règlement des arriérés locatifs.
• Ne pas documenter les frais liés à la procédure.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L.145-41 du code de commerce, qui dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail stipule que la résiliation produit effet à défaut de règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de s’exécuter demeuré infructueux.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé pour constater la résiliation d’un bail ?

Selon l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande en référé que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge est tenu de vérifier la régularité de sa saisine et d’examiner si les conditions de la clause résolutoire sont remplies, notamment l’absence de paiement des loyers dans le délai imparti par le commandement de payer.

Quelle est la qualification juridique des obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Le locataire a l’obligation de régler les loyers à leur échéance, conformément aux termes du bail commercial. En cas de manquement à cette obligation, le créancier peut invoquer la clause résolutoire. Dans le cas présent, le débiteur n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois, ce qui entraîne la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion du locataire ?

La juridiction a retenu que le débiteur n’a pas effectué le paiement des sommes dues dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, ce qui a permis de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 janvier 2026. De plus, la demande d’expulsion a été jugée fondée sur la base de la clause résolutoire, sans qu’il soit nécessaire de fixer d’astreinte, et le débiteur a été condamné à payer une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits. Dans cette affaire, le créancier a exposé des frais pour faire valoir ses droits, ce qui a conduit la juridiction à condamner le débiteur à payer une somme de 350 euros en application de cet article.

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