Suspension des remboursements de prêt immobilier en cas de non-livraison d’un bien immobilier

La juridiction a déclaré recevable la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses, fondée sur le défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier, conformément aux dispositions de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. En effet, cette fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment, comme le précise l’article 123 du code de procédure civile. La demande de résolution de la vente en l’état futur d’achèvement a été jugée irrecevable, car elle n’avait pas été publiée, ce qui est requis pour les demandes tendant à annuler des droits résultant d’actes soumis à publicité. En revanche, la demande de suspension du contrat de prêt immobilier a été accueillie, car les conditions de l’article L. 313-44 du code de la consommation étaient réunies, à savoir l’existence d’un prêt destiné à financer un ouvrage immobilier et un accident affectant l’exécution du contrat de construction. La suspension des remboursements a été ordonnée jusqu’à la résolution du litige, tout en maintenant l’obligation de paiement des primes d’assurance. Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été réservés à ce stade de la procédure.

La juridiction a déclaré recevable la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses, en raison du défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier. La demande de résolution de la vente en l’état futur d’achèvement a été jugée irrecevable, car elle n’avait pas été publiée. En revanche, la demande de suspension du contrat de prêt immobilier a été accueillie, entraînant la suspension des remboursements jusqu’à la résolution du litige, tout en maintenant l’obligation de paiement des primes d’assurance.

Le 26 avril 2022, une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement a été réalisée par une acheteuse auprès d’une société de construction pour un bien immobilier, comprenant également des meubles. Le prix total de la transaction s’élevait à 306 850 euros, dont 302 050 euros pour le bien immobilier et 4 800 euros pour le mobilier. Pour financer cet achat, l’acheteuse a contracté un prêt immobilier d’un montant de 265 984,83 euros, accepté le 13 avril 2022, avec une livraison prévue au plus tard le 31 mars 2023.

Cependant, des difficultés sur le chantier ont conduit à un report de la livraison, sans date précise. En conséquence, l’acheteuse a assigné la société de construction, ainsi qu’une autre société impliquée et la banque prêteuse, devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant la livraison du bien et des dommages-intérêts, ou à défaut, la résolution de la vente et la caducité du contrat de prêt.

Dans le cadre de cette procédure, des demandes ont été formulées pour suspendre les remboursements du prêt jusqu’à la résolution du litige. La banque a reconnu son droit à indemnisation et a demandé que l’acheteuse continue de payer les primes d’assurance liées au prêt. Les sociétés défenderesses ont, quant à elles, soulevé une fin de non-recevoir, arguant du défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier, ce qui a été jugé recevable par le tribunal.

Le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de résolution de la vente en l’état futur d’achèvement, en raison de l’absence de publication, mais a ordonné la suspension des remboursements du prêt immobilier jusqu’à la résolution du litige, tout en maintenant l’obligation de paiement des primes d’assurance. Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été réservés pour un examen ultérieur.

• Acte introductif d’instance comportant une demande de résolution de la vente en l’état futur d’achèvement du 26 novembre 2022.
• Tableau d’amortissement produit par la CAISSE D’EPARGNE indiquant le début des remboursements du prêt dès le 21 avril 2022.
• Contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 26 avril 2022 stipulant un délai d’achèvement prévu au plus tard le 31 mars 2023.
• Courrier non daté du vendeur informant de difficultés sur le chantier et du report de la livraison.
• Assignation signifiée les 19 et 24 septembre 2025 demandant l’injonction de livrer les lots acquis et d’indemnisation.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le demandeur, en raison de l’irrecevabilité de sa demande de résolution de la vente, se retrouve dans une situation délicate, tandis que les défenderesses bénéficient d’une protection juridique contre cette demande. De plus, la suspension des remboursements du prêt immobilier a des implications financières pour le demandeur.

• Le demandeur doit chercher d’autres voies pour faire valoir ses droits concernant la livraison du bien.
• Les défenderesses sont protégées contre la demande de résolution, ce qui renforce leur position dans le litige.
• La suspension des remboursements du prêt immobilier soulage temporairement le demandeur de ses obligations financières.
• Le demandeur doit continuer à payer les primes d’assurance, ce qui représente un coût supplémentaire.
• Les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile restent à examiner, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires pour le demandeur.
• Le demandeur doit envisager une régularisation de la publication pour éviter d’autres fins de non-recevoir à l’avenir.

Enseignements de cette décision

• Publication de l’assignation au fichier immobilier obligatoire pour les demandes d’annulation de droits.
• La fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment, même après le moyen de défense au fond.
• La régularisation d’une situation d’irrecevabilité doit être prouvée par la partie concernée.
• Le juge de la mise en état a le pouvoir de suspendre les obligations de paiement en cas de litige sur un contrat de prêt immobilier.
• Les primes d’assurance doivent continuer à être payées même en cas de suspension des remboursements du prêt.

À éviter

• Ne pas omettre de publier l’assignation au fichier immobilier pour éviter l’irrecevabilité.
• Attendre la clôture de l’instruction pour soulever une fin de non-recevoir.
• Ignorer les délais de régularisation des formalités de publication.
• Ne pas inclure la banque dans l’instance si un prêt immobilier est concerné.
• Oublier de maintenir le paiement des primes d’assurance pendant la suspension des remboursements.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la fin de non-recevoir pour défaut de publication de l’assignation au fichier immobilier ?

L’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 stipule que les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées conformément aux dispositions de l’article 28 4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité. En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés défenderesses est déclarée recevable car elle concerne un moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande de résolution de vente en l’état futur d’achèvement ?

Selon l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, une demande de résolution de vente en l’état futur d’achèvement doit être publiée au service de la publicité foncière pour être recevable. En l’espèce, le demandeur n’a pas justifié de la publication de son assignation, ce qui entraîne l’irrecevabilité de sa demande de résolution de la vente.

Quelle est la procédure applicable pour la suspension de l’exécution d’un contrat de prêt immobilier ?

L’article L. 313-44 du Code de la consommation prévoit que le tribunal peut suspendre l’exécution d’un contrat de prêt destiné à financer des ouvrages immobiliers en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats, jusqu’à la solution du litige. Cette suspension est applicable si le prêteur est intervenu à l’instance ou a été mis en cause par l’une des parties. En l’espèce, les conditions de mise en œuvre de la suspension sont réunies, justifiant ainsi la décision de suspendre l’obligation de remboursement du prêt immobilier.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner la suspension des remboursements du prêt immobilier ?

La juridiction a retenu que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est assimilé aux contrats relevant de l’article L. 313-44 du Code de la consommation. Elle a également constaté l’existence d’un accident affectant l’exécution du contrat de construction, ainsi que la mise en cause de la banque dans l’instance. Ces éléments justifient la suspension de l’obligation de remboursement du prêt immobilier jusqu’à la résolution du litige.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de cette procédure ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. En l’espèce, les demandes formées au titre de l’article 700 sont réservées à ce stade de la procédure, ce qui signifie que la décision sur ce point sera prise ultérieurement.

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