RG N°: N° RG 25/00247 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D67T

ORDONNANCE DE REFERE N°26/357

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [S], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [E] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [Y], demeurant 2 rue Pierre Bérégovoy – 57240 NILVANGE, non comparante

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

Par contrat du 28 avril 2022, l’E.P.I.C. [S] a donné à bail à Mme [B] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 2E rue Pierre BEREGOVOY 57240 NILVANGE, pour un loyer mensuel de 339,53 euros et 109,10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 29 août 2025, elle a ensuite fait assigner Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :
– déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail,
– constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 28 avril 2022 par l’effet du jeu de la clause résolutoire,
En conséquence,
– ordonner l’expulsion de corps et de biens de la locataire, ainsi que tous occupants de son chef du logement sis 2E rue Piere Bérégovoy – Appartement 6 – 57240 NILVANGE, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,
– condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 2.241,40 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 13 août 2025 (sauf à parfaire) assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,
– fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 463,90 euros,
– le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [S] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et procéder à régularisation des charges,
– au besoin, condamner la défenderesse à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 463,90 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles,
En tout état de cause,
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, dont les coûts de signification du commandement de payer et de l’assignation,
– rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,
– rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026.

L’E.P.I.C. [S] – représentée par Madame [T] [E], chargée de contentieux dûment munie d’un pouvoir de représentation – maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 1.883,08 euros au 2 mars 2026.
Le bailleur fait état d’un paiement majoré de la locataire survenu le mois précédent l’audience, ainsi que la reprise du paiement du loyer courant outre la somme mensuelle de 50 euros. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de celle-ci.

Bien que régulièrement assignée à personne le 29 août 2025, Mme [B] [Y] n’est ni présente ni représentée.

I. SUR LA NON-COMPARUTION DE LA DÉFENDERESSE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 1er septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [S] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par document daté du 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2025, pour la somme en principal de 3.067,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2025.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’E.P.I.C. [S] produit un décompte aux termes duquel Mme [B] [Y] reste lui devoir la somme de 1.883,08 euros à la date du 2 mars 2026.

Mme [B] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à l’E.P.I.C. [S] cette somme de 1.883,08 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bailleur fait état d’une reprise du paiement du loyer courant majoré de la somme de 50 euros par la locataire, corroboré par le décompte actualisé à la date du 2 mars 2026.

Compte tenu de ces éléments, Mme [B] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 52 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [B] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, l’E.P.I.C. [S] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

– Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [B] [Y], et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu d’ordonner que la présente ordonnance soit transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Mme [B] [Y] à verser à l’E.P.I.C. [S] à titre provisionnel la somme de 1.883,08 euros (suivant décompte actualisé au 2 mars 2026, incluant février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [B] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 52 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [S] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [B] [Y] soit condamnée à verser à l’E.P.I.C. [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 463,90 euros outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, le bailleur étant autorisé à réviser le montant selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

CONDAMNONS Mme [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la transmission de la présente décision par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,