Bail commercial et clause résolutoire : conditions de validité et résolution judiciaire pour travaux non autorisés

La clause résolutoire insérée dans un bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur, ce qui s’apprécie à la date de délivrance du commandement. La bonne foi se présume, et il appartient à celui qui l’invoque de la prouver. Le preneur est tenu contractuellement aux travaux d’entretien et d’amélioration, sans contrepartie du bailleur, et doit obtenir son autorisation préalable pour certains travaux, notamment les modifications de façade ou de distribution intérieure. L’absence d’autorisation préalable et la réalisation de travaux non conformes peuvent justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire. Toutefois, un commandement délivré de mauvaise foi, notamment dans le but de contraindre le locataire à accepter un loyer plus élevé, est nul et sans effet. La résolution judiciaire du bail peut être prononcée en cas de manquement grave du preneur, avec possibilité d’accorder un délai pour remettre les lieux en état, suspendant les effets de la résolution pendant ce délai. En cas de non-respect, la résolution devient définitive. Les dépens sont partagés entre les parties, et les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile peuvent être rejetées. L’exécution provisoire est de droit.

La clause résolutoire dans un bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur, appréciée à la date du commandement. Le preneur est tenu aux travaux d’entretien et d’amélioration, avec autorisation préalable pour certains travaux. Un commandement délivré de mauvaise foi est nul. La résolution judiciaire peut être prononcée en cas de manquement grave, avec possibilité d’un délai pour remettre les lieux en état, suspendant la résolution pendant ce délai.

Une société propriétaire d’un local commercial a donné congé à son locataire sans offre de renouvellement, ce dernier exerçant une activité de pompes funèbres. Le locataire a contesté un commandement visant la clause résolutoire du bail relatif à des travaux non autorisés. Le bail s’est poursuivi tacitement après expiration. Le bailleur a demandé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le tribunal a jugé que le commandement visant la clause résolutoire avait été délivré de mauvaise foi et l’a annulé. Il a prononcé la résolution judiciaire du bail en raison de travaux non autorisés réalisés par le locataire, accordé un délai pour remise en état des lieux, suspendu les effets de la résolution pendant ce délai, condamné les parties à partager les dépens, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et rendu la décision exécutoire provisoirement.

• Commandement d’avoir à remettre la façade dans l’état antérieur
• Expertise judiciaire du 07 décembre 2023
• Pièces versées au débat (factures, photographies, courriels)
• Écritures notifiées par les parties
• Jugement contradictoire rendu en premier ressort

Le commandement visant la clause résolutoire est jugé nul et de nul effet pour mauvaise foi du bailleur. La résolution judiciaire du bail est prononcée pour les manquements graves du preneur, avec un délai de cinq mois pour remise en état des lieux. Les dépens sont partagés et les demandes au titre de l’article 700 sont rejetées.

• Nullité du commandement visant la clause résolutoire
• Prononcé de la résolution judiciaire du bail
• Délai de cinq mois pour remise en état des lieux
• Partage des dépens entre les parties
• Rejet des demandes au titre de l’article 700
• Exécution provisoire de droit

Enseignements de cette décision

• Respecter délai pour remise en état
• Justifier travaux réalisés
• Contester commandement si mauvaise foi
• Préparer défense sur clause résolutoire
• Assurer représentation en justice

À éviter

• Ne pas effectuer travaux sans autorisation
• Ne pas ignorer clause résolutoire
• Ne pas retarder remise des lieux
• Ne pas négliger preuves entretien local
• Ne pas omettre notification des décisions

Quelle est la condition de bonne foi pour la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur ?

La clause résolutoire insérée au bail doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur, appréciée à la date de délivrance du commandement.
Un commandement ne peut produire effet qu’à condition d’avoir été délivré de bonne foi par le bailleur et que celui-ci n’ait pas renoncé auparavant à se prévaloir des infractions imputées au preneur.
La bonne foi se présume et il incombe à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.

Quels sont les effets juridiques d’un commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi ?

Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.
En l’espèce, le commandement du 27 décembre 2022 visant la clause résolutoire est jugé nul et de nul effet car délivré de mauvaise foi par le bailleur dans le but de contraindre le preneur à accepter un loyer plus élevé.

Quelles sont les obligations contractuelles du preneur concernant les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation ?

En application des articles 8-2 et 8-5 du bail, le preneur est contractuellement tenu aux travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation sans contrepartie de la part du bailleur.
Le preneur ne peut effectuer des modifications de la façade sans autorisation préalable du bailleur.

Quelle est la qualification juridique des manquements du preneur justifiant la résolution judiciaire du bail ?

Selon l’article 1184 ancien du Code civil, la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques en cas de non-exécution d’un engagement.
Le juge apprécie si le manquement est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire.
En l’espèce, les travaux modificatifs de la façade sans autorisation et les travaux intérieurs (démolitions, percements, changement de distribution, installation de climatisation) constituent un manquement grave justifiant la résolution judiciaire du bail.

Quelles sont les conditions et effets du délai accordé au preneur pour remettre les lieux en état ?

Le preneur bénéficie d’un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement pour remettre les lieux dans leur état antérieur, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur.
Les effets de la résolution sont suspendus pendant ce délai.
En cas de non-respect du délai, la résolution du bail sera acquise sans nécessité d’une mise en demeure préalable.

Quelle est la répartition des dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

Chaque partie succombe partiellement et est condamnée à payer la moitié des dépens.
Aucun motif d’équité ne fonde l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, les demandes à ce titre sont rejetées.

Quelle est la nature de l’exécution provisoire de la décision ?

L’exécution provisoire est de droit.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Lyon, 28 avril 2026, 23/00873 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Bail commercial —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.