Fixation du loyer commercial : enjeux de prescription et valeur locative

La juridiction a rejeté la demande de fixation du montant du loyer fondée sur l’article L145-5 du code de commerce, considérant que cette demande était irrecevable en raison de la prescription. En effet, le juge des loyers commerciaux avait déjà statué sur cette question dans un jugement antérieur, constatant que la demande de fixation du loyer à la valeur locative n’avait pas été engagée dans le délai de deux ans suivant l’expiration du bail dérogatoire. Cette décision s’appuie sur l’article 480 du code de procédure civile, qui confère autorité de la chose jugée aux jugements qui tranchent le principal du litige. La partie requérante n’ayant pas formulé de nouvelle demande sur un fondement juridique différent, le juge a conclu à l’irrecevabilité de toutes les demandes subséquentes. Concernant les dépens, la partie perdante a été condamnée à les payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant les frais d’expertise. Enfin, la partie perdante a également été condamnée à verser une somme au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.

La juridiction a rejeté la demande de fixation du loyer, considérant qu’elle était irrecevable en raison de la prescription. Le juge des loyers commerciaux avait déjà statué sur cette question, constatant que la demande n’avait pas été engagée dans le délai de deux ans suivant l’expiration du bail dérogatoire. La partie requérante n’ayant pas formulé de nouvelle demande, le juge a conclu à l’irrecevabilité. La partie perdante a été condamnée à payer les dépens et une somme pour les frais irrépétibles.

Le litige concerne un contrat de bail dérogatoire conclu le 7 juillet 2015 entre une société civile immobilière et une société commerciale, portant sur un stand situé à Bordeaux. Le bail initial, d’une durée de deux ans, stipulait un loyer annuel de 288 euros. En avril 2021, le bailleur a notifié au preneur une demande de révision du loyer, le fixant à 5.298 euros par an, en se basant sur l’article L145-5 du code de commerce, en raison du maintien du preneur dans les lieux.

Suite à cette notification, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux en septembre 2021 pour obtenir la fixation du loyer à la somme demandée. Le jugement rendu le 5 avril 2023 a rejeté toute demande autre que celle relative à la fixation du bail révisé, ordonnant une expertise pour évaluer la valeur locative à deux dates précises. L’expert a remis son rapport en juin 2025, constatant une variation significative de la valeur locative.

Lors de l’audience de janvier 2026, le bailleur a demandé la fixation du loyer à 5.298 euros, tout en soutenant qu’il n’était pas forclos pour demander cette révision. En revanche, le preneur a contesté cette demande, arguant qu’un accord avait été trouvé lors de la formation du bail statutaire et que la demande de révision était irrecevable en raison de la prescription.

Le juge a finalement déclaré irrecevables les prétentions du bailleur, ayant déjà statué sur la fixation du loyer dans le jugement précédent. Il a également condamné le bailleur aux dépens et a accordé une indemnité au preneur pour les frais irrépétibles. Cette décision a été motivée par le fait que le bailleur n’avait pas présenté de nouveau fondement juridique pour sa demande.

• Jugement mixte du 05 avril 2023 du juge des loyers commerciaux
• Rapport d’expertise remis en juin 2025
• Notification de demande de révision du loyer par le bailleur en avril 2021
• Constatation de prescription par le juge des loyers commerciaux
• Déclarations des parties lors de l’audience de janvier 2026

Dans cette affaire, le bailleur, ayant vu sa demande de révision de loyer déclarée irrecevable, se retrouve dans une position défavorable, tandis que le preneur bénéficie d’une décision favorable qui confirme la prescription de la demande de révision. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives et influencent leurs actions futures.

• Le bailleur doit assumer les frais de justice, y compris les dépens et les frais d’expertise.
• Le bailleur ne peut plus revendiquer la révision du loyer sur le fondement de l’article L145-5 du code de commerce.
• Le preneur est protégé contre toute nouvelle demande de révision de loyer sur ce fondement.
• Le preneur peut envisager de renforcer sa position contractuelle pour éviter de futures contestations.
• Le bailleur doit reconsidérer sa stratégie juridique pour d’éventuelles actions futures.
• Le preneur peut demander une indemnité pour les frais irrépétibles, renforçant ainsi sa situation financière.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de prescription pour les demandes de fixation de loyer.
• Formuler des demandes sur des fondements juridiques clairs et distincts.
• Prendre en compte l’autorité de la chose jugée dans les litiges successifs.
• Préparer des justifications solides pour les frais irrépétibles.
• Anticiper les conséquences des décisions antérieures sur les nouvelles demandes.

À éviter

• Ignorer les décisions de justice précédentes sur le même litige.
• Omettre de contester les jugements dans les délais impartis.
• Ne pas justifier les demandes de révision de loyer avec des éléments probants.
• Formuler des demandes sans évaluer leur recevabilité au préalable.
• Se lancer dans des procédures sans une stratégie juridique claire.

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du montant du loyer dans le cadre d’un bail commercial ?

La fixation du montant du loyer dans le cadre d’un bail commercial est régie par l’article L145-5 du code de commerce, qui stipule que le bailleur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative au jour de la date d’effet du bail statutaire. Cette disposition est applicable lorsque le preneur est maintenu dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de fixation de loyer ?

La demande de fixation de loyer doit être formée dans un délai de deux ans à compter de l’expiration du bail dérogatoire, conformément à l’article L145-60 du code de commerce. Si cette demande n’est pas engagée dans ce délai, elle est considérée comme prescrite et donc irrecevable.

Quels sont les critères déterminants pour la qualification d’une demande de fixation de loyer ?

Pour qu’une demande de fixation de loyer soit recevable, elle doit être fondée sur les dispositions de l’article L145-5 du code de commerce. Le juge doit également vérifier si la demande a été formée dans le délai de prescription de deux ans et si elle repose sur des éléments de preuve suffisants pour établir la valeur locative.

Quelle est la portée de l’autorité de la chose jugée dans le cadre d’une décision antérieure ?

L’autorité de la chose jugée, selon l’article 480 du code de procédure civile, s’applique aux décisions qui tranchent tout ou partie du principal. Dans le cas présent, le juge des loyers commerciaux a déjà statué sur la demande de fixation du loyer dans son jugement du 05 avril 2023, ce qui empêche le demandeur de reformuler une demande sur le même fondement sans avoir introduit un nouveau fondement juridique.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande de fixation de loyer ?

La juridiction a retenu que la demande de fixation du loyer était irrecevable car elle n’avait pas été formée dans le délai de prescription de deux ans. De plus, le juge a constaté que le demandeur n’avait pas formulé de demande sur le fondement de l’article L145-38 du code de commerce, ce qui a conduit à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes fondées sur l’article L145-5.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais irrépétibles ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la partie perdante a été condamnée au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire. De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

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