Bail commercial : résiliation pour impayés et expulsion du locataire

La décision du juge des référés repose sur l’application des dispositions de l’article L145-41 du Code de commerce, qui stipule que la clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié, mais les loyers concernés n’ont pas été réglés dans le délai imparti, ce qui a conduit à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2025. La demande de la société locataire de contester cette acquisition a été rejetée, car elle n’a pas formé de demande de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge a également statué sur la régularité de la signification du commandement de payer, considérant que la notification faite au lieu d’exploitation des locaux loués était conforme aux exigences légales, même si l’établissement était fermé lors du passage de l’huissier. En conséquence, l’expulsion de la société locataire a été ordonnée, avec la possibilité d’utiliser la force publique si nécessaire, et une astreinte a été fixée pour chaque jour de retard dans la restitution des lieux.

Enfin, la demande de restitution du dépôt de garantie a été rejetée, conformément aux stipulations contractuelles qui prévoient que ce dépôt reste acquis au bailleur en cas de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. La société locataire a également été condamnée aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision du juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 4 décembre 2025, suite à un commandement de payer resté infructueux. La demande de la société locataire de contester cette acquisition a été rejetée, car elle n’a pas demandé de délais de paiement. Le juge a validé la signification du commandement, même si l’établissement était fermé. L’expulsion a été ordonnée, avec astreinte pour retard, et la demande de restitution du dépôt de garantie a été rejetée.

L’affaire concerne un litige entre un bailleur et un preneur, suite à un bail commercial signé en 2008. La société immobilière a accordé un bail de neuf ans à un commerçant pour des locaux à Aix-les-Bains, avec un loyer annuel de 15 000 euros. En 2008, les locaux ont été vendus à un nouvel acquéreur, qui est devenu le bailleur. Le bail a été cédé plusieurs fois, notamment à une entreprise de coiffure, puis à un autre commerçant souhaitant vendre des produits alimentaires.

En 2021, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans, et en janvier 2023, une société chocolatée a acquis le droit au bail. Cependant, en novembre 2025, le bailleur a signifié un commandement de payer à la société chocolatée pour des loyers impayés et des taxes foncières. Suite à cela, le bailleur a assigné la société chocolatée en référé, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la société des locaux.

Le tribunal a examiné la régularité de la signification du commandement de payer et a constaté que celle-ci était valide, même si elle avait été effectuée à l’adresse des locaux loués. La société chocolatée a contesté la validité du commandement, mais le tribunal a rejeté cette argumentation. De plus, il a été établi que la société chocolatée n’avait pas réglé les loyers dans le délai imparti, entraînant l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion de la société chocolatée des locaux, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation. La demande de restitution du dépôt de garantie a également été rejetée, car le contrat stipulait que celui-ci restait acquis au bailleur en cas de résiliation. Le tribunal a enfin condamné la société chocolatée aux dépens et à verser une somme au bailleur au titre des frais de justice.

• Notification du commandement de payer signifiée au lieu d’exploitation des locaux loués.
• Vérification au registre du commerce pour établir la certitude du domicile du destinataire.
• Reconnaissance par la SAS JN CHOCOLAT des paiements effectués après l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L145-41 du Code de commerce.
• Stipulations contractuelles du bail commercial concernant la clause résolutoire et le dépôt de garantie.
• Ordonnance du juge des référés ordonnant l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le bailleur obtient l’expulsion de la société locataire et la reconnaissance de ses droits sur le dépôt de garantie, tandis que la société locataire fait face à des obligations financières et à la perte de son droit d’occupation.

• Expulsion de la société locataire des locaux loués.
• Acquisition par le bailleur du dépôt de garantie de 1.250 euros.
• Condamnation de la société locataire à verser une indemnité d’occupation de 1.316 euros par mois.
• Responsabilité de la société locataire pour les dépens, y compris les frais de commandement de payer.
• Obligation pour la société locataire de verser une somme au bailleur au titre des frais de justice.
• Possibilité pour le bailleur d’utiliser la force publique pour procéder à l’expulsion si nécessaire.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement pour éviter la clause résolutoire.
• Vérifier la régularité de la signification des actes juridiques.
• Connaître les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial.
• Documenter toutes les communications et paiements effectués.
• Anticiper les conséquences d’une résiliation de bail sur le dépôt de garantie.

À éviter

• Ignorer les notifications de commandement de payer.
• Ne pas contester une signification d’acte dans les délais impartis.
• Omettre de demander des délais de paiement en cas de difficultés financières.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser une dette locative.
• Prendre à la légère les conséquences d’une expulsion sur les activités commerciales.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L145-41 du Code de commerce, qui stipule que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, les loyers des mois de septembre et octobre 2025 n’ayant pas été réglés dans le délai d’un mois prévu par cet article, la clause résolutoire a été acquise.

Quelles sont les conditions de régularité de la signification d’un commandement de payer ?

La régularité de la signification d’un commandement de payer est régie par l’article 690 du Code de procédure civile, qui précise que la notification destinée à une personne morale de droit privé doit être faite au lieu de son établissement. En l’espèce, le commandement a été délivré au lieu d’exploitation des locaux loués, ce qui a été jugé conforme aux exigences légales, même si l’établissement était fermé lors du passage du commissaire de justice.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande reconventionnelle de communication de pièces ?

La demande reconventionnelle de communication de pièces est recevable tant qu’elle n’est pas devenue sans objet. En l’espèce, la SAS JN CHOCOLAT a demandé la communication de quittances de loyer, mais cette demande est devenue sans objet lorsque les pièces ont été produites aux débats, et la société s’est désistée de sa demande.

Quelle est la qualification juridique des obligations du preneur après la résiliation du bail commercial ?

Après la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié. En l’espèce, la SAS JN CHOCOLAT a été condamnée à verser une indemnité d’occupation de 1.316 euros par mois à compter du 4 décembre 2025.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

La juridiction a retenu que la SAS JN CHOCOLAT n’a pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance, ce qui a conduit à constater l’acquisition de la clause résolutoire. Les paiements effectués ultérieurement n’ont pas eu d’incidence sur cette acquisition, car la société n’a pas formé de demande de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie au titre des frais exposés. En l’espèce, la SAS JN CHOCOLAT a été condamnée à payer une somme de 1.500 euros à Monsieur [Y] [N] en application de cet article, en raison de sa position de partie perdante dans le litige.

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