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N° RG 26/00157 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4PVR

Minute : 2026/

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE
Représentant : Maître [J] [G] de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [D] [W]
Madame [I] [C] EPOUSE [W]

Copie exécutoire : Me [G]
Copie certifiée conforme : les défendeurs ; la préfecture de Seine-[Localité 4]

Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [C] épouse [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne

DÉBATS :
Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Par un contrat du 22 janvier 2020, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE a donné à bail à Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 606,51 € et 291,09 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2025.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 13 janvier 2026 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion, la condamnation solidaire au paiement de provisions et la communication sous astreinte d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

A l’audience du 12 mars 2026, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE – représenté par Maître [J] [G] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 8.516,13 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense et demande la communication d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 20 € par jour de retard.

A l’appui de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Il ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 8.516,13 € et que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Madame [I] [Y] épouse [W] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Le foyer perçoit 2.156,21 € par mois et déclare trois enfants à charge (dont un enfant en situation de handicap).

Bien que convoqué par un acte signifié à sa personne, Monsieur [D] [W] n’est ni présent ni valablement représenté.

Un diagnostic social et financier a été remis par la défenderesse à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par la voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 2 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 22 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article XIII des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2025, pour la somme en principal de 8.983,20 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] restent lui devoir la somme de 8.516,13 € à la date du 10 mars 2026. Il justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article X des conditions générales du contrat de bail.

Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [I] [Y] épouse [W] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE cette somme de 8.516,13 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du bailleur, Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LA PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte des locataires, récupérable auprès d’eux, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE et de la situation financière de Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W], ces derniers seront condamnés in solidum à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE à titre provisionnel la somme de 8.516,13 € (décompte arrêté au 10 mars 2026, incluant février 2026) ;

AUTORISONS Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] soient condamnés in solidum à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] à justifier auprès de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [I] [Y] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,