Expulsion locative : conditions d’arrêt de l’exécution provisoire en référé – Cour d’appel de Rennes, 28 avril 2026, N° de RG 26/01870

La décision du premier président du tribunal judiciaire a examiné la condition des conséquences manifestement excessives, concluant que l’expulsion de la société demanderesse entraînerait des difficultés matérielles insurmontables pour la réinstallation de ses installations industrielles. En revanche, la société n’a pas justifié de conséquences excessives concernant les condamnations financières. La juridiction a également analysé l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation, notant que la cessation de paiement des loyers était liée à un sinistre affectant ses locaux.

En juillet 2022, un bail commercial a été établi entre la société Bio Conquête et la société Etablissement Le Goff pour des locaux situés à [Localité 1]. Le 5 mai 2023, un incident majeur s’est produit lorsque le plafond de l’usine de la société Etablissement Le Goff s’est effondré, entraînant l’arrêt de la production. La société Bio Conquête a pris en charge les travaux de réparation. Cependant, le 6 juin 2023, un tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Etablissement Le Goff, fixant la date de cessation des paiements au 20 mai 2023.

Face à des infiltrations d’eau persistantes, la société Etablissement Le Goff a demandé, en décembre 2024, la désignation d’un expert judiciaire. Cette demande a été rejetée en mars 2025, le tribunal considérant que des travaux avaient déjà été réalisés et que la société n’avait pas prouvé la persistance des désordres. En mai 2025, un jugement a également ouvert une procédure de redressement judiciaire pour la société Bio Conquête.

En juillet 2025, la société Bio Conquête a délivré un commandement de payer pour loyers impayés à la société Etablissement Le Goff. En octobre 2025, une assignation a été faite pour obtenir l’expulsion de la société Etablissement Le Goff et le paiement d’une provision. En janvier 2026, le tribunal a ordonné l’expulsion et a condamné la société Etablissement Le Goff à verser des sommes pour loyers impayés.

La société Etablissement Le Goff a interjeté appel de cette décision. En mars 2026, elle a demandé l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance d’expulsion. Lors de l’audience d’avril 2026, le tribunal a reconnu que l’expulsion pourrait entraîner des conséquences excessives, mais a maintenu l’exécution des autres mesures financières. Finalement, l’exécution de l’ordonnance d’expulsion a été suspendue, tandis que les autres dispositions ont été maintenues.

La décision rendue par le premier président du tribunal judiciaire repose sur l’application de l’article 514-3 du code de procédure civile, qui permet d’arrêter l’exécution provisoire d’une décision en cas d’appel, sous certaines conditions. La juridiction a d’abord examiné la condition des conséquences manifestement excessives, concluant que l’expulsion de la société demanderesse entraînerait des difficultés matérielles insurmontables pour la réinstallation de ses installations industrielles. En revanche, la société n’a pas justifié de conséquences excessives concernant les condamnations financières, étant donné qu’elle avait engagé un plan de redressement et affichait des perspectives favorables de reprise d’activité.

La seconde condition, relative à l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation ou d’annulation, a également été analysée. La juridiction a relevé que la cessation de paiement des loyers par la société était liée à un sinistre ayant affecté ses locaux, ce qui pourrait constituer un élément de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer. Toutefois, cette appréciation ne préjuge pas des chances de succès de l’appel.

En conséquence, le premier président a décidé d’accueillir partiellement la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, en suspendant uniquement la mesure d’expulsion, tout en maintenant l’exécution des autres dispositions de l’ordonnance de référé. Cette décision vise à protéger les intérêts de la société demanderesse tout en respectant les obligations financières qui lui incombent.

• Pièce n° 20 versée aux débats par la société Etablissement Le Goff, démontrant le caractère imposant des installations industrielles.
• Article du journal Ouest-France du 21 septembre 2025, indiquant que les lignes de production de la société Etablissement Le Goff tournent à plein régime et que le personnel a été augmenté.
• Documents relatifs au plan de redressement de la société Etablissement Le Goff, incluant un passif déclaré de près de 3,5 millions d’euros.
• Commandement de payer délivré par la société Bio Conquête pour loyers impayés, en lien avec la cessation de paiement de la société Etablissement Le Goff.
• Décision du tribunal concernant la demande de désignation d’un expert judiciaire, rejetée en mars 2025.

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Les conséquences pratiques de cette décision sont significatives pour chacune des parties impliquées. D’une part, la société demanderesse, qui a obtenu la suspension de l’expulsion, peut continuer ses activités tout en cherchant à résoudre ses problèmes financiers. D’autre part, le bailleur doit faire face à des retards dans le recouvrement des loyers, tout en maintenant ses droits sur les autres mesures financières.

• La société demanderesse peut poursuivre ses opérations sans interruption.
• Elle a la possibilité de négocier des modalités de paiement pour les loyers dus.
• Elle peut renforcer sa position en cas de contestation des mesures financières.
• Le bailleur doit gérer l’impact de l’expulsion suspendue sur ses finances.
• Il peut envisager d’autres actions pour recouvrer les loyers impayés.
• Le bailleur conserve ses droits sur les autres mesures financières maintenues.

Enseignements de cette décision

• Évaluer les conséquences manifestement excessives avant de demander l’arrêt de l’exécution provisoire.
• Documenter les difficultés matérielles liées à l’expulsion pour renforcer la demande.
• Anticiper les conséquences financières et présenter des éléments comptables pertinents.
• Considérer la possibilité d’invoquer une exception d’inexécution en cas de désordres affectant les locaux.
• Préparer des arguments solides sur l’existence d’un moyen sérieux d’infirmation ou d’annulation.

À éviter

• Ne pas négliger la présentation de preuves tangibles concernant les conséquences financières.
• Éviter de retarder la demande d’expertise judiciaire en cas de désordres persistants.
• Ne pas ignorer les obligations financières en cours lors d’une procédure de redressement.
• Omettre de justifier la cessation de paiement par des éléments concrets liés à un sinistre.
• Ne pas se limiter à des arguments non fondés sur des éléments de preuve lors de l’appel.

Quelle est la règle de droit applicable pour l’arrêt de l’exécution provisoire en cas d’appel ?

L’article 514-3 du code de procédure civile stipule qu’en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Quelles sont les conditions pour l’arrêt de l’exécution provisoire ?

Les conditions pour l’arrêt de l’exécution provisoire sont :
1. L’existence d’un moyen sérieux d’infirmation ou d’annulation de la décision.
2. La démonstration que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier l’arrêt de l’exécution provisoire ?

La juridiction a retenu que la société défenderesse justifie que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé occasionnerait des conséquences manifestement excessives, mais seulement en ce qui concerne la mesure d’expulsion. En revanche, elle n’a pas justifié de telles conséquences s’agissant des condamnations financières.

Quelle est la motivation de la juridiction concernant la condition des conséquences manifestement excessives ?

La juridiction a constaté que la société défenderesse a démontré qu’il lui serait matériellement impossible de se réinstaller en cas d’expulsion, en raison de la dimension et de l’intégration de ses chaînes de production dans la structure du bâtiment. Cependant, elle n’a pas justifié de conséquences manifestement excessives concernant les condamnations financières, car le plan de redressement intègre les échéances afférentes aux contrats en cours, y compris le bail.

Quels moyens ont été examinés par la juridiction concernant la condition d’un moyen sérieux d’infirmation ?

La juridiction a examiné les circonstances entourant la cessation de paiement des loyers par la société défenderesse suite au sinistre, ainsi que la renonciation temporaire du créancier à réclamer les loyers. Ces éléments sont susceptibles de permettre à la société défenderesse de caractériser la mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Quelle est la portée de la décision sur l’exécution provisoire des autres chefs de dispositif ?

La décision a accueilli la demande d’arrêt de l’exécution provisoire uniquement en ce qui concerne l’ordonnance de référé ordonnant l’expulsion de la société défenderesse. L’exécution provisoire a été maintenue pour l’ensemble des autres chefs de dispositif, y compris les condamnations financières.

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