RG N°: N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7BQ

ORDONNANCE DE REFERE N°26/363

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. [W] ANCIENNEMENT [H], demeurant 15 Sente à My – 57000 METZ, représentée par M [M], responsable et la gestionnaire du contentieux
représentée par : Me Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [Z] [O], demeurant 4 Avenue Jean-Jacques Rousseau – Appt 12 – 57290 FAMECK, comparante en personne

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

Par contrats du 22 novembre 2023, la S.A. [W] anciennement [H] a donné à bail à Mme [F] [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé au 4 avenue Jean Jacques Rousseau 57290 FAMECK, outre un garage n°2475.01.98.005 sis Avenue Jean Jacques Rousseau 57290 FAMECK pour un loyer mensuel de 375,21 euros et 83,62 euros de provision sur charges au titre du logement, et 38,20 euros de loyer au titre du garage.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [W] anciennement [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges et défaut d’assurance par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 8 septembre 2025, elle a ensuite fait assigner Mme [F] [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :
– dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,
– constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties à compter du 31 mars 2025,
– ordonner l’expulsion des locaux sis 4 avenue Jean Jacques Rousseau Appartement 12 57290 FAMECK de la défenderesse et de tout occupant avec elle ou de son chef, sans délai suivant la signification de la présente décision,
– dire et juger que le commissaire de justice instrumentaire aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier dans un délai de 15 jours suivant le commandement de quitter les lieux,
– condamner la défenderesse à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation des lieux égale au montant et charges hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail, soit un montant mensuel de556,51euros pour le logement et 40,83euros pour le garage, et ce jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner le défendeur à titre provisionnel à lui payer la somme de 4.390,75euros représentant les loyers impayés à la date du 31 juillet 2025,
– dire et juger que ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025, date de première mise en demeure,
– ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
– condamner le défendeur à lui régler la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– le condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 février 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026.

La S.A. [W] anciennement [H] – représentée par son conseil – maintient ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation. Elle actualise l’arriéré locatif à la somme de 5.568,68euros au 28 février 2025, fait état d’un virement de 1.000 euros intervenu avant l’audience, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [F] [Z] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux reprenant le paiement du loyer courant outre la somme de 240euros par mois en apurement de la dette locative.
Elle précise avoir fait un virement de 800euros la veille de l’audience, exercer une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée au Grand-duché de Luxembourg depuis le mois de novembre en qualité d’agent de nettoyage pour un revenu mensuel de 1.800euros. Elle indique ne pas avoir d’enfant et un loyer mensuel de 560euros environ.

I. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [W] anciennement [H] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’accusé de réception est daté du 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 22 novembre 2023 contiennent une clause résolutoire (articles 9.2 et 8) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 31 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.431,06euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A. [W] anciennement [H] produit un décompte aux termes duquel Mme [F] [Z] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais bancaires, la somme de 4.386,25 euros à la date du 26 juillet 2025.

Mme [F] [Z] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la S.A. [W] anciennement [H] cette somme de 4.386,25 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (31 janvier 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts seront capitalisés par année entière.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [Z] [O] sollicite le bénéfice de délais de paiement, demande à laquelle ne s’oppose pas le bailleur. La locataire indique avoir procédé à des virements pour tenter de solder la dette locative, et indique percevoir un revenu mensuel de 1.800euros en qualité d’agent de nettoyage au Grand-Duché du Luxembourg.

En outre, aux termes du diagnostic social et financier, la locataire indique avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, partiellement corroboré par le relevé de compte en date du 26 juillet 2025. Elle fait état de difficultés en lien avec des réparations de sa porte suite à une intervention des Forces de l’ordre, à ses frais. Il est mentionné un plan d’apurement mis en place en lien avec le bailleur, qui estime qu’il n’est pas respecté. Il est mentionné un crédit à la consommation dont les échéances ont pris fin en décembre 2025.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [F] [Z] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 121 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [F] [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, la S.A. [W] anciennement [H] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 22 novembre 2023 entre la S.A. [W] anciennement [H] et Mme [F] [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 6 place de la République – Logement n°30 et le garage n°2475.01.98.005 sis Avenue Jean Jacques Rousseau 57290 FAMECK sont réunies à la date du 1er avril 2025;

CONDAMNONS Mme [F] [Z] [O] à verser à la S.A. [W] anciennement [H] à titre provisionnel la somme de 4.386,25 euros (suivant décompte actualisé au 26 juillet 2025, incluant juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

AUTORISONS Mme [F] [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 121 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [W] anciennement [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [Z] [O] soit condamnée à verser à la S.A. [W] anciennement [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 556,51euros pour le logement et 40,83euros pour le garage, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [F] [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la S.A. [W] anciennement [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,