Résiliation de bail commercial : expulsion et paiement des loyers impayés

Le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article L.145-41 du code de commerce, qui stipule qu’une clause de résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement a été délivré le 04 décembre 2025, et les loyers étant restés impayés, le bail a été résilié le 04 janvier 2026 à minuit. L’obligation de quitter les lieux par le locataire est donc incontestable.

Le juge a également accordé une provision au bailleur pour les loyers impayés, en vertu de l’article 835 du code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La solidarité de la société cessionnaire a été retenue sur la base de l’article L.145-16-2 du code de commerce, permettant au bailleur de demander le paiement des loyers dus.

Concernant l’indemnité d’occupation, le juge a considéré que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, justifiant ainsi une indemnité provisionnelle. Enfin, les dépens ont été mis à la charge des sociétés défaillantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme a été allouée au titre de l’article 700 pour couvrir les frais exposés. La décision a été rendue en audience publique, avec une ordonnance réputée contradictoire.

Le juge des référés a constaté la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers, suite à un commandement de payer délivré le 04 décembre 2025. Le bail a été résilié le 04 janvier 2026, entraînant l’obligation pour le locataire de quitter les lieux. Une provision pour loyers impayés a été accordée au bailleur, et la solidarité de la société cessionnaire a été retenue. L’occupation sans droit a justifié une indemnité provisionnelle, et les dépens ont été mis à la charge des sociétés défaillantes.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur et deux sociétés, la SAS AU SOLEIL PROVENCAL et la SAS [X], suite à des loyers impayés. Par un acte du 30 juin 2025, le bailleur a autorisé la cession du droit au bail des locaux situés à [Adresse 4] à la SAS AU SOLEIL PROVENCAL, moyennant un loyer annuel de 9 600 euros. Cependant, des loyers sont restés impayés, entraînant des actions judiciaires.

Le 4 décembre 2025, un commandement de payer a été délivré à la SAS AU SOLEIL PROVENCAL pour un montant de 2 516,43 euros, incluant des arriérés de loyers et de charges. En conséquence, le bailleur a assigné les deux sociétés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la SAS AU SOLEIL PROVENCAL, ainsi que le paiement des sommes dues.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, la SAS AU SOLEIL PROVENCAL et la SAS [X] n’ont pas comparu. Le juge a constaté que le bail avait été résilié de plein droit le 4 janvier 2026, en raison du non-paiement des loyers. L’obligation de quitter les lieux par la SAS AU SOLEIL PROVENCAL a été jugée incontestable, et une expulsion a été ordonnée sous astreinte.

Le juge a également accordé des provisions pour les loyers impayés, la clause pénale, et une indemnité d’occupation, considérant que la SAS AU SOLEIL PROVENCAL occupait les lieux sans droit. En outre, la SAS [X] a été jugée solidairement responsable des dettes locatives en raison de la clause de garantie dans le bail. Finalement, les deux sociétés ont été condamnées aux dépens et à verser une somme au titre des frais irrépétibles.

• Commandement de payer délivré le 04 décembre 2025 pour un montant de 2 516,43 euros, incluant des arriérés de loyers et de charges.
• Production du bail commercial stipulant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers.
• Décompte justifiant que la SAS AU SOLEIL PROVENCAL doit une somme de 3 887,75 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 11 février 2026.
• Assignation valant mise en demeure, mentionnant la clause pénale prévoyant une majoration de 10 % des sommes dues après un délai de 15 jours.
• Constatation de l’occupation sans droit ni titre de la SAS AU SOLEIL PROVENCAL, constituant un trouble manifestement illicite.

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées dans le litige. Le bailleur obtient une reconnaissance de ses droits et des compensations financières, tandis que les sociétés concernées font face à des obligations de paiement et à des risques d’expulsion.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion de la société locataire sous astreinte.
• Le bailleur reçoit une provision pour les loyers impayés, renforçant sa position financière.
• La société locataire est tenue de quitter les lieux, ce qui peut affecter ses opérations commerciales.
• La société garante est solidairement responsable des dettes locatives, augmentant son exposition financière.
• Les deux sociétés doivent assumer les dépens de la procédure, impactant leur trésorerie.
• Le bailleur peut envisager des actions supplémentaires pour recouvrer les sommes dues, y compris des saisies éventuelles.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des loyers pour éviter la résiliation du bail.
• Conserver des preuves de toutes les communications avec le bailleur.
• Vérifier les clauses de solidarité dans les contrats de cession de bail.
• Agir rapidement en cas de commandement de payer pour éviter des conséquences juridiques.
• Consulter un avocat pour toute contestation sérieuse des obligations contractuelles.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer délivrés par le bailleur.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires, même en cas de contestation.
• Omettre de mentionner les clauses de garantie lors de la cession de bail.
• Attendre trop longtemps avant de contester une décision de justice.
• Ne pas tenir compte des obligations de paiement après la résiliation du bail.

Quelle est la compétence du juge des référés selon l’article 484 du code de procédure civile ?

Le juge des référés, selon l’article 484 du code de procédure civile, a une compétence strictement définie, ce qui signifie qu’il ne peut connaître que des demandes qui relèvent de son périmètre. Il ne peut pas trancher des questions qui nécessitent une décision au fond, telles que celles relatives à la validité d’une clause ou à l’opposabilité d’une ordonnance aux créanciers inscrits.

Quelles sont les conditions de la résiliation de plein droit d’un bail commercial selon l’article L.145-41 du code de commerce ?

L’article L.145-41 du code de commerce stipule qu’une clause de résiliation de plein droit dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit mentionner ce délai, à peine de nullité. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 04 décembre 2025, et le bail a été résilié de plein droit le 04 janvier 2026 à minuit, en raison de l’impayé des loyers.

Quels sont les critères pour accorder une provision au créancier selon l’article 835 du code de procédure civile ?

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Cela signifie que si le créancier peut prouver que la dette est certaine, liquide et exigible, le juge peut ordonner le paiement d’une provision.

Quelle est la portée de la clause de solidarité dans le cadre d’une cession de bail commercial selon l’article L.145-16-2 du code de commerce ?

L’article L.145-16-2 du code de commerce précise que si la cession d’un bail commercial inclut une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession. Dans le cas présent, la SAS [X] est restée garante et répond solidairement des obligations de son successeur, la SAS AU SOLEIL PROVENCAL, car la cession a eu lieu moins de trois ans avant la demande du bailleur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier l’expulsion de la SAS AU SOLEIL PROVENCAL ?

La juridiction a retenu que l’obligation de la SAS AU SOLEIL PROVENCAL de quitter les lieux n’était pas contestable, en raison de la résiliation de plein droit du bail commercial. Le bail a été résilié en raison de l’impayé des loyers, et le commandement de payer a été délivré conformément aux exigences légales, ce qui a permis d’ordonner l’expulsion sous astreinte.

Quels sont les critères pour la fixation d’une indemnité d’occupation selon l’article 1240 du code civil ?

L’article 1240 du code civil stipule que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans le cas présent, la SAS AU SOLEIL PROVENCAL a occupé le bien sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L’indemnité d’occupation a été fixée à un montant raisonnable, tenant compte de la valeur locative effective, à partir du 05 janvier 2026.

Quelle est la règle concernant les dépens et les frais irrépétibles selon l’article 696 et l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. L’article 700, quant à lui, permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SAS AU SOLEIL PROVENCAL et la SAS [X] ont été condamnées in solidum aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700.

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