TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
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RÉFÉRENCES :
N° RG 25/02471
N° Portalis DB3S-W-B7J-4BC6

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 28 avril 2026

Madame [Z] [N] [A]

C/

La SA 1001 Vies Habitat

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 17 mars 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

Madame [Z] [N] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Ange-hélène YEBGA HOT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

La SA 1001 Vies Habitat
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Karim BOUANANE
Me Ange-hélène YEBGA HOT

Expédition délivrée à :
Madame [Z] [N] [A]

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 17 janvier 2024, la SA 1001 Vies Habitat a donné en location à Madame [Z] [A] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5].
Se plaignant de désordres dans le logement, Madame [Z] [A] a assigné la SA 1001 Vies Habitat devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025 à personne morale, aux fins de voir notamment :
• Ordonner une expertise judiciaire afin de se rendre sur les lieux, constater les désordres matériels résultant de l’incendie du 1er février 2024, examiner les préjudices subis par elle et les chiffrer, donner son avis sur les moyens propres à remédier à ces désordres et sur la durée des travaux nécessaires, proposer une évaluation de ces travaux, indiquer les responsabilités des parties en fonction des dommages constatés, l’autoriser à entreprendre les travaux urgents sous contrôle de l’expert et aux frais du bailleur, condamner la SA 1001 Vies Habitat à consigner la provision au greffe ;
• Ordonner l’exonération des loyers jusqu’à complète remise en état du logement ;
• Condamner la SA 1001 Vies Habitat à lui verser une provision de 11 128,32 € au titre de son préjudice de jouissance ;
• Condamner la SA 1001 Vies Habitat à lui verser une provision de 7 000 € pour son préjudice moral et le préjudice corporel subi par son fils ;
• Condamner la SA 1001 Vies Habitat à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance.
Par ordonnance en date du 11 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré incompétent pour connaître de ces demandes au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin.
Les parties ont été convoquées par le greffe par courrier recommandé avec accusé de réception.
L’audience s’est tenue le 18 mars 2026, après trois renvois.
Lors de l’audience, Madame [Z] [A], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes, sauf à ajouter une demande de provision à hauteur de 5 000 € concernant son préjudice corporel.
Au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1719 et suivants du code civil, Madame [Z] [A] expose que son logement est affecté de désordres graves depuis un incendie survenu dans la nuit du 1er février 2024 dans la cour intérieure de l’immeuble et le restaurant situé au rez-de-chaussée de celui-ci. Elle dénonce l’absence de fenêtres fonctionnelles, une humidité anormale et la propagation de moisissures, un système de ventilation insuffisant, la présence de nuisibles, des nuisances olfactives, une installation électrique vétuste, une potentielle présence d’amiante. Elle expose que ces désordres ont été constatés suite à l’incendie par le service communal d’hygiène et de santé, ainsi que par un expert délégué par son assurance. Elle soutient avoir sollicité le bailleur à de nombreuses reprises pour procéder aux travaux urgents, sans succès. Madame [Z] [A] fait valoir subir de nombreux préjudices du fait de cette situation : une perte de jouissance paisible du logement, des préjudices corporels liés aux problèmes de santé subis par elle et l’un de ses fils causés par l’humidité et les moisissures ainsi que la présence de nuisibles, un préjudice moral causé par l’état d’angoisse provoqué par les désordres subis et l’absence de réaction du bailleur. Madame [Z] [A] estime que les pièces versées par la SA 1001 Vies Habitat ne font que confirmer que le logement n’était pas décent lors de son entrée dans les lieux, et que le bailleur ne démontre pas avoir agi avec diligence concernant la problématique des fenêtres endommagées qui n’ont été changées que six mois après le sinistre. Elle précise que la SA 1001 Vies Habitat n’a jamais proposé une réduction du loyer malgré les désordres subis, et que c’est la seconde procédure qu’elle doit engager contre son bailleur concernant des troubles de jouissance.
La SA 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de débouter Madame [Z] [A] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire, subsidiairement de prendre acte qu’elle émet protestations et réserves et mettre à la charge de Madame [Z] [A] les frais d’expertise, de débouter Madame [Z] [A] de ses demandes indemnitaires, et de réserver les dépens et frais irrépétibles.

En application des articles 145 et 146 du code de procédure civile, la SA 1001 Vies Habitat affirme que Madame [Z] [A] ne démontre pas l’existence des désordres dont elle fait état. Elle soutient qu’elle a effectué tous les travaux nécessaires suite à l’incendie du 1er février 2024 et qu’elle en justifie. Elle précise qu’il y a eu d’abord des travaux de mise en sécurité immédiats puis une remise en état. Elle conteste avoir tardé et indique qu’il a fallu attendre la fin des expertises menées par les assurances et prendre en compte les disponibilités données par Madame [Z] [A]. La SA 1001 Vies Habitat assure en outre que le logement était décent à l’entrée dans les lieux, ce que démontre l’état des lieux d’entrée, une attestation du CONSUEL, et que des travaux concernant la ventilation étaient prévus avant l’incendie. Elle considère que la demande d’expertise n’a que pour objectif de palier la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve. En ce qui concerne les demandes de provision, la SA 1001 Vies Habitat soulève l’incompétence du juge des référés, l’appréciation de manquements contractuels relevant du juge du fond, et estime qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé. En tout état de cause, elle soutient qu’il n’est pas démontré ni l’existence de préjudices, ni qu’ils soient liés à une faute de sa part.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes des articles 145 et 848 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. L’article 146 du même code précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie chargée d’apporter la preuve.
L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la mise en œuvre de ces textes dont l’application n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
Il appartient cependant au juge de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé. Le demandeur ne peut en effet prétendre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec.
Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment :
assurer le clos et le couvert, le gros œuvre devant être en bon état d’entretien et de solidité afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;permettre une aération suffisante afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;être protégé contre les infiltrations d’air parasites en présentant une étanchéité à l’air suffisante. En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Madame [Z] [A] sollicite une expertise en faisant valoir que son logement est affecté de désordres, à savoir l’absence de fenêtres fonctionnelles, une humidité anormale et la propagation de moisissures, un système de ventilation insuffisant, la présence de nuisibles, des nuisances olfactives, une installation électrique vétuste, une potentielle présence d’amiante.
En premier lieu, il doit être relevé qu’il n’est pas contesté que le logement loué par Madame [Z] [A] a subi des préjudices suite à l’incendie s’étant propagé dans la cour intérieure de l’immeuble le 1er février 2024.
Cet incendie est attesté par l’arrêté n°2024/084 du 14 février 2024 du maire de [Localité 4], et le courrier du 21 février 2024 du service sinistre de la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire, assureur de Madame [Z] [A].
Ce courrier indique que l’expert délégué a constaté des dommages sur les menuiseries des toilettes, de la salle de bains, de la chambre parentale et de la cuisine, mais pas de dommage de suie ou de fumée.
En second lieu, afin de se prononcer sur la pertinence d’une mesure d’expertise, il y a lieu de rechercher si des dommages perdurent toujours à ce jour, ou si les travaux effectués depuis lors par la SA 1001 Vies Habitat y ont mis un terme.
En ce qui concerne les désordres affectant les fenêtres du logement évoqués ci-dessus et dont la réalité après l’incendie est caractérisée, il est produit une facture n°24837/26 en date du 31 janvier 2025 suivant devis n°D24.03.01/68 dont il résulte que le remplacement de l’intégralité des fenêtres a été effectué. Il est en outre versé un quitus de levée de réserves signé le 27 janvier 2025 par Madame [Z] [A] à la fin de ces travaux. Aucune pièce ultérieure ne démontre un défaut affectant les nouvelles fenêtres.
En ce qui concerne les autres postes allégués, il convient de constater que la majorité des pièces produites pour les caractérisés reposent sur des déclarations de la demanderesse elle-même à travers des courriers ou courriels adressés à différents interlocuteurs, et ne constituent donc pas des éléments objectifs de nature à justifier ses prétentions.
Les photographies versées ne sont ni circonstanciées, ni datées, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir si elles ont été prises dans le bien litigieux, et le cas échéant, à quelle date (la chronologie étant importante en l’espèce pour distinguer les suites immédiates de l’incendie de dommages actuels). Au surplus, elles sont en noir et blanc et il n’est notamment pas observable de traces d’humidité ou moisissures manifestes.
La production des factures d’électricité en l’absence d’éléments de comparaison et de tout référentiel (superficie de l’appartement, nombre d’occupants, modalités de chauffage…) ne permet pas d’établir un trouble, au surplus lié à l’état du logement et non du fournisseur d’électricité.
Enfin, le certificat médical produit concernant le fils de Madame [Z] [A] ne comporte aucune mention de l’origine des pathologies pour lesquelles il est prescrit un traitement.
Il n’est versé aucun constat (par commissaire de justice, expert d’assurance, ou par les services communaux d’hygiène et de santé), ou de témoignages circonstanciés de nature à apporter la preuve des faits invoqués.
Au surplus, la SA 1001 Vies Habitat justifie quant à elle de la pose d’une grille d’aération et de travaux d’embellissement pour palier à une problématique d’aération (rapport d’intervention de la société ACORUS en date du 8 mars 2024, facture n°2403061510 de la société ACORUS en date du 11 mars 2024, facture n°20555007/TCE de la SAS CIDE – ELEC en date du 7 mai 2025), de deux dératisations dans le logement au cours de l’année 2024 (facture n°240369889 en date du 29 mars 2024 et rapports d’intervention en date du 31 janvier 2024 et du 11 mars 2024), du remplacement du système de VMC et du compteur électrique (factures de la société AIRLEC n°2501000347 en date du 23 décembre 2024 et n°2503001139 en date du 8 janvier 2025, et rapports d’intervention afférents), et de l’absence d’amiante dans l’immeuble (rapports de la SAS ADX de repérage d’amiante avant travaux en date du 17 novembre 2022, de diagnostic d’amiante de parties privatives en date du 9 novembre 2022, de mesure de la concentration en fibre d’amiante en date du 7 février 2024, et rapport d’essai en date du 7 février 2024).
Il résulte de tout ce qui précède que la réalité ou même la potentialité d’un désordre actuel dans l’appartement sis [Adresse 5], dont l’expertise aurait pour objectif de déterminer la nature, l’étendue et l’origine, n’est pas établie.

Madame [Z] [A] sera par suite déboutée de sa demande d’expertise judiciaire, et des demandes subséquentes d’autorisation d’effectuer les travaux urgents et de suspension du paiement du loyer.
Sur les demandes de provisions de dommages-intérêts
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Aux termes de l’article 835 du même code, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En application de ces textes, il n’appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui nécessitent de statuer sur le principe et l’étendue des obligations et de l’éventuelle responsabilité des parties.
Or, les demandes de provisions présentées en l’espèce au titre d’un trouble de jouissance, d’un préjudice moral et de préjudices corporels impliquent nécessairement une analyse et une interprétation au fond, tant probatoire que juridique.
Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à cette demande sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.
Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement formées par Madame [Z] [A].
Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il y a lieu de laisser les dépens de la présente instance à la charge de Madame [Z] [A].
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Eu égard à la solution donnée au litige et par équité, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
REJETONS la demande d’expertise judiciaire de Madame [Z] [A] ;
REJETONS les demandes de Madame [Z] [A] d’autorisation à effectuer les travaux urgents et de suspension du paiement du loyer ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions pour trouble de jouissance, préjudices moral et corporels ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point ;
DISONS que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;
CONDAMNONS Madame [Z] [A] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,