Inexécution contractuelle en vente immobilière : comment obtenir réparation ? – Tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, N° de RG 24/04865

La juridiction a rejeté les demandes des demandeurs pour inexécution du contrat, estimant qu’aucun accord n’avait été établi entre les parties. Les échanges de courriels étaient des pourparlers sans acceptation formelle. En l’absence d’acte authentique, la SC ARMIDA n’a pas commis d’inexécution. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a également été rejetée, sans preuve de manquement contractuel. Les demandes reconventionnelles de la SC ARMIDA ont été écartées, et les dépens ont été mis à la charge des demandeurs.

La SC ARMIDA était propriétaire de plusieurs lots dans des immeubles situés à [Localité 4]. En septembre 2022, un acte de commissaire de justice a été signifié à la SC ARMIDA par un couple d’acheteurs, leur demandant de se présenter pour signer un acte authentique de vente des lots 6 et 7. Cependant, la SC ARMIDA ne s’est pas présentée à ce rendez-vous. Deux mois plus tard, elle a vendu ces biens à un tiers pour un montant de 210 000 euros.

En avril 2024, le couple a assigné la SC ARMIDA devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant des dommages et intérêts pour préjudices matériels et moraux, ainsi qu’une indemnité pour résistance abusive. Ils soutenaient que les parties avaient convenu d’un prix de 215 000 euros pour la vente, sans condition suspensive, et que la SC ARMIDA avait injustement refusé de conclure la vente.

En réponse, la SC ARMIDA a contesté l’existence d’un contrat, arguant que les discussions n’avaient pas abouti à un accord ferme. Elle a également formulé des demandes reconventionnelles, réclamant des dommages et intérêts pour abus de procédure, ainsi qu’une amende civile.

Le tribunal a examiné les arguments des deux parties. Il a conclu que la SC ARMIDA n’avait pas commis d’inexécution contractuelle, car il n’y avait pas eu de rencontre des consentements sur les éléments essentiels du contrat. Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts du couple ont été rejetées. De plus, le tribunal a également rejeté les demandes reconventionnelles de la SC ARMIDA, considérant qu’aucun abus de position n’avait été établi.

Finalement, le tribunal a condamné le couple à payer des frais de justice à la SC ARMIDA, tout en rejetant leurs autres demandes. Le jugement a été rendu le 16 avril 2026, avec exécution provisoire.

La juridiction a rejeté les demandes principales des demandeurs au titre de l’inexécution du contrat, considérant qu’aucun accord de volonté n’avait été établi entre les parties, conformément aux articles 1103, 1113, 1114, 1118 et 1583 du code civil. Les échanges de courriels ne constituaient que des pourparlers, sans preuve d’une acceptation formelle des termes de la vente. En l’absence de signature d’un acte authentique, la SC ARMIDA n’a pas commis d’inexécution contractuelle.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la juridiction a également statué qu’aucun manquement contractuel n’était établi, et que le préjudice allégué n’était pas démontré. Les demandes reconventionnelles de la SC ARMIDA ont été rejetées, car il n’a pas été prouvé que les demandeurs avaient abusé de leur position ou causé un préjudice à la SC ARMIDA.

L’action en justice des demandeurs n’a pas été jugée dilatoire ou abusive, et aucune amende civile n’a été prononcée. Les dépens ont été mis à la charge des demandeurs, qui devront également verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Proposition d’achat envoyée par M. et Mme [Q] par courrier électronique du 17 juillet 2022 pour un prix de 200 000 euros, sans date de validité.
• Réponse de M. [F] [A], gérant de la SC ARMIDA, le 18 juillet 2022, indiquant qu’il souhaitait discuter de la proposition.
• Courrier électronique du 19 juillet 2022 de M. [F] [A] à son notaire, confirmant un accord pour la vente au prix de 215 000 euros, sans conditions suspensives.
• Courrier électronique du 17 août 2022 de M. [A] indiquant la fin du projet de vente.
• Acte de commissaire de justice signifié à la SC ARMIDA par le couple d’acheteurs pour signer un acte authentique de vente des lots 6 et 7.
• Vente des biens à un tiers pour un montant de 210 000 euros, deux mois après la non-présentation de la SC ARMIDA au rendez-vous de signature.

Dans cette affaire, le tribunal a statué en faveur de la SC ARMIDA, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le couple demandeur, n’ayant pas réussi à prouver l’existence d’un contrat, se voit contraint de supporter les frais de justice, tandis que la SC ARMIDA, bien que n’ayant pas conclu la vente, doit faire face à des demandes reconventionnelles sans fondement.

• Le couple demandeur doit payer les dépens de l’instance, ce qui alourdit leur charge financière.
• La SC ARMIDA est exonérée de toute responsabilité contractuelle, renforçant sa position juridique.
• Le couple ne peut pas obtenir de dommages et intérêts pour préjudice matériel ou moral, limitant leur recours financier.
• La SC ARMIDA peut continuer ses activités sans entrave liée à cette affaire, préservant ainsi sa réputation commerciale.
• Le couple doit reconsidérer sa stratégie de preuve pour d’éventuelles actions futures, en tenant compte des exigences de preuve plus strictes.

Enseignements de cette décision

• Assurez-vous d’une offre ferme et précise pour la formation d’un contrat.
• Obtenez une acceptation formelle et signée des deux parties.
• Documentez tous les échanges pour prouver la volonté des parties.
• Évitez de considérer des pourparlers comme un contrat valide.
• Vérifiez la présence d’une condition suspensive dans les accords.

À éviter

• Ne pas envoyer d’offres sans date de validité.
• Éviter de négliger la signature d’un acte authentique.
• Ne pas ignorer les délais de réponse aux propositions.
• Éviter de se baser sur des échanges informels pour établir un contrat.
• Ne pas omettre de prouver l’existence d’un préjudice en cas de litige.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la formation d’un contrat de vente ?

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation, selon l’article 1113 du code civil. L’article 1114 précise que l’offre doit comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. L’acceptation, selon l’article 1118, doit être conforme à l’offre pour être valable. L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite dès que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix.

Quelles sont les conditions d’une inexécution contractuelle ?

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée. En l’espèce, la SC ARMIDA n’a pas été considérée comme responsable d’une inexécution contractuelle, car il n’y avait pas de contrat formé.

Quels sont les critères pour établir la résistance abusive ?

La résistance abusive est caractérisée par l’absence de conclusion d’un contrat et le manquement à des obligations contractuelles. En l’espèce, il n’a pas été établi que la SC ARMIDA avait fait preuve de résistance abusive, car l’absence de conclusion du contrat de vente ne constitue pas un manquement contractuel. De plus, l’existence et le montant du préjudice n’ont pas été démontrés.

Quelle est la charge de la preuve en matière de dommages et intérêts ?

Selon l’article 1240 du code civil, il appartient au demandeur de prouver l’existence de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. En l’espèce, la SC ARMIDA n’a pas réussi à établir l’existence d’un préjudice résultant des pourparlers, car elle a pu vendre son bien ultérieurement sans perte de chance significative.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter les demandes ?

La juridiction a retenu que les échanges entre les parties ne constituaient que des pourparlers et n’établissaient pas une rencontre de volonté sur les éléments constitutifs d’un contrat de vente. Aucun document signé par les parties n’a été produit pour prouver l’accord sur le prix et les modalités de la vente. De plus, la SC ARMIDA a mis fin aux négociations par courrier électronique, ce qui a été considéré comme une rupture des pourparlers sans abus de position.

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