MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
L’article 474 du code de procédure civile prévoit que lorsque le jugement est susceptible d’appel, il est réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs dès lors qu’au moins l’un d’eux à comparu.
Sur la demande de résiliation
Sur la recevabilité :
L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, Madame [O] [J] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 17 juillet 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 29 avril 2025 est donc respecté.
L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, Madame [O] [J] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.
L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.
L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Le 15 juillet 2024, Madame [O] [J] a fait délivrer à Madame [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 5 165,75 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2024.
Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [X] [F] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…) le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire ;
En l’espèce, par décision du 14 novembre 2024, la commission de surendettement du Loiret a jugé le dossier de Madame [X] [F] recevable et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 16 novembre 2027 dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra à Madame [X] [F] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges. Si cette dernière s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu’au 16 novembre 2027, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais jouée.
Dans le cas contraire ;
Il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
La demande d’astreinte, qui n’est motivée ni en fait ni en droit dans l’assignation, sera rejetée.
Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.
Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation
En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».
En l’espèce, la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés antérieur au 14 novembre 2024 a été totalement effacée par décision de la commission de surendettement du Loiret.
La demanderesse apporte la preuve d’une créance de 674,87 euros par mois depuis cette date (d’après le montant du loyer augmenté de la provision sur charge apparaissant au dernier décompte produit pour le mois de mars 2025), soit une créance au jour de l’audience de 674,87 x 16,5 soit 11 135,35 euros, dont il convient de déduire les 844 euros versés entre les mois de décembre 2024 et de février 2025 d’après le dernier décompte produit.
Madame [X] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera donc condamnée à payer 10 291,35 euros à la bailleresse au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au 27 janvier 2026.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur le cautionnement
L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »
Le même article prévoit en son dernier alinéa que l’acte de cautionnement souscrit par une personne physique est nul à défaut de :
mention dans l’acte de cautionnement du montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location ;la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte, cette limite étant constituée d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffre, conformément aux dispositions de l’article 2297 du code civil ;
reproduction dans l’acte de cautionnement de l’alinéa précédent de l’article 22-1 à savoir Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
L’article 24 I de la même loi prévoit que le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
En l’espèce, l’acte de cautionnement signé le 17 novembre 2015 par Monsieur [S] [F] ne répond pas aux prescriptions légales rappelées ci-dessus dans la mesure où il ne prévoit pas de montant maximal exprimé en lettre et en chiffre conformément aux dispositions de l’article 2297 du code civil.
Dès lors, la nullité du contrat de cautionnement sera constatée et la demanderesse déboutée des demandes formulées à son égard.
Au surplus, il convient de noter que ledit contrat de cautionnement prévoyait son expiration au 27 novembre 2024.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [X] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.
En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [X] [F] à verser à Madame [O] [J] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.