Résiliation de bail commercial : conditions et recours en cas de loyers impayés – Tribunal judiciaire de Clermont-ferrand, 28 avril 2026, N° de RG 26/00102

La juridiction a constaté la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire. Le commandement de payer, signifié le 28 août 2025, étant resté sans effet, les conditions étaient remplies. L’expulsion du locataire a été ordonnée, avec une indemnité d’occupation mensuelle fixée. La demande d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré locatif a été acceptée, tandis que celle de remboursement de la taxe foncière a été rejetée, faute de preuve. Les frais de l’instance ont été mis à la charge du locataire.

En décembre 2014, un bail commercial a été conclu entre des propriétaires et une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, initialement dénommée PHONE REPAIR, pour un local commercial. Ce bail, d’une durée de neuf ans, stipulait un loyer annuel de 4 800 euros, payable mensuellement. Une clause résolutoire a été intégrée, permettant la résiliation automatique du contrat en cas de non-paiement des loyers et charges.

En mai 2021, l’entreprise a cédé son fonds de commerce à une société par actions simplifiée, également nommée PHONE REPAIR, qui a ensuite renouvelé le bail à partir de janvier 2023. Cependant, les propriétaires ont constaté que la société locataire ne s’acquittait plus de ses obligations financières. En août 2025, un commandement de payer a été signifié à la société, pour un montant de 5 546,80 euros, mais celui-ci est resté sans effet.

En février 2026, les propriétaires ont assigné la société en référé, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes dues, y compris des arriérés de loyer et des frais liés à la taxe foncière. Lors de l’audience, la société n’a pas comparu, ce qui a conduit le juge à examiner la demande des propriétaires.

Le juge a constaté que la clause résolutoire était applicable, car la société n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. La résiliation du bail a donc été prononcée, et l’expulsion de la société a été ordonnée. De plus, la société a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et à payer une provision pour l’arriéré locatif. En revanche, la demande de remboursement de la taxe foncière a été rejetée faute de preuves. Les frais engagés par les propriétaires ont également été pris en compte, entraînant une condamnation de la société aux dépens.

La juridiction a constaté la résiliation du bail commercial en raison du non-paiement des loyers par le locataire, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat. En application de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ce qui a été respecté dans le cas présent. Le commandement de payer, signifié le 28 août 2025, n’ayant pas été suivi d’un règlement, les conditions de la clause résolutoire étaient remplies. La juridiction a donc ordonné l’expulsion du locataire et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle, en se basant sur le dernier état du loyer, à compter de la date de résiliation.

Concernant la demande d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré locatif, la juridiction a constaté que le montant réclamé n’était pas sérieusement contestable, ce qui a conduit à une condamnation au paiement de cette somme. En revanche, la demande de remboursement de la taxe foncière a été rejetée, faute de preuve de son existence et de son montant, ce qui ne permettait pas de vérifier l’obligation. Enfin, la juridiction a condamné le locataire aux frais de l’instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile, reconnaissant ainsi le droit des demandeurs à être indemnisés pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

• Bail commercial du 13 décembre 2014
• Demande de renouvellement de bail commercial du 20 août 2022
• Commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 août 2025
• État des créanciers inscrits
• Absence de paiement des sommes dues par la SAS PHONE REPAIR dans le délai imparti

Dans cette affaire, la résiliation du bail commercial a des conséquences significatives pour les deux parties. Le propriétaire obtient une décision favorable, tandis que la société locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion.

• Résiliation du bail commercial, entraînant la perte du local pour la société locataire.
• Ordonnance d’expulsion de la société locataire, qui doit quitter les lieux.
• Condamnation de la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
• Obligation pour la société locataire de régler un arriéré locatif de 3 558,97 euros.
• Rejet de la demande de remboursement de la taxe foncière, laissant la société locataire sans recours sur ce point.
• Condamnation de la société locataire aux dépens, incluant les frais engagés par le propriétaire.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité de la saisine avant toute décision.
• Respecter les délais de commandement pour la résiliation de bail.
• Produire des preuves tangibles pour toute demande de remboursement.
• Prévoir une indemnité d’occupation en cas d’expulsion.
• Considérer les frais engagés dans le cadre de la procédure.

À éviter

• Ne pas ignorer les clauses résolutoires dans un bail commercial.
• Omettre de répondre aux assignations en justice.
• Ne pas respecter les délais de paiement des loyers.
• Éviter de négliger la production de documents justificatifs.
• Ne pas sous-estimer l’importance des frais de justice.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L.145-41 du code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail stipule que la résiliation produit effet à défaut de règlement par le locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en référé ?

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit vérifier la régularité de sa saisine et s’assurer que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable pour ordonner l’exécution ou accorder une provision au créancier, conformément à l’article 835 alinéa 2 du même code.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

Les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial sont que le locataire ne doit pas avoir réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. En l’espèce, il a été constaté que la SAS PHONE REPAIR n’a pas procédé au règlement des sommes dues dans le délai imparti, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que la SAS PHONE REPAIR n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. Les pièces versées au dossier, notamment le bail commercial, le commandement de payer et l’état des créanciers inscrits, ont permis de conclure que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies, entraînant ainsi la résiliation du bail à la date du 28 septembre 2025.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la condamnation aux dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits. En l’espèce, la juridiction a condamné la SAS PHONE REPAIR à payer une somme de 500 euros en application de cet article, en raison des frais engagés par les demandeurs pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure.

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