Provision loyers impayés bail commercial : éviter contestation sérieuse pour paiement rapide

En référé, le juge peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile. Le bail commercial et ses avenants, ainsi que les mises en demeure, constituent des éléments probants pour établir la créance. Le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes dues, selon les stipulations contractuelles, ici prévues à l’article 9 du bail. Toutefois, la clause pénale majorant automatiquement la dette de 10 % est susceptible d’être modérée par le juge du fond en cas de disproportion manifeste, ce qui peut constituer une contestation sérieuse empêchant l’allocation d’une provision en référé. En l’espèce, l’absence de contestation sérieuse sur le montant principal justifie la condamnation provisionnelle au paiement des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, tandis que la demande relative à la clause pénale est rejetée. Le juge des référés peut également condamner la partie défaillante au paiement des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette décision illustre la distinction entre les sommes non contestables et les clauses susceptibles d’être modérées, ainsi que la portée limitée du juge des référés.

En référé, le juge peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile. Le bail commercial et ses avenants, ainsi que les mises en demeure, constituent des éléments probants pour établir la créance. Le dépôt de garantie peut être imputé sur les sommes dues, selon les stipulations contractuelles. La clause pénale majorant automatiquement la dette de 10 % est susceptible d’être modérée par le juge du fond en cas de disproportion manifeste.

La SARL MORPHO a loué un local à la SAS MON ENERGIE VERTE. Suite à des impayés de loyers et charges, la SARL MORPHO a notifié la résiliation du bail et mis en demeure la locataire de régler les sommes dues. Elle a assigné la SAS MON ENERGIE VERTE en référé pour obtenir le paiement provisionnel des sommes impayées, une indemnité au titre de la clause pénale, et les frais de justice. La locataire n’a pas constitué avocat ni comparu. Le tribunal a constaté l’existence de la dette locative non contestée, a condamné la SAS MON ENERGIE VERTE à verser une provision correspondant aux loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie, mais a rejeté la demande relative à la clause pénale en raison d’une contestation sérieuse. La locataire a été condamnée aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Bail du 22 janvier 2024
• Avenant du 17 septembre 2024
• Mises en demeure des 28 février et 10 avril 2025
• Acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026
• Courriel et échanges relatifs au paiement

La SARL MORPHO obtient une provision pour loyers impayés de la SAS MON ENERGIE VERTE, mais est déboutée de sa demande relative à la clause pénale. La SAS MON ENERGIE VERTE est condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700.

• Condamnation provisionnelle de 4.787,31 euros pour loyers impayés
• Rejet de la demande relative à la clause pénale
• Condamnation au paiement de 1.500 euros au titre de l’article 700
• Condamnation aux dépens
• Absence de constitution d’avocat par la défenderesse

À faire

• Produire le bail et avenants
• Envoyer des mises en demeure précises
• Assigner en référé pour provision
• Justifier la créance non contestable
• Demander les frais d’instance au titre de l’article 700

À éviter

• Ne pas contester sérieusement la clause pénale
• Omettre de déduire le dépôt de garantie
• Ne pas constituer avocat si assigné
• Ignorer la contestation sérieuse sur clause pénale
• Ne pas respecter les délais d’audience et délibéré

Quel est le pouvoir du juge des référés pour accorder une provision en cas de contestation sérieuse ?

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant.

Quelle est la qualification juridique de la clause pénale prévue au bail et son régime de modération ?

Selon l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Quelle est la solution concernant la demande de provision au titre de la clause pénale ?

La clause pénale prévue par le contrat du 22 janvier 2024 prévoit une majoration automatique de 10% en cas de défaut de paiement.
En l’absence d’éléments sur le préjudice subi par le bailleur, la demande de provision à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
La demande est donc rejetée.

Quelle est la règle applicable à l’affectation du dépôt de garantie en cas d’impayés ?

L’article 9 du bail prévoit que le dépôt de garantie pourra être immédiatement affecté par le bailleur, en tout ou partie, au paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail et demeurées impayées.
Cette affectation n’apparaît pas sérieusement contestable.

Quelle est la solution concernant les dépens et les frais irrépétibles ?

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante supportera les dépens.
Il est jugé inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie défenderesse est condamnée à payer 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

🛡️ Ce point est une analyse de jurisprudence. Pour une consultation personnalisée, contactez les Avocats Partenaires & Abonnés LegalPlanet

🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 28 avril 2026, 26/00187 – Thématiques associées : Baux commerciaux — Provision loyers impayés —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.