Mandat de vente immobilier : nullité en cas d’absence d’habilitation régulière du négociateur

Le mandat de vente immobilier doit comporter une désignation suffisamment précise du bien, permettant son identification sans équivoque, conformément aux articles 1128 et 1163 du code civil. Les imprécisions relatives à l’absence de références cadastrales ou à la mention de certains éléments ne sont pas de nature à entacher la validité du mandat si le bien est identifiable. En revanche, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application imposent que la personne habilitée à négocier pour le compte de l’agent immobilier soit expressément désignée dans le mandat, sous peine de nullité. L’absence de mention claire de l’habilitation entraîne la nullité du mandat et prive l’agent immobilier de son droit à rémunération. Par ailleurs, la clause pénale ne peut être mise en œuvre en cas de nullité du mandat. Les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive doivent être étayées par la preuve d’un préjudice distinct et d’une faute caractérisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Enfin, les frais d’expertise sont des frais de procédure soumis à l’appréciation du tribunal au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le mandat de vente immobilier doit comporter une désignation précise du bien permettant son identification sans équivoque. L’absence de mention claire de l’habilitation de la personne négociant pour l’agent immobilier entraîne la nullité du mandat et prive l’agent de son droit à rémunération. La clause pénale ne peut être mise en œuvre en cas de nullité du mandat. Les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive doivent être étayées par la preuve d’un préjudice distinct et d’une faute caractérisée.

Un propriétaire a conclu un mandat de vente non exclusif avec une société immobilière pour la vente d’un terrain et d’une maison. Un avenant a augmenté le prix de vente. Des acquéreurs ont transmis une proposition d’achat acceptée, mais le propriétaire a dénoncé le mandat pour irrégularités, empêchant la vente. La société immobilière a assigné le propriétaire pour obtenir le paiement de ses honoraires et dommages-intérêts. Le propriétaire conteste la validité du mandat pour diverses raisons, notamment l’absence d’identification de la personne habilitée à négocier, et demande la nullité du mandat et de l’avenant. Le tribunal constate que la personne ayant signé le mandat n’était pas habilitée conformément à la loi, prononce la nullité du mandat et de l’avenant, déboute la société immobilière de ses demandes, rejette les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive, et condamne la société à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

• Mandat de vente et avenant
• Proposition d’achat
• Attestation d’habilitation
• Expertise graphologique
• Courrier de mise en demeure

Le tribunal prononce la nullité du mandat de vente en raison de l’absence d’habilitation régulière du signataire, déboute la SARL BS CONSEIL de ses demandes et condamne cette dernière à verser des sommes à Monsieur [M] [Q]. La SARL BS CONSEIL est également condamnée aux dépens et à payer une somme au titre de l’article 700 du CPC.

• Nullité du mandat de vente et de son avenant
• Rejet des demandes de paiement et de clause pénale
• Condamnation de la SARL BS CONSEIL aux dépens
• Condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 CPC
• Débouté des demandes de dommages-intérêts par Monsieur [M] [Q]

À faire

• Vérifier la validité du mandat de vente et avenant
• Contrôler l’habilitation du négociateur immobilier
• Examiner les preuves des irrégularités alléguées
• Appliquer les règles sur la nullité des conventions
• Condamner aux dépens et frais selon équité

À éviter

• Ne pas valider un mandat sans habilitation régulière
• Ne pas ignorer les exigences de la loi Hoguet
• Ne pas accepter des demandes sans preuve de préjudice
• Ne pas omettre de rejeter les demandes abusives
• Ne pas négliger les règles sur l’exécution provisoire

Quelle est la nature juridique des demandes visant à « constater », « dire » ou « donner acte » ?

Ces demandes ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile car elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, sauf disposition légale spécifique.
Le tribunal ne statue pas sur ces demandes qui ne sont que des rappels de moyens.

Quelle est la condition de validité d’un contrat selon l’article 1128 du code civil ?

L’article 1128 du code civil dispose que la validité d’un contrat suppose un contenu licite et certain.

Quelles sont les conditions d’objet de l’obligation selon l’article 1163 du code civil ?

L’article 1163 du code civil prévoit que l’obligation doit avoir pour objet une prestation présente ou future, possible et déterminée ou déterminable.
La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou relations antérieures sans nouvel accord.

Quelle est la règle applicable à la désignation du bien dans un mandat de vente immobilière ?

La jurisprudence considère que la désignation du bien dans un mandat de vente immobilière n’a pas à être aussi précise que dans l’acte authentique de vente, dès lors qu’elle permet l’identification sans équivoque du bien concerné.

Quelle est la conséquence de l’absence de mention explicite de la personne habilitée à négocier dans un mandat immobilier ?

Selon l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 et la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, l’absence de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne habilitée par le titulaire de la carte professionnelle entraîne la nullité de la convention.

Quelle est la portée de la nullité du mandat de vente et de son avenant en cas d’irrégularité d’habilitation ?

La nullité du mandat de vente et de son avenant prive la société mandataire de tout droit à rémunération.
Les demandes de paiement au titre de la clause pénale et de l’inexécution fautive sont rejetées.

Quels sont les critères pour caractériser l’abus de procédure selon l’article 1240 du code civil ?

L’abus de procédure suppose une faute de la partie perdante (malice, mauvaise foi ou erreur équivalente au dol), un préjudice distinct et un lien causal entre la faute et le préjudice.
L’appréciation erronée des droits ne suffit pas.

Quelle est la portée de l’article 32-1 du code de procédure civile ?

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile pouvant aller jusqu’à 10.000 €.
Cette disposition relève de l’imperium des juridictions et ne constitue pas une prétention.

Quels sont les critères d’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique.

Quelle est la règle applicable aux dépens selon les articles 696 et 699 du code de procédure civile ?

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens sauf décision motivée contraire.
L’article 699 permet aux avocats et avoués de recouvrer directement les dépens avancés.

Quelle est la portée de l’article 514 du code de procédure civile sur l’exécution provisoire ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que le jugement est exécutoire de plein droit par provision sauf dérogation justifiée par la nature de l’affaire.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Tribunal judiciaire de Toulon, 29 avril 2026, 22/00628 – Thématiques associées : Immobilier — Mandat de vente —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.