Bail commercial : résiliation amiable et indemnisation des dégradations locatives

La juridiction a confirmé la résiliation amiable du bail commercial, considérant que les parties avaient manifesté une volonté commune de mettre fin au contrat. En vertu de l’article 1730 du Code civil, le preneur doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu, sauf en cas de vétusté ou de force majeure. La cour a retenu que les dégradations constatées, notamment des tâches d’hydrocarbures sur le sol, étaient imputables à l’usage normal du bien et à l’installation d’une cuve à fuel par le locataire, ce qui engageait sa responsabilité selon l’article 1732 du Code civil. Les devis présentés par le bailleur pour les réparations ont été examinés, et la cour a jugé que seuls les travaux nécessaires pour remettre le bien en état de fonctionnement, sans amélioration, pouvaient être retenus. En conséquence, la cour a fixé le montant des réparations à 13.299 euros, en tenant compte des arriérés de charges. La compensation entre les créances des parties a été effectuée, aboutissant à une condamnation du preneur à verser une somme au bailleur. Les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, ont également été examinées, conduisant à une condamnation du preneur aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La juridiction a confirmé la résiliation amiable du bail commercial, considérant la volonté commune des parties. Le preneur doit restituer le bien dans son état initial, sauf vétusté ou force majeure. Les dégradations, telles que des tâches d’hydrocarbures, étaient dues à l’usage normal et à l’installation d’une cuve à fuel, engageant sa responsabilité. La cour a fixé le montant des réparations à 13.299 euros, après compensation des créances, et a condamné le preneur aux dépens et à une indemnité.

En avril et mai 2016, une société a conclu un bail commercial avec un preneur pour une durée de neuf ans, avec un loyer annuel de 16.920 euros HT. En avril 2021, le preneur a exprimé son intention de rompre le bail de manière anticipée, souhaitant être libéré de ses obligations à partir de juin 2021. Les locaux ont été restitués en juillet 2021, mais la société bailleur a signalé des dégradations et a demandé le paiement de 14.683,55 euros pour couvrir les charges et les réparations nécessaires.

En novembre 2021, le preneur a contesté ces demandes et a demandé le remboursement d’une somme de 2.182,61 euros, tout en sollicitant également le remboursement de 5.697,41 euros en décembre. En mars 2022, la société bailleur a assigné le preneur devant le tribunal pour obtenir le paiement des sommes dues, augmentant finalement sa demande à 28.369,20 euros.

Le tribunal a rendu un jugement en février 2025, constatant la résiliation amiable du bail au 16 juillet 2021, déboutant la société bailleur de ses demandes et condamnant celle-ci à rembourser au preneur 5.381,41 euros pour des sommes indûment conservées. La société bailleur a interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et le paiement de diverses sommes.

En réponse, le preneur a demandé la confirmation du jugement initial. Les débats ont porté sur les dégradations des locaux, les obligations de réparation et les sommes dues. Le tribunal a finalement retenu que le preneur devait payer 6.021,59 euros à la société bailleur, tout en condamnant le preneur aux dépens et à des frais supplémentaires. L’affaire a été renvoyée pour plaidoirie en janvier 2026.

• État des lieux d’entrée contradictoire établi le 12 mai 2016, mentionnant que l’ensemble des locaux et équipements étaient dans un état ’neuf’.
• Procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire du 16 juillet 2021, accompagné de photographies des dégradations constatées.
• Devis de la société Onet pour le nettoyage des sols, mentionnant l’impossibilité de garantir l’enlèvement des tâches d’hydrocarbures.
• Facture de 2014 concernant la réalisation du dallage industriel, précisant la mise en place d’une chape refluée de Qualiroc 01 Premix.
• Devis de l’entreprise [L] Déco pour le traitement résine sur béton, s’élevant à 16.220 euros HT.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur, en tant que demandeur, a obtenu une décision favorable, mais doit également faire face à des obligations financières envers le preneur. De son côté, le preneur, bien qu’ayant contesté les demandes du bailleur, est condamné à verser une somme, ce qui impacte sa situation financière.

• Le bailleur doit procéder à la compensation des créances, ce qui réduit le montant à recevoir.
• Le bailleur est responsable des frais de justice et des dépens, augmentant ses coûts.
• Le preneur doit s’acquitter d’une somme de 6.021,59 euros, affectant sa trésorerie.
• Le preneur doit également gérer les conséquences de la résiliation anticipée du bail sur ses opérations.
• Les deux parties doivent envisager des stratégies de preuve pour d’éventuels litiges futurs.
• Le bailleur doit s’assurer que les réparations effectuées ne sont pas considérées comme des améliorations non justifiées.

Enseignements de cette décision

• Documenter l’état des lieux d’entrée et de sortie de manière précise.
• Produire des devis détaillés pour justifier les réparations demandées.
• Établir la responsabilité des dégradations en lien avec l’usage des locaux.
• Respecter les obligations contractuelles de restitution des biens loués.
• Anticiper les conséquences financières d’une résiliation anticipée du bail.

À éviter

• Ignorer les clauses de vétusté dans le contrat de bail.
• Ne pas justifier les demandes de remboursement par des preuves tangibles.
• Omettre de communiquer avec l’autre partie sur les dégradations constatées.
• Attendre trop longtemps pour contester des demandes de paiement.
• Minimiser l’importance des états des lieux contradictoires.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation amiable d’un bail commercial ?

La résiliation amiable d’un bail commercial est régie par les dispositions du Code civil, notamment l’article 1730, qui stipule que si un état des lieux a été fait entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, sauf en cas de vétusté ou de force majeure. En l’espèce, le tribunal a constaté une volonté commune des parties de mettre fin au contrat de bail, ce qui a conduit à la qualification de la résiliation comme amiable, avec effet au 16 juillet 2021.

Quels sont les critères pour établir la responsabilité du preneur en cas de dégradations locatives ?

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur est responsable des dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Le tribunal a retenu que les dégradations constatées, notamment les tâches sur le sol en béton quartzé, résultaient d’une utilisation normale et légitime des lieux, et non de vétusté. Ainsi, la SAS Crea Step a été jugée responsable des dégradations.

Quelle est la portée des devis présentés pour évaluer le montant des réparations ?

Les devis présentés par le bailleur pour évaluer le montant des réparations doivent être pertinents et justifiés. Le tribunal a écarté certains devis jugés disproportionnés par rapport aux dommages constatés, en retenant uniquement ceux qui correspondaient à la nature des dégradations. En l’espèce, le tribunal a retenu un montant de 12.649 euros HT pour les réparations, en se basant sur des devis appropriés et en tenant compte de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance en cas de résiliation anticipée du bail ?

La fixation de la créance en cas de résiliation anticipée du bail repose sur le montant des réparations dues par le preneur et les arriérés de charges. Le tribunal a calculé que la SAS Crea Step devait un total de 13.403,91 euros, tout en tenant compte des sommes dues par le bailleur au titre du dépôt de garantie et d’autres paiements. La compensation entre les créances a été appliquée, aboutissant à une créance nette de 6.021,59 euros en faveur de la SAS AC Développement.

Quelle est la procédure applicable en matière de dépens et d’indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?

La procédure relative aux dépens et aux indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante peut être condamnée à payer les frais non répétibles exposés par la partie gagnante. En l’espèce, le tribunal a infirmé le jugement de première instance en condamnant la SAS Crea Step aux dépens et à verser une indemnité de 2.500 euros à la SAS AC Développement, en application de l’article 700.

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